살고 있던 단독주택이 공동주택으로 바뀌었을 때 나의 대항력은? 주택은 세대의 구성원이 일정기간 독립된 주거를 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다. 이러한 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분이 된다. 단독주택은 한 세대만이 거주하는 형태도 있지만 여러 세대가 독립된 거주를 하여도 한 사람의 소유일 경우에는 단독주택으로 보기도 하는데 이런 형태를 다가구주택이라고 한다. 반면에 여러 세대가 독립된 거주를 하고 있으면서 그 소유도 각자가 가지고 있다면 이는 다세대주택으로 공동주택으로 분류가 된다.여기서 원래는 한 사람이 소유했던 다가구주택, 즉 단독주택이 여러 사람이 소유하는 다세대주택인 공동주택으로 그 유형이 변경되었을 경우 기존에 임대차계약을 체결하고 입주하여 생활..
도시정비법상 개별분양권을 인정받기 위한 조건도시 및 주거환경 정비법 제48조는 관리처분계획의 내용에 관하여 “2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만을 공급하며, 관리처분계획의 내용과 관리처분의 방법이나 기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정되어 있다. 한편 동법 시행령 제52조는 관리처분계획을 정하는 경우에는 “정비구역 안의 토지 등 소유자에게 분양할 것으로 공동주택을 분양하는 경우에는 시・도 조례가 정하는 금액이나 규모, 취득과 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지 등 소유자는 시・도 조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.”고 규정하고 있다. 과연 도시 및 주거환경 정비법상 개별분양권을 인정받기 위한 공동주택의 범위는 어떻게 되는 것인지 이번..
공공임대아파트, 표준임대료와 계약상임대료 기존에 많은 임대유형들과 더불어 최근 다양한 형태의 임대아파트들이 속속 등장하고 있다. 정권이 바뀔 때마다 새로운 제도가 유행처럼 생겨나는 가운데 얼마 전 대법원에서 공공임대아파트의 입주 시 기준이 되는 표준임대료와 당사자 간 자유로운 협의에 따른 계약상임대료를 두고 날선 법리공방이 있었다.시행령에 따른 기준으로 처리를 하면 좋겠지만 더 받으려는 임대인과 덜 주고픈 임차인이 있는 법. 형편에 여유가 있다면 보증금을 올려서 지급하더라도 월차임을 덜 지급하려고 할 것이고 형편이 좋지 못하다면 보증금을 낮추고 월차임을 더 내려고 할 것이다.과연 표준임대료와 계약상임대료의 실익과 법률적으로 지니는 의미는 어떠한지 이번 사례를 통해 살펴보기로 한다. [해당 판례]대법원 2..
"공인중개사의 미 공시권리 확인∙설명 범위" 부동산 거래에 관한 전문가인 공인중개사. 공인중개사가 양 당사자의 거래에 개입을 하게 되면 거래행위는 중개행위가 된다. 중개는 버금 혹은 가운데의 의미를 지닌 仲과 끼이다라는 의미를 갖는 介를 사용하는데 그 말은 제3자로서 두 당사자 사이의 일을 주선하는 것을 말한다.전문가가 개입된 중개행위임에도 불구하고 그로 인한 중개사고는 오히려 더욱 증가하고 있는 것이 현실이다. 매매나 임대차를 중개할 시 중개대상물확인·설명서에 기재하고 설명할 사항들이 굉장히 많은데 이를 가벼이 여겨 발생하고 있는 것이 대부분이다.이번 판례는 다가구주택의 임차의뢰인에 대한 공인중개사의 설명 및 자료제공 의무의 범위에 해당 주택에 이미 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금의 액수나 임대차계..
분양대행계약상 이행이익과 신뢰이익(지출비용)의 손해배상 인정범위 이번 이야기는 채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 해지한 후 손해배상을 청구하는 경우에 발생할 수 있는 법리에 관한 대법원의 판례이다.통상 채권자는 채무가 이행되었더라면 얻었을 이익을 얻지 못하는 손해가 발생할 수 있으며, 이것을 이행이익의 손해라고 볼 수 있다.이행이익의 손해가 발생하였다면 계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용, 즉 지출비용에 대한 손해배상은 어떻게 처리되는지 보여주는 사례로 대법원은 “채권자가 계약의 이행으로 얻을 수 있는 이익이 인정되지 않는 경우라면, 채권자에게 배상해야 할 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로, 당연히 지출비용의 배상을 청구할 수 없다.”고 판시한다. [해당 판례]대법원 2015다 235766 손해배..
