명의신탁, 신탁자와 수탁자의 부당이득 성립

명의신탁, 신탁자와 수탁자의 부당이득 성립

이번 사례는 일반적인 내용의 사고와는 사뭇 다르다. 즉 일반적인 부동산 거래 시 매도인으로부터 혹은 법원의 경매물건을 취득할 시 실권리자가 아닌 타인의 명의신탁부분에 대한 문제이다. 부동산이라는 재화를 취득할 때 당사자 간의 내부문제로 명의신탁에 대한 사례이다.
명의신탁은 말 그대로 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것으로 실제 소유자를 신탁자, 명의상 소유자로 된 사람을 수탁자라고 한다. 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전, 귀속된다.
따라서 수탁자가 신탁자의 승낙 없이 신탁재산을 처분할 때에는 제3취득자는 선의, 악의를 불문하고 적법하게 소유권을 취득한다. 거래현장에서 가장 흔히 볼 수 있는 명의신탁 관계는 다음의 그림과 같다.

                                                                                                                                                                       ▶ 명의신탁의 삼면관계

명의신탁은 신탁자가 매도인과 부동산의 매매계약을 체결하고 매매대금은 신탁자가 지급하면서 등기는 수탁자의 명의로 해 줄 것을 요구하여 매도인에게서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 된 경우를 의미하며 명의신탁약정, 등기 및 물권변동이 무효가 되므로 소유권은 여전히 원소유자인 매도인에 귀속되게 된다. 다만 적용의 예외로는 부동산의 양도담보와 가등기담보, 상호명의신탁, 신탁법 또는 신탁업법 2009. 2. 3.자 폐지, 2009. 2. 3.부터 기존의 ‘증권거래법’, ‘선물거래법’, ‘간접투자자산 운용업법’, ‘신탁업법’, ‘종합금융회사에 관한 법률’, ‘한국증권선물거래소법’ 등 6개법이 통합되어 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’ 시행
에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우, 종중 및 배우자의 명의신탁이 있다.
이러한 사실을 염두 해 두고 이번 판례에 대한 내용을 살펴보도록 한다.

[해당 판례]
대법원 2008다 62687 소유권이전등기
서울북부지방법원 2008나1499 소유권이전등기

[해당 법조문]
부동산실권리자명의등기에 관한 법률

                                                 ▲ 서울북부지방법원 전경


당사자관계

원고 임아랑과 임애랑은 친자매 사이이며, 소외 최도경은 피고 피천수의 소개로 임아랑과 임애랑 자매에게 피고 피천수와 함께 금전을 대여한 자이고 소외 신혜경은 상기인들에게 차용금을 대여 받은 자이다.

사실관계

임아랑과 임애랑 그리고 피천수 및 최도경는 소외 신혜경에게 각 3,000만 원씩 총 9,000만 원을 대여하고 상기 채권에 대한 담보로서 신혜경 소유의 경기도 소재 임야 4,646㎡에 대하여 채권최고액을 1억 3,500만 원으로 하는 근저당권을 설정 받게 되었다.
다만, 근저당권자는 피고 피천수 와 소외 최도경 2인으로 하였다. 이후 신혜경이 채무변제의 이행을 지체하자, 피고와 최도경이 위 근저당권에 기하여 이 사건 토지에 관하여 임의경매신청을 함에 따라 부동산임의경매 절차가 개시되었으며, 그 절차에서 피천수가 경락허가결정을 받고 경락대금 4,275만 원을 완납하여 이 사건의 소외 신혜경 소유의 토지 소유권을 취득하였으며 그 경락대금은 원고측과 피고가 반씩 부담하였다.

피고 피천수는 경락허가결정 전 원고 임아랑 및 임애랑에게 내용증명서신을 다음과 같은 내용으로 발송함과 동시에 대물변제약정서를 작성해주었다.

          - “낙찰 당시 대금 42,750,000원 중 귀하께서 대금 21,375,000원을 출자하였으므로 본인은 위 부동산 지분 2분의 1을 귀하께 대물변제키로 약정하고 후일 이를 증명하기 위하여 본 약정서를 작성 날인하고 각 1통씩 소지 보유한다. 단, 위 부동산 소유권이전등기시 권리증은 매수인 임OO이 소지한다.”-

피고 피천수는 이 사건 토지에 관하여 위 경락허가결정을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 같은 날 원고 임아랑 및 임애랑에게 다음과 같은 이행각서를 각각 작성하여 주었다.

          - “동 부동산은 대물변제예약에 의거 동 부동산 지분 2분의 1은 임아랑과 임애랑 공동 소유이므로 위 소유 지분에 대하여 소유권이전등기를 요할 시는 상호 동 등기절차를 이행하겠음을 각서합니다.-

주요쟁점사항

위 경락허가결정을 받을 당시 원고들과 피고 사이에는 경락대금을 반씩 부담하여 이 사건 토지의 지분을 반씩 경락받았다. 다만 근저당권 명의가 피고와 최도경 2인으로 되어 있으므로 편의상 피고 단독 명의로 경락을 받기로 하는 합의가 있었다.

