신도시 원룸주택의 건물관리인 권한여부

신도시 원룸주택의 건물관리인 권한여부

지난 노무현 정부시절부터 행정수도 이전을 비롯한 많은 혁신도시들과 자급자족을 갖춘 신도시들이 지방 곳곳에 들어섰다. 신도시 주변은 주택난을 해결하기 위해 대규모 아파트 공사도 진행하지만 민간사업자나 개인에 의해 공동주택들도 상당히 지어질 수밖에 없다.

이번 사례는 신도시에 세워진 원룸주택의 건물관리인의 처분권한 등과 관련한 사고이야기이다. 대부분 외지에 거주하고 있는 건물주의 사정상 대리인자격으로 계약에 임하게 되는 건물관리인, 관리권한을 넘어선 처분권한여부의 확인은 반드시 필요한 일일 것이다.

 

[해당 판례]

수원지방법원 안산지원 2006가단 17041 전세보증금

 

▲ 수원지방법원 안산지원 전경

 

당사자관계

 

임차인 황구지는 경기도 시흥시 정왕동의 신축 다가구주택의 원룸에 대해 임대인 김임대의 대리인 신광리와 1년간 임대차계약을 체결하였다. 황구지는 상기 임대차계약에 따라 임차보증금 25,000,000원을 임대인에게 지급하고 입주하여 생활하던 중 기간만료로 인한 보증금 반환을 요구하자 임대인 김임대는 관리인이자 임대인의 대리인 신광리가 사문서위조 등으로 처벌받자, 본인의 서명⋅날인이 없이 체결된 계약으로 임대차보증금 반환을 거부, 이에 임차인 황구지가 대리인 신광리를 형사고소함과 함께 임대인 김임대와 개업공인중개사인 최공인을 상대로 한 손해배상소송을 제기하기에 이르렀다.

 

“이제 와서 보증금을 못 준다니요? 그간 아무 말씀 없으시다가 왜 관리인 핑계를 대십니까? 제 보증금 돌려주세요.”

“건물관리인이 자기 멋대로 계약한 걸 왜 나한테 말해요? 나도 피해잡니다.”

“그건 두 분이서 따질 일이고요. 제 피같은 돈이나 돌려주세요. 전 재산이란 말입니다.”

 

쟁점사항

 

- 임차인 황구지의 주장

 

임차인 황구지는 주의적 청구원인으로 임대인인 김임대가 개업공인중개사 최공인의 중개로 임대인의 대리인이자 관리인인 신광리와 정당한 계약을 체결하였기 때문에 임대차보증금을 반환하여야 한다고 주장한다.(계약당시 임대인 김임대의 대리인 신광리라고 현명하지 않고 대리인 신광리가 임대인의 김임대로 계약 하였다.)

 

“나는 계약을 주인하고 한 것이지 관리인하고 한 것이 아니라고요.”

 

또한 불법행위에 기한 예비적 손해배상청구로서 개업공인중개사인 최공인에게 위 신광리가 사건건물 외에도 여러 건의 건물을 관리하였으며 그러한 와중에 타 건물의 계약서를 위조한 혐의로 형사처벌까지 받은 사항을 개업공인중개사인 최공인이 익히 알고 있었고 또한 최공인은 개업공인중개사로서 원룸주택 소유자인 김임대가 직접 나와 임대차계약을 체결하지 않고 대리인이자 건물관리인인 신광리가 소유자인 김임대의 대리인 자격으로 임대차계약을 체결할 경우, 대리인으로서의 자격이나 갖추어야 할 필요서류를 개업공인중개사인 최공인이 면밀히 검토확인 한 후 임대차계약이 체결되도록 하여야할 주의의무가 있음에도 불구하고 대리인의 자격요건 등의 확인을 소홀히 하였고, 계약 후 그 내용에 관하여 소유자에게 확인도 하지 아니하여 김임대가 임차인인 황구지에게 반환하여야 할 임대차보증금의 반환을 거부하고 있으므로 개업공인중개사인 최공인이 손해배상을 할 책임이 있다고 주장한다.

 

“공인중개사라면 동네에서 일이 어떻게 돌아가는지 알 수 있을 것 아닙니까? 면밀하게 검토하면 뭘 해요. 대안을 정확하게 말씀하셨어야죠. 아니면 그런 위험성이 있다고 생각했으면 말씀을 해주셨던가요. 안 그래요?”

 

- 개업공인중개사 최공인의 주장

 

개업공인중개사인 최공인은 계약당시 황구지와 함께 임대인 김임대의 위임장과 건물관리 계약서 및 등기사항증명서 등을 면밀히 검토, 확인하였고 자신 또한 그 사실을 주지시켰으며 황구지는 그러한 사실을 계약당시에 숙지하였다고 주장하며(다만, 사본은 첨부시키지 않음) 계약 후 일주일 뒤 중도금을 지불하면서 전입신고 및 확정일자를 득하도록 하였다고 주장한다.

