속칭 인정작업비는 공제금 지급 대상이 아니다.

속칭 인정작업비는 공제금 지급 대상이 아니다

 

속칭 필드(부동산 중개시장)에서 개업공인중개사는 ‘인정작업’을 통한 수익을 취할 때가 있다. 최근 법원에서는 법정 보수료의 한도를 초과하여 수수한, 속칭 ‘인정작업비’는 부당이득금으로 규정하여 반환판결을 내렸음은 물론이고 인정작업비의 손실로 한국공인중개사협회가 운용하는 공제금에 대해 지급을 청구할 수 없다는 판결이 내려진바 있어 소개한다.

- 인정작업이란, 순가중개계약을 이르는 말로 법정 중개보수를 초과하여 본인의 노력을 인정받아 취하는 중개보수 외 수수료를 말한다.

 

[해당 판례]

서울중앙지방법원 2007가단 60910 손해배상(기)

서울중앙지방법원 2007나 37492 손해배상(기)

대법원 2008다 77108 손해배상(기)

서울중앙지방법원 2009나 37847 손해배상(기)

 

△ 서울중앙지방법원 전경

 

당사자관계

 

현손배는 소유하고 있던 토지에 대해 매매계약을 체결한 매도인으로 중개보조원 신분인 임보조와 개업공인중개사인 박공인의 중개행위 및 그에 따른 제반업무를 수행하는 과정에서 손해를 입은 자이며, 임보조와 박공인은 이 사건 원고인 현손배와 정만복에게 토지매매계약의 체결을 중개한 부동산중개업 종사자들이다.

- 당사자의 이름은 모두 가명으로 이하 동일하며, 소송에는 연루되지 않았지만 무등록중개업자인 이철규도 공동 중개행위에 가담하였고 공제사업자인 협회는 연대피고로서 소송에 함께 참여하여 사건을 진행하였다.

 

사실관계

 

현손배는 그의 처인 고명복을 통해 자신이 소유하고 있는 경기도 연천군 미산면 소재 잡종지 1,289㎡와 4,254㎡의 2필지를 경기도 연천군 전곡읍 소재 럭키부동산에 근무하고 있던 임보조에게 매도조건을 3.3㎡당 12만 원으로 할 것과 세금을 부담할 수 있는 매수인을 찾아줄 것을 의뢰 하였고 이에 임보조는 주변 지역에서 오래전부터 무등록 중개행위를 하며 지역사정에 훤하던 소외 이철규에게 이러한 사정과 물건이 있음을 알려주고 매수인을 물색해 줄 것을 요청하였다.

 

“임사장, 내 땅 저거 누가 세금도 내주면서 사갈 사람없을까?”

“왜 파시게? 싸게 팔면 세금도 내주겠지 뭐. 알아봐줘?”

 

그러던 중 무등록중개업자인 이철규는 경기도 연천군 전곡읍 소재 강북공인중개사사무소를 운영하던 개업공인중개사 박공인으로부터 매수의사가 있는 중개의뢰인이 있음을 알게 되었고 이를 다시 임보조에게 전하기에 이르렀으며 임보조와 박공인 그리고 무등록중개업자 이철규는 정상적 계약체결을 중개하기에 앞서 순가중개계약, 속칭 ‘인정작업’을 진행하기로 하고 곧 작업에 착수하였다.

 

(원고는 세금을 해결해준다는 피고들의 말에 허락을 함)

 

“아니 시세가 있는데 시세보다 높여서 땅을 내 놓으면 누가 사나?”

“걱정할 것 없어. 그런 것은 다 우리가 작업하니까. 평당 12만 원만 받아가 대신 세금문제도 있으니 우리가 시장에는 15만 원에 내 놓을게.”

“알았어. 한 번 해보라고.”

