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등기사항증명서와 건축물대장의 불일치에 따른 손해의 책임
건물의 증∙개축 등으로 등기부등본과 건축물대장 사이의 불일치가 종종 발견되어 다툼으로 이어지고 있다. 흔히 계약 시 등기부등본을 기초로 계약서를 작성하게 되고, 특히 단독이나 다가구주택이 아닌 집합건물의 경우에는 건축물대장의 확인을 소홀히 하는 경향이 있는 것이 현실이다. 중개의뢰인의 거래 시 요구조건이 분명한 경우 각종 공부의 일치여부를 정확히 살펴보아야 한다.
[해당 판례]
서울중앙지법 2009나 45015 계약금반환
서울중앙지법 2009가소 162319 계약금반환
[해당 법조문]
민법 제109조 (착오로 인한 의사표시), 제125조 (대리권수여의 표시에 의한 표현대리)
▲ 서울중앙지방법원 전경
(공인중개사사무소 문을 열고 들어오는 정말숙과 그녀를 맞이하는 직원 배신주)
끼이익~ 문 여는 소리가 들리고 정말숙이 들어온다.
“어서오세요. 찾으시는 물건이 있으신가요?”
“제가 사정이 있어서 관악구에서 여기 안산으로 이사를 오려고 해요. 빌라 좀 보려고 합니다.”
“아~네, 마침 좋은 물건 있습니다. 이리 와서 앉으세요.”
당사자관계
이 사건의 원고 정말숙은 김공인이 운영하는 공인중개사사무소에서 김공인의 직원인 배신주의 알선으로 최희안 소유의 경기도 안산시 소재 다세대주택 3층 2호를 매수하였으며, 배신주는 김공인의 직원이자 최희안의 남편으로 이 사건 계약체결 시 최희안을 대리하였다.
(김공인의 공인중개사사무소 안에서 정말숙과 개업공인중개사인 김공인 그리고 직원이자 매도인의 대리인자격으로 배신주가 앉아있다.)
“사모님 이게 제 물건이라서 그러는 건 아니고요. 정말 제가 안남기고 급하게 파는 거예요. 사실은 제가 사무실을 따로 내려고 그러거든요.”
“근데 이거 덜컥 계약해도 되는 건지 모르겠네요. 물건은 좋아 보이는데.”
“그럼요. 좋으면 계약하시는 거예요. 안 그러면 놓칩니다.”
“근데 건물이 철근콘크리트로 되어 있는 거 맞죠? 조적조는 불안해서 안 할거고요. 철근콘크리트로 튼튼하게 지어진 거면 계약할게요.”
“하하하하, 사모님 그런 걸 다 따지시고 그래요. 당연히 튼튼하게 잘 지은 집입니다. 나중에 건축물대장이라도 발급받아서 확인시켜 드릴게요.”
사실관계
이 사건의 원고이며 다세대주택 매수인 정말숙은 서울시 관악구에 거주하고 있었으나 개인적인 사정에 의해 경기도 안산시 상록구로 이사를 하고자 마땅한 물건을 찾고 있던 중 김공인이 운영하는 공인중개사사무소에 방문하게 되었다. 이곳에서 정말숙은 김공인의 직원인 배신주를 알게 되었고 김공인과 배신주의 소개로 배신주의 아내 최희안 명의로 되어있는 경기도 안산시 상록구 소재 다세대주택 302호를 매매대금 145,000,000원으로 매수하기로 하는 부동산매매계약을 체결하였다.
계약금 중 10,000,000원은 계약당일에 그리고 다음날 4,500,000원을 지급하여 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하였다.
“오늘은 돈이 10,000,000원밖에 없으니 나머지 4,500,000원은 내일 입금해드릴게요.”
“네네 그렇게 하세요. 여기 이 계좌로 이체해주시면 됩니다.”
계약 시 작성한 계약서의 특약사항에는 “① 기본 및 현 시설물 상태에서 매매함. ② 등기부등본 상 하자 없는 상태임. ~ 이하 중략 ~ ⑦ 기타 사항은 부동산매매 관례에 따르기로 함.”이라고 기재하였으며, 매수인인 정말숙은 구두로 건물구조가 ‘철근콘크리트조’일 경우에만 매수한다는 의사표현을 분명하게 하였다.
“사장님 제가 이미 말씀드린 거 기억하시죠? 집은 철근으로 지어진 집이어야만 계약한다고 했던 말.”
“아이고 그럼요. 기억하고말고요. 걱정마세요. 제가 다 확인했어요.”
한편 정말숙은 매매계약 당시 개업공인중개사인 김공인 및 직원 배신주에게 철근콘크리트구조 건물만을 매수하겠다는 의사를 밝혔고 위 김공인에게 이 사건 건물이 철근콘크리트구조라는 설명을 들은 다음 이 사건 건물에 관한 등기사항증명서 건물내역란에 철근콘크리트구조라고 기재된 것을 확인하고 이 사건 건물의 매매계약을 체결하였으나, 계약 다음날인 23일 이 사건 건물에 관한 건축물대장을 확인해본 후에야 이 사건 건물이 조적조임을 알게 되었다.
일반적으로 5, 6층 정도의 내화구조물은 주로 철근콘크리트구조이다.
지진 등에 약한 조적조는 지진이 빈번한 지역에서는 적합하지 않다. 오늘날 내진성능을 요구하는 건물의 구조부에는 사용하지 않는다.