"고용관계 종료 후 발생할 수 있는 사용자 책임" 당신은 누구와 근무하고 있나요?우리가 흔히 볼 수 있는 중개사무소내 관계는 수직적 관계만큼 수평적 관계도 많을 것이다. 즉, 일반적으로 혈연이나 지연관계가 없는 직원을 고용하여 업무를 진행하는 사무소들이 대부분이겠으나 사실 소규모 형태의 중개사무소가 대부분인 중개업 실정으로 판단해 보았을 때 부부 혹은 부모와 자식 간으로 인한 관계도 꽤 많이 있을 것이라고 판단된다.이번 사례는 친한 친구사이였던 두 사람이(한 사람은 등록된 개업공인중개사이며 다른 한 사람은 자격증이 없는 무자격자) 의기투합하여 공인중개사사무소를 운영하던 중 영업부진으로 인해 폐업하게 되면서 발생한 사건으로, 업무의 종결이후에도 무자격자인 한 친구가 다른 한 친구의 명의를 계속해서 사용함으..
"개업공인중개사의 계약서 사전 서명행위는 범죄행위" 부동산 거래계약서의 작성, 특히 개업공인중개사의 서명⋅날인은 중개의뢰인 면전에서 중개대상물의 확인⋅설명과 함께 이루어져야 한다.빈 부동산 거래계약서 양식에 개업공인중개사가 사전에 서명⋅날인을 해두는 경우에는 범죄로 이어질 수 있다. [해당 판결]대구지방법원 2009가단 57436 손해배상(기)대구지방법원 2009고약 35200 공인중개사법 위반 [해당 법조문]민법 제681조 및 공인중개사법 제25조 당사자관계 원고 배칠수는 무등록(무자격)중개업자인 피고 전영룩의 중개로 인해 임대차보증금 전액의 손실을 입은 임차인이며, 피고 황원수는 무등록(무자격)중개업자인 전영룩이 배칠수와의 임대차계약 중개 당시 사용했던 계약서에 서명⋅날인이 되어있던 공인중개사사무소의..
"부동산 중개사고이야기, 매도인의 진정한 소유여부, 등기권리증도 확인해야 한다." 해마다 늘고 있는 각종 부동산 거래사고. 도무지 부동산 거래사고는 줄어들 기미가 없다. 사고를 줄이기 위해 전문직업인인 개업공인중개사를 통한 중개도 마찬가지로 이 역시 사고는 해마다 늘고 있는 실정이다.정상적인 방법으로는 대처할 수 없는 거래구조. 전문가이든 비전문가이든 거래사고를 줄이기 위한 다양한 방법이 강구되고 있는 가운데 법원에서는 등기권리증에 대한 소지여부 확인도 손해배상 책임의 중요한 판단의 기준이 되고 있다. [해당 판례]서울중앙지방법원 2008가합 50528 손해배상(기) ▲ 서울중앙지방법원 전경 사건개요 이 사건은 아파트를 매수한 원고 김복동이 개업공인중개사 등에 대하여 선관주의의무를 다하지 아니하여 소유자..
교환계약의 상대방, 계약 이행능력에 대한 확인은 필수 부동산 교환계약은 양쪽의 거래당사자가 서로 소유하고 있는 부동산에 관한 소유권과 같은 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말하는 것이며, 일종의 유상쌍무계약으로 일반적 매매에 관한 규정이 준용된다. 부동산 교환계약에 있어 개업공인중개사로서의 의무는 계약 전반에 걸쳐 중개대상물에 대한 확인・설명은 물론 교환계약을 체결함에 있어서도 양쪽의 거래당사자에 대한 의무이행능력까지도 살펴봐야한다. [해당 판례] 서울북부지방법원 2008가합 1242 손해배상(기) 서울고등법원 2009나 16973 손해배상(기) 대법원 2009다 97635 손해배상(기) △ 대법원 전경 당사자 관계 김영구는 이 사건 교환계약 쌍방의 당사자 중 토지 및 건..
공인중개사법상 공인중개사의 중개의뢰인과 직접거래 시 법률효과는? 최근 정부의 강력한 부동산규제정책과 맞물려 투자자들의 투자처가 마땅하지 않은 가운데 일부 개업공인중개사들의 자기거래행위에 따른 문제가 불거지고 있어 하급심 형사재판부에서 공인중개사의 직접거래에 대한 판결이 있어 이를 소개하고자 한다. [해당 판례]대전지방법원 2015나 104495 계약금반환대전지방법원 2004고정 1070 구 부동산중개업법 위반 △ 대전지방법원 전경 대전지방법원 2004고정 1070 구 부동산중개업법 위반으로 기소된 사건에 대한 판결 공소사실의 요지 피고인은 공인중개사 자격을 취득하고 대전시 유성구에 있는 공인중개사사무소를 운영하며 부동산중개업에 종사하였다.개업공인중개사는 공인중개사법에 의거 중개의뢰인과 직접거래를 할 수 ..