 

이후 현손배는 박공인의 공인중개사사무소에서 임보조와 무등록중개업자인 이철규가 배석한 상태에서 매수인과 현손배 소유 토지에 대해 이 사건 토지대금을 3.3㎡당 150,000원으로, 매매대금을 총 245,000,000원으로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

 

(매도인에게는 3.3㎡당 120,000원 총 201,200,000원으로 하는 계약서를 별도 작성함)

 

계약과정 중 임보조는 세금문제로 계약체결을 주저하는 매도인인 현손배에게 “세금은 내가 책임질 테니 걱정하지 말라”고 말하는 등 매도인의 계약체결을 종용하기도 하였다. 결국 이를 믿고 원고는 매매계약을 체결하였으며, 임보조와 박공인 그리고 무등록중개업자인 이철규는 차액 43,800,000원을 각 16,900,000원, 10,900,000원, 16,000,000원씩 나누어 가졌다.

 

“이거 이렇게 해도 되는지 모르겠네. 아무튼 실수 없이 세금문제는 잘 처리해 주는 거지?”

“어허 이 사람이 날 도대체 뭘로 보고. 걱정 말아 잘 처리할 테니까.”

 

한편 매도인 현손배는 계약을 체결한고 한참이 지난 후 안산세무서로부터 이 사건 토지에 대한 양도소득세 12,362,560원과 주민세 1,236,250원 등 합계 13,598,810원을 고지 받아 계약당시 약속대로 임보조에게 위 양도소득세의 납부를 요구하였으나 이를 납부하지 않아 현손배는 결국 가산금을 포함한 14,466,640원을 자신이 직접 납부하게 되었으며 결국 세금을 책임지겠다는 임보조의 약속 미이행으로 인해 납부세금 만큼의 손해가 발생하게 되었다.

 

“아니 임사장 이거 어떻게 된 거야? 왜 세금을 안냈어? 세무서에서 독촉장까지 날라 왔잖아.”

“그게 말이지. 사실 세금이 안 나올 줄 알고 그 돈을 다 써버렸지 뭐야.”

 

이를 괘씸하게 생각한 매도인 현손배는 처음 중개를 의뢰하였던 임보조와 공동으로 중개한 박공인 그리고 이들의 공제사업자인 협회를 상대로 소송을 제기하기에 이르렀다.

(원고의 무등록 중개업자인 소외 이철규에 대해서는 당사자 합의로 소송에서 제외함).

 

쟁점사항

 

- 매도인 현손배의 주장

 

자신은 개업공인중개사인 박공인이 임보조와 함께 이 사건 토지의 매매에 관한 행위를 중개한 대가로 매도인인 자신으로부터 법정 중개수수료를 초과하는 중개수수료를 지급받은 행위는 강행법규인 구 부동산중개업법 제15조 제2호에 위반하는 행위에 해당하여 무효일 뿐 아니라, 위 법률의 입법취지 등을 고려하여 볼 때 사회적으로 허용될 수 없어 공서양속 내지 사회질서에 위반되어 위법하므로 원고인 자신에게 개업공인중개사인 박공인은 공동불법행위자로서 자신이 입은 손해. 즉 이 사건 중개보수 43,800,000원과 법정 중개보수 2,205,000원과의 차액 상당인 41,595,000원의 손해를 배상할 책임이 있고, 박공인의 중개보수 관련 불법행위는 공제사업자인 협회의 공제약관에서 정한 공제금 지급사유인 ‘공제가입자가 부동산 중개행위를 함에 있어 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우에 해당한다.’고 볼 수 있으므로 협회는 원고에게 동 금액에 상당하는 공제금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

 

“법에서 정해놓은 중개보수보다 많이 받는 행위가 정당한 행위인가요? 개인적으로 세금문제를 해결한 것도 아니고 말입니다.”

 

- 임보조와 박공인의 주장

 

임보조와 박공인은 양도소득세는 말 그대로 물건을 양도해서 얻은 이익에 대한 세금을 납부하는 것으로 납부의무자는 개업공인중개사가 아닌 매도인인 현손배이며, 특히 임보조가 “세금은 내가 책임지겠다.”라고 말한 것은 세금관련 제반사정을 알아보고 이를 자문해주는 정도의 역할을 하겠다는 것이지 세금을 대납해주겠다는 것은 아니었다고 주장하면서 현손배가 주장하는 부당이득금 41,595,000원은 부당하게 금원을 편취한 것이 아니고 중개계약의 조건으로 소위 말하는 ‘인정작업’을 통한, 즉 부동산컨설팅 대가로 수수한 것이라고 항변한다.

