임동진 박사의 부동산중개사고 판례 평석, 중개사고사례, 중개사고이야기, 부동산이야기 "소유주가 공동명의로 되어 있을 경우 그 전부를 확인⋅설명해야 한다." 공동소유인 거래 목적물에 대해서는 공동소유자 중 1인만을 특정하여 설명하지 말고 공동소유자 모두에 대해 확인⋅설명을 해야 한다. 특히 은행의 근저당권은 소유주의 개인채무까지 부담시키는 포괄근저당이 있을 수 있으므로 이를 명확히 확인해 보아야 할 것이며, 권리를 양도하려는 자(매도인, 임대인)가 이를 거부한다면 그러한 내용을 반드시 확인⋅설명서란에 기재하고 설명해야 한다. * 포괄근저당권은 당사자만이 그 내용을 알고 있고 이는 사실 개업공인중개사의 확인⋅설명의무도 아니다. 포괄근저당권은 2010년 은행법이 개정되면서 거의 자취를 감추었으나 그 이전에 설..
"부동산 거래계약서 작성법과 전자계약시스템" 아무리 강조해도 아무리 조심해도 부동산 거래사고는 끊임이 없다.부동산 거래 시 공인중개사가 개입된 부동산중개 또한 그 사고는 연일 줄어들 기미가 보이지 않는다. 부동산 거래는 거래당사자의 전 재산이라고 할 만큼 그 자체가 상당한 비중을 차지하는 경제재이다.이러한 상품을 거래하려면 각종 법률적 측면에서의 내용도 복잡하고 세제적 측면에서도 따져보아야 할 것이 많다. 물론 물리적인 상품으로서의 가치도 잘 고려해야만 할 것이다. 이렇게 복잡한 상품인 부동산. 우리 스스로가 주의를 해야 사고로부터 안전할 수 있을 것이다. #안전한거래 #부동산거래 #부동산계약 #거래시스템 올바른 부동산 거래계약서 작성법 부동산의 거래계약의 종류에는 매매나 임대, 교환이라는 계약이 있으며..
중개보조원의 계약서 작성 후 대표자의 서명⋅날인 부동산 중개실무 현장에서 발생하는 일련의 사고, 그중에서도 중개보조원 등 직원에 의한 사고는 대부분 고의적으로 발생하고 있는 실정이다. 이번 사건의 경우에는 고용인과 피고용인, 사장과 직원의 신뢰관계를 미끼삼아 일으킨 사고라고 볼 수 있다.이 사건에 있어 사고를 유발한 직원은 평소 대표자인 개업공인중개사의 신뢰를 얻은 후 그 신뢰를 고의적으로 이용하여 사고를 유발, 중개의뢰인에게 손해를 입힌 경우이다. 개업공인중개사는 사전에 사고발생의 빌미를 제공하지 않도록 직원을 비롯한 사무실 관리에 더욱 신경 써야 할 것으로 판단된다. [해당 판례]서울동부지방법원 2008가단 55604 손해배상(기) [행정처분의 근거]공인중개사법 제39조 △ 서울동부지방법원 전경 당사..
법률적 이행의무 다한 중개, 도의적 책임 없어 매몰차게 들리겠지만 사실 냉정을 다해 판단하고 바라봐야 하는 것이 법률적 문제일 것이다. 그런 측면에서 필자는 감히“법적인 책임과 도의적 책임은 다르다.”라고 말하고 싶다.이번 사건에서 살펴볼 내용은 #근저당권 과 관련한 확인⋅설명의무를 다했음에도 문제가 야기되었을 시에는 단호한 대응으로 대처해야 한다는 것으로 #개업공인중개사 의 확인⋅설명의무는 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우 그 채권최고액을 조사, 확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고 실제의 피담보채무액까지 조사하고 확인하여 설명할 의무는 없다. 제2010-6차 #한국공인중개사협회 #공제금 지급관련 보상심의위원회(2010. 12. 27.)공정증서 2010년 제299호인증서 등부 2010년 제839호서울남..
상속물건 중개 시 상속인의 권한여부에 대한 확인∙설명 의무 「개업공인중개사 등은 상속받은 물건에 대한 매매계약 체결을 중개하면서 매도인이 임야지분의 등기명의자가 아니었다면 그 상속여부 등 권리나 권한관계를 제대로 확인한 다음 이를 매수인에게 설명하여야 한다. 만일 이러한 확인⋅설명의무를 게을리 함으로써 매수인에게 손해가 발생하였다면 그 손해를 배상할 책임이 있다.」 [해당판례]대전지방법원 2007나 3344 △ 대전지방법원 전경 사건개요 및 당사자들의 관계 이번 사건은 부동산 중개 시 중개대상이 되는 목적물의 소유주가 망인인 경우, 즉 소유주가 사망했을 경우 그에 따른 처분권이 있는 상속여부, 권리관계 등을 제대로 확인하여 적절한 조치를 취하였어야 함에도 불구하고 제대로 확인하지 못한 중개과실로 매수인의..
