특정조합 내 지분권도 중개대상물, 철저한 확인필요

특정조합 내 지분권도 중개대상물, 철저한 확인필요

 

이번 이야기는 취약한 양돈사업의 구조개선을 위해 개별적으로 소유한 토지와 축사를 영농조합법인의 설립과 함께 귀속시킨 후 지분별 안배를 통하여 사업의 규모를 키우기 시작하면서 시작되었다. 일부 지분권자의 사업실패로 인한 영농조합법인 내 구성원 간 내부적 거래 후 손해의 발생 그 책임은 누가 질 것인가?

 

[해당 판례]

춘천지방법원 원주지원 2010가단 4065 손해배상(기)

▲ 춘천지방법원 전경

 

당사자관계

 

 최양동은 강원도 양구에서 양돈사업을 해오던 양돈업자로서 강원도 양구군 소재 영구양돈영농조합법인을 조한돈 등과 공동으로 설립한 설립자이자 지분권자이며, 이 사건 조합지분 매매사건의 양도인이다.

 서공인은 강원도 춘천에서 아주부동산공인중개사사무소를 운영하는 부동산중개업자로서 이 사건 영농조합의 지분 매매계약을 중개하였다.

 한편 정영돈은 양돈업에 대한 부푼 꿈을 안고 고향으로 귀농하여 이제 막 양돈업을 시작하는 단계로 양돈업을 좀 더 규모 있게 운영하고자 마땅한 양돈조합을 물색하던 중 개업공인중개사인 서공인의 중개로 인하여 최양동 및 조한돈의 영농조합에 대한 지분을 매수한 매수인이다.

 

“사업은 역시 규모가 있어야 사업이지. 조그맣게 하는 건 내 체질 상 안 맞아. 이제야 사업할 맛 나는군...”

“잘 선택하신 겁니다. 혼자서는 크게 하기는 좀 힘드니까 조합으로 들어가서 운영해 보는 것도 나쁘진 않지요.”

 

사실관계

 

 오랜 세월동안 강원도 양구군에서 양돈업을 해온 최양동은 평소 알고 지내던 조한돈 등과 함께 각자가 소유한 개별 토지와 일부 자금 등을 출자했다.
그 후 출자된 강원도 양구군 소재의 토지와 그 지상에 축사 및 퇴비저장 창고 등을 건축하여 이 사건 영농조합을 설립하고, 양돈업에 소요되는 자금을 일부 영구축협에서 조달하는 등 의욕적으로 양돈사업을 시작하였다.
 그러던 중 물밀듯 밀려오는 유럽산 돼지고기 그리고 구제역의 한파로 자금 유동성에 시달리게 되었으며, 결국 최양동은 자신의 지분을 양수하는 자가 자신의 채무까지 인수하는 조건으로 30%에 달하는 자기 지분 전부를 포기하기에 이른다.

 

“세상이 내게 도움을 줘야지 이거 뭐야. 벌을 내리고 있어. 젠장. 내가 사업을 시작하기만 하면 왜 이런거야?
유럽산 돼지에 이제는 구제역까지. 아이쿠 미치겠네. 정말 힘들다. 힘들어. 이봐 조한돈씨 내 지분 좀 인수해줘. 내 채무까지 인수하는 것으로 하고 싸게 가져가.”

“얼마에 줄건데 그래? 나도 요즘 자금형편이 좋질 않은데 말이야. 적당한 가격이면 내가 인수하지.”

 

 얼마 후 최양동과 공동으로 영농조합을 설립한 다른 조합원인 조한돈은 사정이 어려워진 최양동의 지분을 전부 인수하였다.

