재건축조합의 분양권 중개는 분양대행사의 처분권한 확인부터

재건축조합의 분양권 중개는 분양대행사의 처분권한 확인부터

 

연일 매스컴에서 떠들어 대는 단어 중 하나는 바로 ‘재건축’일 것이다. 이제는 재건축이라는 단어는 돈이 없는 이들에게도 아주 자연스럽고 보편화된 단어가 되어 버렸다. 재건축은 거의 대부분 조합이라는 단어가 같이 수반된다. 재건축조합, 힘없고 빽없는 서민이나 집 한 칸이 전부인 이들이 자신들의 낡은 주택을 새로이 짓기 위해 조합을 결성해 일을 추진해 나가기 위해 설립한다. 그것이 재건축조합이다.

이런 재건축조합은 잉여공급분에 대해 분양을 하는데 이때 각종 사고의 위험이 도사리고 있어 주의를 요한다.

 

[해당 판례]

인천지방법원 2009가합 6802 손해배상(기) 등

▲ 인천지방법원 전경

 

“우리는 언제 새집에서 살아보나. 우리 단지도 집을 지어서 새로 만들면 참 좋을 텐데 말이야.”

“원~ 이 사람도 집을 새로 짓는 것이 그리 쉬운 일인가?”

“아니 그러니까 내말은 조합이라도 만들어서 집을 지을 수 있도록 추진해야 되지 않겠느냔 말이지.”

“나도 그리될 수만 있다면 참 좋겠네. 하하하하”

 

당사자관계

 

이 사건의 원고는 나두미와 김아인으로 김아인은 나두미의 아들이다. 피고는 총 4명으로 개업공인중개사인 한공현과 전부형 그리고 그들의 직원인 이보원과 박민원이다.

엄마인 나두미는 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 재건축아파트인 부천그린재건축아파트 101동 413호를, 아들 김아인은 같은 아파트 101동 1009호를 각 분양받았으며, 이들에게 실제로 중개한 것은 개업공인중개사인 한공현의 직원 이보원과 개업공인중개사인 전부형의 직원 박민원이다.

 

사실관계

 

나두미는 결혼을 앞두고 있는 아들 김아인의 신혼집을 구하기 위해 경기도 부천시 소사구 일원을 돌아보던 중 개업공인중개사인 한공현이 운영하고 있는 한국공인중개사사무소를 방문하게 되었고 그곳에서 근무하고 있던 직원 이보원을 알게 되었다.

한공현의 중개보조원인 이보원은 나두미에게 채권채무관계로 인해 대물변제 된 싼 값에 매물로 나온 부천그린재건축아파트 413호를 매수하도록 권유하였고 나두미는 아들인 김아인을 대리하여 매매계약을 체결하기에 이르렀다.

 

“우리 아들이 이번에 장가를 가는데 헌집보다는 새집이 좋을 것 같아서 마땅한 물건이 있나 보려고 나왔어요.”

“사모님 마침 빚쟁이한테 돈 대신 집을 넘겨준 게 있는데 이거 하시면 좋을 것 같네요. 비교적 싼 값에 내놨거든요. 빚쟁이도 돈이 급한지 급매로 내놨어요.”

“그래요? 물건이야 어디 도망가는 것도 아니고 싸고 새집이면 좋지요.”

 

위 매매계약을 체결한 후 나두미와 중개보조원인 이보원은 개업공인중개사 전부형의 직원인 박민원의 안내를 받아 서울시 관악구에 위치하고 있던 분양대행사인 그린종합건설사의 분양담당 직원과 위 아파트에 대하여 분양대금을 총 158,531,000원으로 하는 내용의 계약서를 작성하였다.

 

“자자 사모님 가실까요? 가서 기분 좋게 계약서 작성하시지요.”

“좋아요. 가자고요. 다른 사람이 채가기 전에 얼른 내가 사야지요.”

 

계약서 작성 시 나두미는 분양대행사의 분양담당에게 71,000,000원을 지급한 후 분양계약서를 교부받았는데, 그 분양계약서에는 계약금 및 1차 중도금란에 ‘15,831,000원과 92,479,000원 각 지급’이라고 기재되어 있었고 매도인 서명란에는 재건축정비사업조합이라고 기재만 되어 있을 뿐 재건축조합장의 인감도장이 날인되어 있지 않았으며 시공사란에만 그린종합건설 대표이사의 인감도장이 날인되어 있었다.