명의신탁, 신탁자와 수탁자의 부당이득 성립 이번 사례는 일반적인 내용의 사고와는 사뭇 다르다. 즉 일반적인 부동산 거래 시 매도인으로부터 혹은 법원의 경매물건을 취득할 시 실권리자가 아닌 타인의 명의신탁부분에 대한 문제이다. 부동산이라는 재화를 취득할 때 당사자 간의 내부문제로 명의신탁에 대한 사례이다. 명의신탁은 말 그대로 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것으로 실제 소유자를 신탁자, 명의상 소유자로 된 사람을 수탁자라고 한다. 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전, 귀속된다. 따라서 수탁자가 신탁자의 승낙 없이..
속칭 인정작업비는 공제금 지급 대상이 아니다 속칭 필드(부동산 중개시장)에서 개업공인중개사는 ‘인정작업’을 통한 수익을 취할 때가 있다. 최근 법원에서는 법정 보수료의 한도를 초과하여 수수한, 속칭 ‘인정작업비’는 부당이득금으로 규정하여 반환판결을 내렸음은 물론이고 인정작업비의 손실로 한국공인중개사협회가 운용하는 공제금에 대해 지급을 청구할 수 없다는 판결이 내려진바 있어 소개한다.- 인정작업이란, 순가중개계약을 이르는 말로 법정 중개보수를 초과하여 본인의 노력을 인정받아 취하는 중개보수 외 수수료를 말한다. [해당 판례]서울중앙지방법원 2007가단 60910 손해배상(기)서울중앙지방법원 2007나 37492 손해배상(기)대법원 2008다 77108 손해배상(기)서울중앙지방법원 2009나 37847 손해..
동업계약서 없는 중개업무, 횡령혐의 덤터기 수차례 거래관계에 있던 중개의뢰인과 개업공인중개사의 투자에 대한 구두협의가 있었다 하더라도 서면증거 없이 행했다면 그것은 횡령이 될 수도 있다. [해당 판례]서울서부지방법원 2008가단 68763 손해배상(기)서울서부지방법원 2008고단 1977 업무상횡령 ▲ 서울서부지방법원 전경 당사자관계 안공인은 서울시 성동구에서 ‘대림부동산공인중개사사무소’라는 상호로 중개사무소를 운영하는 개업공인중개사이고, 권비애는 안공인과 평소 거래를 해왔던 중개의뢰인으로 이 사건의 아파트와 상가 분양권 매매에 관한 중개를 의뢰한 사람이다. 사실관계 개업공인중개사인 안공인은 평소 친분이 있던 중개의뢰인 권비애로부터 돈이 될법한 물건이 없느냐는 말에 최풍림 소유의 아파트의 분양권을 소개하..
신도시 원룸주택의 건물관리인 권한여부 지난 노무현 정부시절부터 행정수도 이전을 비롯한 많은 혁신도시들과 자급자족을 갖춘 신도시들이 지방 곳곳에 들어섰다. 신도시 주변은 주택난을 해결하기 위해 대규모 아파트 공사도 진행하지만 민간사업자나 개인에 의해 공동주택들도 상당히 지어질 수밖에 없다.이번 사례는 신도시에 세워진 원룸주택의 건물관리인의 처분권한 등과 관련한 사고이야기이다. 대부분 외지에 거주하고 있는 건물주의 사정상 대리인자격으로 계약에 임하게 되는 건물관리인, 관리권한을 넘어선 처분권한여부의 확인은 반드시 필요한 일일 것이다. [해당 판례]수원지방법원 안산지원 2006가단 17041 전세보증금 ▲ 수원지방법원 안산지원 전경 당사자관계 임차인 황구지는 경기도 시흥시 정왕동의 신축 다가구주택의 원룸에 대..
특정조합 내 지분권도 중개대상물, 철저한 확인필요 이번 이야기는 취약한 양돈사업의 구조개선을 위해 개별적으로 소유한 토지와 축사를 영농조합법인의 설립과 함께 귀속시킨 후 지분별 안배를 통하여 사업의 규모를 키우기 시작하면서 시작되었다. 일부 지분권자의 사업실패로 인한 영농조합법인 내 구성원 간 내부적 거래 후 손해의 발생 그 책임은 누가 질 것인가? [해당 판례]춘천지방법원 원주지원 2010가단 4065 손해배상(기) ▲ 춘천지방법원 전경 당사자관계 최양동은 강원도 양구에서 양돈사업을 해오던 양돈업자로서 강원도 양구군 소재 영구양돈영농조합법인을 조한돈 등과 공동으로 설립한 설립자이자 지분권자이며, 이 사건 조합지분 매매사건의 양도인이다. 서공인은 강원도 춘천에서 아주부동산공인중개사사무소를 운영하는 부동산..