 

“나도 파산 직전인데 아무래도 이거 최양동의 지분을 괜히 인수해서 부담이 더 커진 거 아냐? 임자가 있을지 모르니 일단 부동산에 매물로 내 놔야겠군. 처분한 후 해외로 나가서 해보지 뭐”

 

 그러나 지분 인수 전 이미 파산 직전에 몰린 조한돈은 이를 숨긴 채, 강원도 춘천에서 아주부동산공인중개사사무소를 운영중인 개업공인중개사인 서공인에게 지분매매를 의뢰했다.
별다른 의심이 없던 서공인은 위 영농조합 내 조한돈의 지분에 대해, “매매대금은 총 830,000,000원으로 하되 계약금은 40,000,000원으로 하며, 잔대금 160,000,000원은 지분의 명도와 동시에 지급하며, 매도인의 나머지 잔금은 대출금 채무를 승계함으로써 갈음하기로 한다.” 라는 조건으로 귀농한지 얼마 되지 않은 정영돈에게 중개하기에 이르렀다.

 

“여기 지분 매매도 되지요?”

“그럼요. 요새 귀농귀촌이 인기가 좋아서 종종 찾는 분들이 계십니다.”

“그럼 제 양돈조합의 지분 좀 매매해주세요.”

“마침 축산업을 해보고 싶다는 분이 계신데 제가 주선해 보겠습니다.”

 

 서공인의 소개로 조한돈이 보유하고 있던 영농조합의 지분권을 매수한 정영돈은 대금을 다 지급하였음에도 불구하고 지분을 양수하지 못했다.
추후 알게 된 사실은 조한돈이 지분을 매도한 후 등기도 이행하지 않은 채 외국으로 도주하였다는 것이다. 결국 정영돈은 지불한 매매가액 상당의 손해를 입게 되었다.

 

“사장님 지분권에 대한 대금을 대 지불했는데도 왜 지분등기가 안됩니까? 사고난 것 아니에요?”

“뭔가 문제가 발생한 모양인데요. 제가 책임지고 수습해 보겠습니다. 며칠 시간을 좀 주세요.”

 

 한편 자신의 영농조합 지분을 조한돈에게 넘긴 최양동은 조한돈이 등기도 이행하지 않은 채 해외로 도주했다는 사실을 인지하고, 이를 이용하여 자신의 지분을 되찾아오려는 심산으로 “조한돈에게 지분권 매매가 아닌 임대를 한 것이다.”라고 주장하게 된다.
 따라서이 사건 영농조합 지분에 대한 인도청구의 소를 제기하였으나, 법원은 이미 최양동의 지분포기에 대한 사실행위가 적법하게 성립되었다는 이유로 최양동의 청구를 기각하기에 이른다.

▲ 이미지출처 : 게티이미지

 

쟁점사항

 

- 지분 매수인 정영돈의 주장

 

 정영돈은 양돈업에 대한 평소 꿈을 실현하기 위해 고향을 찾아 안정적 기반이 구축되어 있는 환경에서 양돈업을 시작하고자 지분권 매수를 의뢰하였으며, “양돈업을 영위하기 적합한 기반 시설이 잘 구축되어 있는 영구양돈영농조합의 지분을 매수하는 것이 좋겠다.”라는 개업공인중개사 서공인의 권유를 믿고 계약을 체결한 것으로, 특히 개업공인중개사는 부동산물권이라는 특수성에 대한 판단을 객관적으로 수행하는 전문가이므로 더욱 신뢰할 수밖에 없었다고 주장한다.

 

- 최양동의 주장

 

 최양동은 “자신은 조한돈에게 자신의 지분권을 매매한 것이 아닌 임대한 것”이라며, 조한돈이 사라진 이상 지분은 다시 자신에게 귀속해야 된다고 주장한다.

 특히 영농조합의 설립 및 운영사항을 보면 그간 자신의 노력과 미래를 위한 투자를 얼마나 열심히 했는지를 알 수 있으므로 매매가 아닌 임대가 확실하다며 항변하면서, 설령 영농조합에 대한 지분 포기를 하였다 하더라도 당시 지분을 담보로 자금을 차입하기 위해 조한돈에게 임대 형식을 취했을 뿐이라고 주장한다.

 

- 개업공인중개사 서공인의 주장

 

 서공인은 기본적으로 이 사건 지분 매매계약은 조합에 대한 지분권을 양도하는 계약으로.
공인중개사법이 정한 ‘중개’행위에 해당하지 아니하므로, 비록 이 사건 지분 매매계약으로 매수인 정영돈에게 손해가 발생하였다 하더라도 개업공인중개사인 자신은 손해배상책임을 부담하지 않는다고 주장한다.

