동업계약서 없는 중개업무, 횡령혐의 덤터기

동업계약서 없는 중개업무, 횡령혐의 덤터기

 

수차례 거래관계에 있던 중개의뢰인과 개업공인중개사의 투자에 대한 구두협의가 있었다 하더라도 서면증거 없이 행했다면 그것은 횡령이 될 수도 있다.

 

[해당 판례]

서울서부지방법원 2008가단 68763 손해배상(기)

서울서부지방법원 2008고단 1977 업무상횡령

▲ 서울서부지방법원 전경

 

당사자관계

 

안공인은 서울시 성동구에서 ‘대림부동산공인중개사사무소’라는 상호로 중개사무소를 운영하는 개업공인중개사이고, 권비애는 안공인과 평소 거래를 해왔던 중개의뢰인으로 이 사건의 아파트와 상가 분양권 매매에 관한 중개를 의뢰한 사람이다.

 

사실관계

 

개업공인중개사인 안공인은 평소 친분이 있던 중개의뢰인 권비애로부터 돈이 될법한 물건이 없느냐는 말에 최풍림 소유의 아파트의 분양권을 소개하게 되었다.

 

“안사장님 잘 계셨습니까? 요즘 뭐 돈 될 만한 물건 좀 없어요?”

“마침 잘 오셨습니다. 돈이 될법한 게 많지요. 왜 없겠습니까. 하하하하”

“이건 어때요 이번에 왕십리쪽에 새로 지은 아파트가 있는데 분양권이 싸게 나온 게 있어요. 왕십리하면 뉴타운 중에서도 도심형으로 주거나 상업시설 같은 것이 복합적으로 개발된 것이니까 아주 좋거든요. 사두시면 돈이 좀 될 것 같네요.”

“아 그래요? 어디 한 번 들어봅시다.”

 

안공인은 서울시 성동구 하왕십리동에 있는 최풍림 소유의 아파트 분양권을 최풍림의 대리인 최풍인과의 사이에 위 아파트 분양권에 대해 매매대금을 2억 3천만 원으로 하는 매매계약을 체결하고, 권비애로부터 위 매매계약의 계약금, 중도금 및 잔금 일부로 교부받은 합계 88,215,920원을 최풍인에게 지급하였다.

 

“자 여기 계약서에 도장 찍으시고요. 여기 대금 있습니다.”

 

그런데 계약 후 얼마 지나지 않아 최풍림의 대리인인 최풍인이 위 아파트 분양권과 관련한 양도소득세 문제로 위 매매계약의 해제를 요구하자, 개업공인중개사인 안공인은 권비애의 동의나 승낙 없이 위 매매계약을 해제하고 최풍인으로부터 위약금 1천만 원과 함께 위와 같이 지급한 매매대금 합계 98,215,920원을 지급받아 권비애를 위하여 업무상 보관하던 중, 자신의 급한 자금사정으로 인해 위 금원 중 일부를 임의로 사용하였다.(추후 밝혀진 사실로 종전에도 이러한 거래관계가 있었으며 당시에도 개업공인중개사인 안공인은 원고를 위해 빠른 투자, 전략적 투자를 위해 별도의 위임장 등 서면동의 없이 구두로 대리권을 수여받아 진행한 사실이 여러 차례 있었다).

 

“이거 죄송하게 되었습니다. 양도소득세가 너무 많이 나와서 이 계약 진행하기가 힘들겠어요. 세상에 양도소득세가 그리 많이 나올 줄 누가 알았겠어요.”

“이거 곤란한데요. 매수인도 지금 미국에 있어서 바로 처리가 어렵고요.”

“제가 위약금 조로 조금 드릴 테니까 잘 말해주세요. 부탁합니다.”

“일단 말은 해보겠습니다. 제 보수는 따로 주시는 거죠?”

“그럼요. 드릴 건 드려야죠.”

 

한편, 안공인은 미국에 체류해 있던 권비애에게 전화로 “향후 투자 전망이 매우 좋은 은평 뉴타운 상가입주권(일명 ‘딱지’)이 나왔으니 점포 1개를 분양받을 수 있게끔 위 상가입주권 대여섯장을 매입해두면 1년 뒤 분양 시 상가를 분양받을 수 있고, 나중에 상가분양권을 고가의 프리미엄을 받고 팔 수 있으며, 그렇지 못하더라도 위치가 좋은 아파트를 매입할 수 있다.”고 적극적으로 투자를 권유하여 이를 믿은 권비애로부터 위 은평 뉴타운 상가입주권 매입대금 명목으로 2억 원 상당을 교부받아 본인의 이름으로 상가입주권 매입 등에 사용하였다.(결과적으로야 형사적으로 횡령이 인정되었지만 사실 안공인의 본심은 과거 거래관계에서처럼 자신의 중요한 고객인 권비애를 위해 투자금에 대한 높은 수익률을 내기 위해 진행했던 사건이었으며, 한편 당시 권비애는 미국에 체류 중이어서 계약에 직접 임할 수 없었으며 종래 관계에 비추어 제대로 된 서류도 준비가 안 되어 있던 점으로 분양계약서에는 자신의 이름으로 계약서를 작성하게 되었다.)