 

“재판장님 분명히 저는 황구지씨와 함께 물건을 보러 다니면서 해당 물건의 위험한 내용을 알렸습니다. 주의 깊게 듣지 않은 건 제 잘못이 아니라 임차인인 황구지씨 잘못이라고요. 제가 잘못한 것은 서류를 확인하고 복사해서 첨부시키지 않은 것 밖에 없습니다.”

 

당시 자신은 주변 공인중개사사무소와 건물 임대관리인들 간에 분쟁의 소지가 있음을 주지하여 임대차 계약이 중개사고로 연루되지 않도록 최선의 확인사항 및 절차를 다하였으며 건물관리인이 속한 주택관리회사가 이 사건이 발생하기 전까지 임대차 계약을 체결한 임차인들이나 집주인 어느 누구도 임대차 계약에 대해서 일체의 이의 제기도 없었고 건물관리에 관한 모든 포괄적 권한을 가지고 지속적으로 관리업무를 수행해 왔기 때문에 확신을 가지고 업무를 수행하였다고 주장한다.

 

“관리인이 속한 관리회사에서 특별한 고지도 없었고 동네 다른 건물들도 조용하길래 당연히 권한이 있는 줄 알았습니다. 사고가 없었단 말입니다.”

 

한편 개업공인중개사인 최공인은 표현대리를 주장하며 가사 위 임대차 계약을 체결할 대리권이 인정되지 않는다 하더라도 주의적 피고인 김임대가 검찰진술서에서 신광리에게 임대차계약 체결권 및 보증금 수령권, 월세 징수권 등의 관리권한을 부여하였음을 진술한 바 신광리의 대리행위가 적법하다고 주장한다.

 

“검찰에서 집주인인 김임대가 모든 권한을 신광리에게 위임했다고 진술까지 했는데 이게 증거가 안 됩니까? 검찰에서 진술한 내용은 인정을 안 해주시나요?”

법원의 판단

 

건물관리인 신광리는 경기도 시흥시 정왕동에서 주택관리회사 속해 관리업무를 맡고 있는 자인바, 정왕동 일대에서 오랜 기간 거주해오면서 외지인 소유의 주택에 대한 계약의 대리, 하자보수, 청소 등의 업무를 위탁받아 위 위임업무에 종사하였다. 또한 지역분위기, 부동산의 흐름, 인맥 등을 이용하여 다수의 부동산에 대해 관리를 해오면서 이를 악용하여 자신의 이익을 쫓아 시흥시 일원 등에서 총 53회에 걸쳐 금 472,500,000원을 임의 소비하여 이를 횡령한 전력이 있으며 동 년도에 사문서위조로 한 형사처벌을 받은 전력 또한 인정되고 이 사건건물의 소유주인 김임대로부터 건물에 대한 일체의 행위에 대한 권한을 위임받아 권리행사를 한 점이 인정된다.

 

위에서 언급한바 임대인 김임대의 신광리에 대한 사용자로서의 불법행위를 인정하되, 임차인인 황구지가 입주 전 이미 이 사건 주택에 문제점이 있음을 인식한 것으로 보여 이를 제대로 확인하지 아니한 임차인 황구지의 과실을 참작하여 배상을 하고 개업공인중개사인 최공인은 선관주의의무 위반으로 일부 책임이 인정된다.

▲ 이미지 출처 : 게티이미지뱅크

 

임박사의 TIP

 

재건축, 재개발 등 도시에 구조적 변화들이 생기면서 수도권, 특히 원룸촌을 중심으로
외지인 소유의 신축원룸건물들이 우후죽순처럼 생겨남에 따라 문제가 발생하는 경우가 있다.

건물관리를 오랜 기간 그 동네에 거주하는 비전문가인 현지인들을 고용함으로써
여러 측면에서의 폐단이 발생되고 있는데, 신축 원룸이나 도시형 생활주택 등에 대하여 거래를 할 때에는
관리대리인에 대한 철저한 검증작업이 필요하다 할 것이다.

 

소유자가 아닌 대리인 혹은 거주하지 않는 임대인을 대리하는 관리인과 계약할 경우
소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 필히 징구하고 위임인의 진정한 위임여부를 확인한 후 계약에 임해야 한다.
내 재산이 사라지는 것 보다는 조금 불편해지겠지만 확실한 것이 좋을 것이다.
사고는 가까운 곳에서 시작한다는 점 반드시 명심해야 할 것이다.