 서공인은 만일 ‘중개’행위로 인정을 한다하더라도 각종 공부와 서류들로 거래상 하자가 없음을 스스로 증명해 보이듯 행동한 매도인인 조한돈을 기본적으로 신뢰할 수밖에 없는 상황이었으며,
당시 개업공인중개사의 의무이행을 다하기 위하여 각종 공부를 꼼꼼히 살펴보았다고 주장한다.

 더 나아가 개업공인중개사는 현 상태의 중개목적물에 대한 중개업무를 수행하는 것이니 만큼 내부적 사정변경에 대한 확인∙설명의 의무는 매도를 의뢰한 중개의뢰인, 즉 조한돈에 대한 상태자료요구에 따른 사항만 중개대상물 확인∙설명서 상에 기재하는 것으로 족한 것이라고 주장한다.

 

법원의 판단

 

- 지분 매도인에 대한 판단

 

 조한돈은 정영돈에 대한 이 사건 영농조합의 지분 이전 의무가 이행불능 상태에 이르렀다고 할 것이고, 이를 이유로 이 사건 지분 매매계약의 해제를 요구한 정영돈의 주장대로 계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
 따라서 조한돈은 이 사건 지분 매매계약의 해제에 따른 원상회복으로서 매매대금 전부를 반환할 의무가 있다.

 한편 조한돈은 지분 명도기일까지 정영돈에게 최양돈 및 조한돈 지분을 인도하지 못할 경우, 월 10,000,000원의 지체보상금을 지급하기로 약정하였는데, 위 지분을 정영돈에게 인도하지 못한 사실이 분명함으로 특별한 사정이 없는 한, 조한돈은 정영돈에게 계약상 위약금의 범위 내에서 원고에게 130,000,000원을 지급할 의무가 있다.

 그러나 위와 같은 “위약금 약정은 손해배상액의 예정이라 할 것이고, 법원으로서는 손해배상 예정액이 과다하다고 판단되는 경우, 이를 적당히 감액할 수 있는 것인바, 이 사건 지분 매매계약의 체결 경위, 실제 지급할 매매대금 중 예정액의 비율, 예상 손해액의 규모, 이 사건 지분 매매계약 체결 이후의 경과 등을 종합적으로 고려하면, 이 사건 지분 매매계약의 손해배상 예정액을 30,000,000원으로 감액함이 상당하다.”고 판단하였다.

 

- 개업공인중개사에 대한 판단

 

 공인중개사법 제2조 제1항은 ‘중개’란 중개대상물에 대하여 거래당사자간 매매∙교환∙임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조는 토지, 건축물, 그 밖의 토지의 정착물이라고 규정하고 있으므로 건물 점유권에 기인한 지분에 대한 득실변경 행위를 알선하는 것 역시 상기 법에서 정한 ‘중개’행위에 해당한다고 봄이 상당하다.

 또한 개업공인중개사는 지분권 거래이던, 실체 상 존재하는 목적물이던지 명확한 확인을 거쳐 중개의뢰인에게 중개목적물에 대한 확인∙설명을 필수적 의무로 이행하여야 한다. 따라서 서공인은 이 사건 지분 매매계약을 중개하면서 영구양돈영농조합에 대하여 조합방문을 통한 확인, 혹은 서면제출요구 등으로 정확한 자료를 근거로 확인∙설명할 의무를 해태하였음이 명백하다고 판단하여 서공인의 주장은 기각되어야 하며, 서공인이 컨설팅 및 중개보수로 받은 금원 모두를 반환할 의무가 있다고 판시하였다.

▲ 이미지 출처 : 게티이미지뱅크

임박사의 TIP

 

영농조합이란, 경제적으로 약소한 처지에 있는 농민들이 상부상조(相扶相助)의 정신을 바탕으로 경제적 이익을 달성하기 위한 조직체이며, 별도의 인가나 허가가 필요 없이 자유로이 설립될 수 있다. 영농조합법인이 설립되면 국세나 지방세 등 세금의 면세나 감면 혜택을 볼 수 있다.

 

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