돌, 벽돌, 콘크리트블록 등을 쌓아 올려서 벽을 만드는 건축구조를 말하는데, 내구성은 우수하나 지진 등에 의한 수평방향의 외력에 대하여 약점을 가지고 있어
내진성능을 요구하는 건물의 구조부에는 사용하지 않는다.
“사장님, 이게 왜 이러죠? 등기사항전부증명서에는 철근콘크리트조라고 나와 있고 건축물대장에는 조적조라고 되어 있네요?”
“사모님, 건축물대장이 잘못되어 있나 본데요. 철근콘크리트로 지어 졌으니 등기가 이렇게 된 거예요.”
“아니 근데 왜 등기하고 대장이 다르죠? 이상한데요? 이렇게 되면 계약은 자동파기된 거죠?”
“사모님 그냥 진행하시죠. 계약금 받은 것 이미 다른 곳에 써버려서 돌려 드릴수도 없는데요.”
“그건 댁 사정이고요. 제 돈 돌려주세요.”
정말숙은 매도인 최희안과 그의 대리인으로 계약에 참여했던 김공인의 직원이자 남편인 배신주와 김공인에게 건물내역란의 구조가 확인∙설명했던 내용과 불일치함을 이유로 매매계약을 취소한다는 내용의 통지를 하였다(이후 정말숙은 이 사건 건물의 구조가 등기사항전부증명서와 건축물대장이 불일치한다는 사실을 민원 제기하였고 결국 민원이 받아들여져 등기사항전부증명서 상 건물구조가 철근콘크리트조에서 조적조로 바뀌었다).
그러나 매도인 최희안은 계약취소에 따른 계약금을 반환하지 않아 결국 정말숙은 계약 14,500,000원을 돌려받지 못해 손해를 입게 되었다.
▲ (좌) 철근콘크리트조와 (우) 조적조, 본 사건과는 무관함
쟁점사항
- 매수인 정말숙의 주장
매수인 정말숙은 매매계약을 체결할 당시 비록 구두 상으로 단서조건을 제시하였지만 분명 건물구조가 철근콘크리트구조로 된 것만을 요구하였기 때문에 조적조인 이 사건 건물에 대한 매매계약은 당연히 취소되어야 한다고 주장하며, 소유주인 최희안이 주장하는 계약금 미 수령 문제에 대해서는 자신의 남편인 대리인 배신주와의 내부문제일 뿐 계약 시 위임장 등을 기초로 계약에 임하였기 때문에 아무 문제될 것이 없다고 주장한다.
“난 분명 철근콘크리트로 만들어진 집을 계약한 거라고요. 조적조는 요즘처럼 지진이 심하게 나는 때에는 위험해서 절대 살 수 없다고요.”
- 매도인 및 개업공인중개사의 주장
매도인인 최희안은 매매계약 체결에 관한 사항을 배신주에게 위임한 것은 맞지만 계약금 수령에 관하여는 위임한 적이 없음은 물론 계약금을 수령한 적이 없으며 매수인 정말숙의 매매계약의 취소에 대한 주장은 매수인 스스로의 판단일 뿐이라고 주장한다. 만일 그렇지 않다고 하더라도 개업공인중개사인 김공인의 중개대상물에 관한 확인∙설명 착오로 매도인인 자신에게는 항변할 수 없다고 주장한다.
개업공인중개사인 김공인은 계약 당시 등기사항전부증명서 상 건물내역의 구조에 관하여 충분하게 설명한 후 이를 고지하였으며, 더 나아가 건축물대장과의 불일치는 관할 행정기관의 업무상 과실인 만큼 개업공인중개사인 자신에 대한 과실로 묻기에는 인정할 수 없는 것 아니냐고 항변한다.
“아니 내가 위임을 한 것은 맞지만 돈은 제 계좌로 입금하셨어야죠. 남편은 계약서 작성만 하도록 위임을 한 겁니다. 그리고 공인중개사가 잘 설명했으면 됐지 그거로 왜 저한테 책임을 묻는 거죠? 계약금을 돌려주고 싶어도 남편이 다른 곳에 써서 없단 말입니다.”
“저도 억울합니다. 행정기관에서 잘못한 것을 왜 저한테 책임지라고 하는 겁니까? 잘못을 한 행정기관에 책임을 물으셔야죠.”
법원의 판단
매도인 최희안은 남편인 배신주에게 매매계약 체결에 관한 대리권을 수여하였을 뿐 계약금 수령에 관한 대리권을 수여한 바 없으므로 정말숙의 청구에 응할 수 없다고 주장하나, 부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 권한도 있다. 따라서 최희안이 남편인 배신주에게 이 사건 건물의 매매계약 체결에 관한 대리권을 수여한 이상 배신주에게는 피고를 대리하여 계약금을 수령할 권한이 있다고 할 것이다.
한편 매수인 정말숙은 이 사건 건물이 철근콘크리트구조라는 착오에 빠져 이 사건 건물의 매매계약을 체결하였고 이러한 착오는 이 사건 매매계약의 내용에 대한 착오로서 그 착오가 없었더라면 이 사건 의사표시를 하지 않았을 것으로 보이므로, 이 사건 건물의 매매계약은 착오를 이유로 적법하게 취소되었다고 판단한다.
▲ 이미지 출처 : 게티이미지뱅크
콘크리트구조물에는 사인장력에 의한 균열이 대각선 방향으로 발생하고 조적조 구조물에는 수평방향으로 균열이 발생한다.
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