원고들은 피천수에게 이 사건 토지 중 지분의 반을 명의신탁하였다고 할 것이나 위 명의신탁약정은 [부동산 실권리자의 등기에 관한 법률]이 1995. 7. 1. 시행되어 같은 법 제11조에 정한 유예기간이 경과함에 따라 1996. 7. 1. 같은 법 제12조 제1항에 의하여 무효가 되었다. 그렇다면 피고 피천수는 이 사건 토지 지분의 반을 부당이득하였다고 볼 수 있다.
따라서 피고는 원고들에게 이 사건 토지지분 중 반에 관하여 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 또한 피고 피천수의 소멸시효 주장에 대하여 원고들 이 사건 토지에 대한 세금을 최근까지 납부하여 왔으므로 피고는 원고들에 대한 부당이득반환 채무를 승인한 것이나, 이 사건 가처분에 의하여 시효가 중단되었을 뿐 아니라 피고 피천수의 시효중단 주장은 신의칙에 반한다.

법원의 판단

- 기초인정사실

피고 피천수가 이 사건 토지를 취득할 당시 원고들이 그 취득세를 부담한 사실, 원고들이 이 사건 토지에 관한 종합토지세를 납부한 사실, 이 사건 토지의 등기권리증은 위 대물변제약정에 따라 피고의 취득 당시부터 현재까지 원고들이 이를 보관하고 있는 사실이 인정된다.

- 명의신탁약정에 대한 판단

원심 재판부는 쌍방의 관계를 살펴보더라도 대물변제약정서 및 이행각서가 작성된 사실, 취득세 및 종합토지세를 납부한 사실만으로는 원고들이 주장하는 명의신탁약정이 있었다고 인정하기에는 부족하여 원고들의 청구를 기각하였다.

항소심 재판부는 명의신탁약정은 인정되나 효력은 없으며, 피고 피천수의 부당이득이 성립된다고 판단하였으며, 그 내용은 아래와 같다.

-[부동산실권리자명의등기에 관한 법률]의 시행 전, 명의신탁자는 이 법 시행일부터 1년의 기간 내에 실명등기를 하여야 하고(위 법 제11조 제1항), 위 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 경과한 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 관하여는 제4조(명의신탁약정의 효력)의 규정을 적용하도록 하고 있으므로(위 법 제12조 제1항), 위 유예기간 내에 실명등기를 하지 아니한 이상 원고들과 피고 피천수 사이의 명의신탁약정은 무효이다.-

-명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다. 따라서 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이다. 결국 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득 하였다고 할 것이다. 대법원 2008. 2. 14.선고, 2007다 69148, 69155 판결
 이 사건의 경우 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에 해당한다고 볼 것이어서 물권변동은 유효하므로 피고 피천수는 원고들에게 이 사건 토지 지분의 반에 대한 원물반환을 구할 수는 없고, 위 지분에 대한 매수대금 상당인 21,375,000원을 부당이득으로 반환하여야 할 것이다.-

상고심 재판부는 원심이 채택한 증거들을 기록에 비추어 사실인정과 판단은 정당한 것으로서 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙에 위반한 위법이 있다 할 수 없으므로 이를 다투는 피고 피천수의 상고논지는 이유가 없다고 판단하였다.
또한 부당이득 반환의 대상에 대해서는 명의수탁자인 피고 피천수는 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 위 부동산지분을 부당이득 한 것이 아니라 원고들로부터 제공받은 매각대금만을 부당이득 하였을 뿐이라는 이유로 이를 기각하였다.
그러나 이 사건에서 원심이 인정한 바와 같이 피고가 원고들과의 명의신탁 약정에 따라 경매절차에서 피고 피천수 단독명의로 매각허가결정을 받고 그 무렵 매각대금을 모두 납입하였다면 그로써 부동산실명법 시행 전에 이미 전 소유자로부터 명의수탁자인 피고 피천수 앞으로 이 사건 토지의 소유권이 이전되었다 할 것이다.
그러므로 이 사건에 있어서도 명의신탁자인 원고들은 부동산실명법의 시행 후 법에서 정한 유예기간이 경과하기 전까지는 언제라도 위 명의신탁 약정을 해지하고 위 지분의 반에 대한 소유권을 취득할 수 있었던 것인데 위 유예기간의 경과로 명의신탁 약정은 무효로 되고 명의수탁자인 피고 피천수가 위 토지 지분에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된 것이니, 결국 위 법리에 의하여 피고는 위 부동산지분 자체를 부당이득 하였다고 보아야 한다고 판단하였다.

임박사의 TIP

부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우, 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로, 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다.
이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립하며 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 위 법률의 시행 후 같은 법의 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것인데 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된다.
결국 명의수탁자는 당해 부동산 자체를 부당이득하게 되고 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.