 

“근데 매수인란에는 왜 도장이 빠져 있어요?”

“아 그건 어차피 재건축이 되는 것이니까 시공사 도장만 있으면 됩니다. 걱정하지 마셔요. 다들 그렇게 해요.”

“괜찮은 거 맞죠?”

“아이구 사모님 그럼요. 걱정은 하지 마셔요.”

 

원고는 계약서를 작성한 후 한 달이 지날 무렵 그린종합건설사 대표자의 계좌로 20,000,000원을 송금하고 다음 날 그린종합건설사 대표자로부터 분양계약서의 분양대금 잔금란에 ‘50,000,000원 완불’이라는 기재를 추가로 받았다(총 91,000,000원을 지급하였지만 분양계약서 상에는 50,000,000원 완불이라고만 표기함).

 

한편 새집을 싸게 샀다고 좋아하던 나두미에게 직원 이보원과 박민원은 아들 집을 구했으니 본인의 집도 싸게 사라면서 위와 같은 내용으로 같은 아파트 101동 1009호를 추가로 매수하도록 부추겼다.

 

“사모님, 기회는 자주 오지 않습니다. 어쩌면 이번이 마지막 기회일지 몰라요. 물건 있을 때 사모님 것도 사두세요.”

“물건이 싸서 좋기는 한데 한 번에 두채를 하려니 좀 힘이 부치네요. 탐은 나는데 이걸 어쩐다.”

“무조건 제 말 들으세요. 이번이 마지막 기회입니다.”

 

이들의 적극적인 권유와 이런 기회가 다시 오지 않을 것이라는 마음에 나두미는 또다시 재건축조합의 아파트 분양계약을 체결하게 되었다.

 

아들 김아인의 아파트 계약과 마찬가지로 같은 장소에서 같은 직원이 동석한 가운데 같은 조건으로 자신의 아파트를 계약하고 분양계약서를 교부받았으나 역시 이 사건의 조합란에는 조합장의 인감이 날인되어 있지 아니한 상태로 분양대행사인 그린종합건설사 대표자의 인감만 날인되어 있었다.

나두미는 아들의 아파트 분양계약서 작성 이후 줄곧 중개보조원인 박민원과 분양담당 직원 등을 통하여 그린종합건설사에 이 사건 조합장의 인감날인을 요구하였지만 이에 응하지 않고 있다가 급기야 그린종합건설사의 대표는 임의로 조각한 이 사건 조합장의 인감도장을 날인하기에 이르렀다.

 

“아니 분양계약서에 조합장의 인감이 빠져 있어서 영 찜찜해요. 도장, 원래 찍어줘야 하는 거잖아요. 왜 안 찍어 주시는 거예요?”

“아니 안 찍어도 된다니까요. 물건이 어디 도망가는 것도 아니고요.”

“그건 잘 모르겠고요. 어서 여기에 도장 찍어주세요.”

 

계약서 상 나중에 조합장의 도장을 받기는 했지만 입주일이 지나도록 입주를 하지 못하자 분양계약자인 나두미와 아들 김아인은 조합을 상대로 분양계약을 원인으로 소유권이전등기청구소송을 제기하였으나 위 아파트 분양에 대한 계약은 그린종합건설사의 무권대리행위(대리권 없이 행하여진 대리행위. 대리행위의 다른 요건은 모두 갖추었으나 대리행위자에게 그 행위에 관한 대리권이 없는 경우를 말한다.)라는 이유로 패소하였고 항소와 상고 모두 기각되어 결국 나두미와 아들은 총 181,000,000원의 손해를 입게 되었다.

▲ 재건축 현장으로 본 사건과는 무관함

 

쟁점사항

 

- 분양계약자 나두미의 주장

 

중개보조원신분인 이보원과 박민원은 그린종합건설사에게 이 사건 분양아파트에 대한 정당한 분양대행권이 있는지 여부와 건설사의 대표이사가 임의로 날인한 이 사건 조합장의 인감도장 위조 여부 등을 조사하여 분양계약자인 자신에게 설명해야 할 의무가 있음에도 이를 게을리 하였고 개업공인중개사인 한공현과 전부형은 위 직원들의 관리감독에 소홀하였으므로 연대하여 자신의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다.