 

* 입주권은 재건축 또는 재개발로 인한 조합이 설립되고 사업시행인가 후 관리처분계획인가가 되면 그 때부터 조합원의 지위는 입주권리를 갖게 된다. 즉 관리처분계획이 인가되면 기존 주택은 멸실된 것으로 보고 이때부터 조합원들에게 새로 지어진 아파트에 입주할 수 있는 지위가 부여된다. 이것이 입주권이다.

거래현장에서 거래되어지는 입주권에는 기존의 건물평가액, 납부할 청산금, 승계조합원의 경우 프리미엄이 모두 포함되어 가격이 산정된다. 입주권은 세법상 주택수에 포함되며 1가구 2주택의 범위에도 포함되어 양도세가 중과될 수 있으므로 잘 판단하여 거래해야 한다.

▲ 이미지출처 : 게티이미지

 

쟁점사항

 

- 원고 권비애의 주장

 

개업공인중개사인 안공인은 원고인 자신의 아파트 분양권 매입 및 매도 등 수 차례에 걸쳐 중개를 해온 사람으로 익히 권비애 자신에 대해 잘 알고 있었으며, 대학교수인 남편이 미국에서 근무하게 됨으로서 미국 이주준비 중 위 부동산을 매입해 두면 몇 년 후 귀국 시 재산상 이득이 클 것이라는 안공인의 권유로 위 아파트 분양권을 매입하였다고 한다.

이후 분양권 매도에 따른 양도소득세 문제로 매도인 명의로 그대로 나두었다가 양도세 문제가 해결되면 자신의 명의로 그 때 등기하면 된다고 하였기에 평소 믿고 거래를 하였던 안공인을 믿고 미국으로 이주를 하게 되었다고 주장한다.

 

“안공인씨는 저를 잘 알면서도 그러셨어요? 예전에 거래했을 때에는 그러지 않으셨잖아요. 왜 제 이름으로 하지 않고 안공인씨 이름으로 계약하고 손해는 저한테 넘기시는 거예요?”

 

- 피고 안공인의 주장

 

안공인은 매수인 권비애와의 관계에 관해, 이 사건의 경우 역시 과거의 거래 시 처럼 구두 지시에 의한 투자를 알아서 진행하였을 뿐이며 권비애가 해외에 거주했던 관계로 본인의 임의대로 손해를 보지 않는 투자처를 물색하여 투자를 대행했을 뿐이고, 은평 뉴타운 상가분양권 매입과 관련해서도 권비애에게 자신의 명의로 매입한 상가분양권을 모두 채권양도하고, 이에 관한 채권양도통지를 마쳐 권비애에게 피해가 발생한 것이 전혀 없다고 주장한다.

또한 자신과 권비애는 3:7의 관계로 이익금을 나누도록 하고 자금은 권비애가, 투자처 물색 및 작업은 개업공인중개사인 안공인이 진행한 것이라고 항변한다.

 

“재판장님 억울합니다. 결과론적으로 제가 횡령을 한 것 같은 모양새가 되어 버렸지만 저는 횡령을 하지 않았습니다. 예전에도 그랬고 지금도 그렇지만 권비애씨와는 동업자적 관계입니다.”

 

법원의 판단

 

상기 사실관계에서 나타났던 행위에 대하여 고의적 횡령은 아닐지라도 다툼 없는 여러 가지 상황이나 형사사건의 기록 등을 종합하여 살펴보면 안공인은 권비애의 동의나 승낙 없이 이 사건 아파트의 매매계약을 해제하고 위약금 및 기 지급된 금원을 업무상 보관하던 중 다른 곳의 투자처에 투자를 물색하는 한편 권비애의 은평 뉴타운 상가분양권 매입과 관련해서 안공인은 현명주의에 입각한 계약에 임하지 않고 자기계약을 하였다.

또한 권비애가 태도를 바꿔 동업자의 관계가 아닌 일방적 투자금의 손실이라고 주장하는 바 이를 살펴보면, 권비애는 자신과 7:3의 동업관계였다고 주장하면서 자신의 명의로 매입한 위 상가입주권에 관하여 자신에게 채권양도 후 이에 관하여 채무자에게 채권양도통지를 한 사실은 인정되나 그러한 사정만으로 자신이 안공인의 앞서 본 바와 같은 횡령행위로 인한 입은 손해가 일부 회복되었다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거도 없다.

오랜 관행 내지는 관습으로 인한 부동산 거래 시 우리는 구두에 의한 대리 혹은 투자 동업의 관계를 맺고 이를 이행하는 모습을 볼 수 있다.

수차례의 거래관계가 있었고 거래행위 시 별도의 확인서면의 구비 없이 행한 일련의 거래관행들이 투자의 수확을 이루었을 때에는 별 문제가 발생하지 않게 되지만 투자금이 손실을 입게 되면 이를 공인중개사의 탓으로 돌리는 중개의뢰인들의 모습을 종종 보곤 한다.

이 사건의 경우도 마찬가지로 7:3의 동업관계에 있는 양 당사자사이에 비록 계약서는 존재하지 않더라도 동업관계였음이 여러 정황으로 비추어 볼 때 나타나고 있지만 개업공인중개사의 미 입증으로 형사적 처벌까지 받은 사례로 볼 수 있다.

중개계약이든 동업계약이든 후에 입증의 문제가 불거질 수 있으니 반드시 서면으로 이를 작성해 놓아야 분쟁을 겪지 않을 것이다.

 

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