 

“세금을 제가 왜 책임집니까? 세금문제에 대해 알아봐 준다는 뜻이었습니다.”

 

- 연대피고 협회의 주장

 

한국공인중개사협회의 공제사업은 공제가입자의 중개행위로 인하여 발생한 손해를 책임지는 것이지 중개보수 등 중개행위 이후에 발생한 금원의 부당이득금까지 책임지는 것은 아니며, 현손배의 경우 손해배상을 구하는 것이 아니고 부당이득에 따른 금원의 반환청구를 구하는 것이므로 공제금 지급사유가 되지 않는다고 주장한다.

 

“저희 협회가 운용하고 있는 공제기금은 말 그대로 공적자금으로서 개인적인 공제규정과 공제약관에 위배된 행위에 대해서는 지급하지 않습니다. 중개보수를 더 받아놓고 그걸 공제금으로 지급하는 것은 말이 안 됩니다.”

법원의 판단

 

- 제1심 판결

 

사실관계 등을 살펴보면 임보조는 매도인 현손배 대신 이 사건 토지의 양도소득세 등 세금을 납부하여 주기로 약정하였다고 볼 수 있으며, 이를 임보조가 납부하지 않아 현손배로서는 납부세액 만큼의 손해를 입었음이 분명하므로 손해를 배상할 의무가 있다. 다만 박공인과 연대피고 협회에 대해서는 박공인이 개업공인중개사로서 중개업무를 제대로 이행해야 할 의무를 이행하지 아니하거나 불법행위를 하였다고 인정할 증거가 없고 손해배상책임이 있다고 볼 수 없어 개업공인중개사인 박공인과 연대피고 협회에 대한 청구는 기각한다.

 

(피고 1의 세금 대납의무 부분만 인정)

 

- 항소심(환송 전) 판결

 

임보조와 박공인은 이 사건 매매계약 당시 개업공인중개사 또는 중개보조원으로서 이 사건 매매계약 체결 상 일련의 과정에 참여하고 매도인 현손배로부터 이 사건 토지의 매매에 관한 행위를 알선하는 중개에 관한 대가로 법정 중개보수를 초과하는 중개보수를 지급받았다.

이러한 행위는 강행법규인 공인중개사법에 의한 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위에 해당하여 무효일 뿐만 아니라 동법의 입법취지 등을 고려해 볼 때 사회적으로 허용될 수 없는 것으로서 공서양속 내지 사회질서에 위반되어 위법하다. 따라서 임보조와 박공인은 불법행위에 공동으로 가담한 공동불법행위자로서 이로 인하여 매도인 현손배가 입은 이 사건 중개보수와 법정 중개보수와의 차액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.

또한 임보조와 박공인의 주장대로 중개보수가 아닌 ‘인정작업비’라고 하더라도 금품수수의 형식적인 명목이 무엇이든지에 상관없이 동법에 금지행위를 위반한 것이 명백하므로 인정치 아니한다.

 

- 상고심(환송) 판결

부동산 중개보수 약정과 같이 당사자 사이에 자유로이 처분할 수 있는 법익인 재산권에 관한 계약이 체결되어 일방 당사자가 상대방에게 계약상의 의무이행으로서 일정한 급부를 행하고 상대방이 이를 수령한 경우, 상대방의 위와 같은 급부의 수령행위는 타방 당사자의 자유로운 의사에 기한 급부에 의한 것으로서 그 당사자의 동의를 받은 행위라 할 것이어서 특별한 사정이 없는 한 이를 위법한 행위라고 볼 수 없다. 따라서 계약상 급부를 이행한 당사자가 위와 같은 급부에 의하여 재산상 손해가 발생하였다고 하여 상대방에 대하여 불법행위를 이유로 손해배상을 구할 수는 없을 것이고, 다만 그 계약이 상대방의 기망이나 협박 등의 위법한 행위에 의해 체결된 경우에 한하여 이를 원인으로 하여 그 급부 상당의 손해배상을 구할 수 있을 뿐이다.