 

“당신들은 실제로 중개를 하려면 제대로 알아보고 해야지 남의 돈을 이렇게 쉽게 먹으려 들어?
또 당신들은 직원 관리를 제대로 했어야지 남의 재산을 다루는 직업을 가진 사람들이 그리 허술해서 되겠어? 당신들이 다 책임져!”

 

- 개업공인중개사들과 중개보조원들의 주장

 

자신들은 그린종합건설사에 이 사건 아파트에 대한 분양대행권이 있었으므로 분양계약에는 아무런 하자가 없었고, 피고들의 행위는 중개행위가 아닌 분양안내 내지는 분양대행에 불과하였으므로 개업공인중개사 또는 중개보조원으로서의 책임이 없으며, 설령 중개행위에 해당한다고 하더라도 자신들은 그린종합건설사의 대표자와 분양담당 직원에게 이 사건 조합의 분양대행권이 있다고 믿었고 그린종합건설사와 재건축조합 사이에 분쟁이 있었다는 사실을 알지 못하였으므로 피고들에게 고의 또는 과실이 없다고 항변한다.

 

“아니 일반적인 중개로 인한 계약도 아니고 분양대행사 사무실에서 그 직원이 작성한 분양계약서까지 책임져야 하는 것은 정말 너무하는 것 아닙니까?
억울합니다. 이럴 수는 없다고요. 왜 공인중개사가 분양계약까지 책임을 져야 됩니까?”

 

법원의 판단

 

공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는 바, 여기서 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 위 규정의 취지에 비추어 볼 때 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것임을 전제로 하여 다음과 같이 판결하였다.

 

｢이 사건의 경우 이보원과 박민원이 그린종합건설사로부터 수분양자 모집 혹은 분양권 매매를 의뢰받고 나두미에게 위 아파트에 대한 정보를 제공하며 매수를 적극 권유하여 나두미를 그린종합건설사의 분양담당 직원에게 연결하여 준 사실과 그 대가로 각 5,000,000원을 지급받은 사실 등을 인정할 수 있다.

또한 중개보조원인 이보원과 박민원이 그린종합건설사가 지정한 장소로 원고들을 데리고 가 분양계약서를 작성하고 계약금 등을 지급하는 장소에 동석하였던 사실로 보아 이들은 나두미를 안내하여 준 정도에 그친 것이 아니라 분양계약을 알선 또는 중개한 정도에 이르렀다고 판단한다.｣

 

한편 개업공인중개사 및 중개보조원은 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 공인중개사라는 직업인의 개입을 신뢰하여 거래를 진행하였기에 개업공인중개사나 직원은 신의성실의 원칙상 목적 부동산의 하자나 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 주의의무를 부담한다.

 

｢이 사건의 경우 분양계약서상 매도인이 재건축조합으로 명기되어 있었음에도 불구하고 분양담당직원은 시공사란의 그린종합건설사 옆에만 그 인감도장을 날인하였으므로, 이보원과 박민원은 신의성실의 원칙상 거래 상대방인 나두미를 위하여 그린종합건설사측에 위임장 등 이 사건 조합에 대한 분양대행권 등을 증명할 수 있는 서류를 제시할 것을 요구하고, 이 사건 조합에도 그린종합건설사에게 분양대행권 등의 처분권한을 부여하였는지 여부를 문의하는 등으로 처분권한 여부를 면밀히 조사하여야 할 주의의무가 있다고 할 것이다.｣

▲ 이미지 출처 : 게티이미지뱅크

임박사의 TIP

공공관리제도란?

정비사업의 계획 및 수립단계에서부터 사업완료시까지 사업의 진행 및 관리를 공공에서 지원하는 제도를 말하며,
정비사업의 공공관리를 위해 해당 정비구역의 구청장이 공공관리자가 된다.

공공관리자는 주민들이 추진위원회의 구성, 조합임원의 선출, 시공자나 설계자와 같은 주요 용역업체의 선정 등
정비사업의 주요결정을 합리적이고 투명하게 할 수 있도록 도와주는 ‘도우미’ 역할을 수행한다.

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