이러한 법리는 그 계약이 일정한 내용의 법률행위를 금지하면서 이에 위반한 법률행위에 대해서는 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 위반하여 무효가 되는 경우에도 마찬가지여서 당사자 사이의 자유로운 의사에 기하여 체결된 계약이 강행법규에 위반하였다는 사정만으로 위 계약에 기한 급부의 수령행위가 계약 상대방에 대한 위법행위로 그 성질이 바뀌는 것은 아니라고 할 것이다.

이 사건을 보면 개업공인중개사인 박공인이 매도인 현손배와 부동산 중개보수 약정을 체결함에 있어 기망이나 협박 등의 위법한 행위를 하였는지는 묻지 아니한 채(다만 박공인이 현손배로부터 한도를 초과하는 중개수수료를 지급받음으로써 강행법규인 공인중개사법을 위반하였다.)

이러한 행위는 공서양속 내지 사회질서에 위반된다는 사정만으로 현손배에 대하여 위법한 행위가 된다고 보아 박공인에 대한 주위적 청구인 불법행위에 기한 손해배상청구를 인용하였고 이를 전제로 피고 협회에 대한 공제금 지급 청구도 인용하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 불법행위의 성립요건인 위법성에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

 

- 파기환송심 판결(최종 판결)

 

중개업 종사자들의 기망이나 협박 등 위법한 행위로서 불법행위를 구상하고 있는 점을 찾을 수 없어 손해배상을 인정할 수는 없다. 다만, 부동산중개업 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 무효이고 어떠한 이유나 명분, 속칭 ‘인정작업비’라는 명목으로 상호 이해하고 계약을 했더라도 무효이고, 이 사건 매매계약 당시 구 부동산중개업법 제2조 제1호, 제3조, 제20조 제1항, 제3항 및 동 시행규칙 제23조의2 제1항에 정한 바에 따라 이 사건 매매계약에 따른 법정 부동산 중개보수 상한은 거래금액의 0.9%에 대항하는 2,205,000원이었는데 박공인 등이 나누어 가진 43,800,000원은 법정 중개보수 상한액을 초과하여 수수함이 명백함으로 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

한편 중개업 종사자들인 피고들의 중개행위로 현손배에 대한 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로 협회에 대한 청구는 기각한다.

이번 사건을 담당하였던 각 심급의 재판부는 너나 할 것 없이 법정 수수료율의 한도를 초과하여 수수한, 속칭 ‘인정작업비’는 부당이득금으로 규정하여 반환을 명하였으며(별도의 부동산 컨설팅계약이 있었는지는 밝혀진 바 없음), 통상적 중개업무 이외의 과실에 대한 책임을 협회에 부담시킬 수 없다는 견지를 비추기도 하였다. 다만 중개행위 시 개업공인중개사가 세금을 대납하겠다는 취지의 발언은 개인적인 책임특약에 해당한다고 보고 그 책임을 물은 점은 우리가 꼭 인지해야 할 필요가 있다고 할 것이다.

 

순가중개계약 : 순가중개계약은 중개의뢰인이 거래가격을 개업공인중개사에게 제시하여 이를 초과한 금액으로 중개대상물이 거래된 경우, 초과액 부분을 개업공인중개사가 중개보수조로 취하는 약정이며, 중개보수를 초과하여 지급받게 되면 공인중개사법에 의거 아래와 같은 제재를 받을 수 있다.

① 행정처분 : 중개보수나 실비를 초과하여 받는 행위는 금지행위로 등록이 취소될 수 있고 또는 6개월 이하의 업무정지처분에 처해질 수 있다.

② 행정형벌 : 개업공인중개사 등은 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

 

 

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