법률적 이행의무 다한 중개, 도의적 책임 없어

법률적 이행의무 다한 중개, 도의적 책임 없어

 

매몰차게 들리겠지만 사실 냉정을 다해 판단하고 바라봐야 하는 것이 법률적 문제일 것이다. 그런 측면에서 필자는 감히“법적인 책임과 도의적 책임은 다르다.”라고 말하고 싶다.

이번 사건에서 살펴볼 내용은 #근저당권 과 관련한 확인⋅설명의무를 다했음에도 문제가 야기되었을 시에는 단호한 대응으로 대처해야 한다는 것으로 #개업공인중개사 의 확인⋅설명의무는 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우 그 채권최고액을 조사, 확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고 실제의 피담보채무액까지 조사하고 확인하여 설명할 의무는 없다.

 

제2010-6차 #한국공인중개사협회 #공제금 지급관련 보상심의위원회(2010. 12. 27.)

공정증서 2010년 제299호

인증서 등부 2010년 제839호

서울남부지방법원 2009가단 60538 채무부존재확인 등

△ 서울남부지방법원 전경

 

사건개요

 

이번 사건은 부동산 거래 시 손해를 입은 중개의뢰인(매수인)의 폭언과 강압적인 태도를 이기지 못해 개업공인중개사가 사실상 부담하지 않아도 될 책임을 부담하게 된 사건으로, 도의적 책임이라는 미명아래 중개의뢰인의 손해를 일부 책임지겠다는 #공정증서 를 작성 할 수밖에 없었던 개업공인중개사의 씁쓸한 단면을 보여주는 사건이라고 할 수 있다.

법을 공부하고 실무에 참여하고 있는 #부동산 거래전문가가 적절한 대처를 하지 못했다는 것은 중개업계 스스로 자성의 노력을 구해야 할 문제점인 것이다.

 

당사자들의 관계

 

매도인 이철희는 영등포구 신길동 #새마을금고 로부터 35,000,000원을 차용하면서 새마을금고에 본인 소유의 서울시 영등포구 신길동 소재 지상 알씨 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 근린생활시설 및 주택을 담보로 제공하기로 하였고, 새마을금고는 상기 부동산에 대해 채권최고액을 39,000,000원으로 하여 #서울남부지방법원 에 근저당권 설정을 마친 근저당권자이다.

한편 공제금 청구자인 김치구는 상기 부동산의 매수인으로서 이 사건으로 인해 49,000,000원의 손해를 입어 개업공인중개사 박공인의 중개과실을 이유로 한국공인중개사협회에 공제금을 청구하였으며, 협회에서는 개업공인중개사의 과실이 아니라는 이유로 청구를 기각하였다.

 

* 한국공인중개사협회는 부동산중개업의 건전한 지도 육성 및 개업공인중개사의 공신력제고와 공인중개사법 제30조 규정에 의한 개업공인중개사의 손해배상 책임을 보장하기 위해 국토교통부로부터 위탁받은 공제사업을 시행하고 있으며, 이는 공정한 부동산 거래질서 확립을 통한 대국민 신뢰도 및 국민의 재산권보호를 목적으로 한다.

 

중개행위 및 사실관계

 

공제금 청구자 김치구는 노후를 위해 주택보다는 상대적으로 #수익률 이 좋은 자그마한 상가건물을 매입하기로 하고 서울지역에서 저평가된 여러 곳의 물건을 둘러보던 중 서울시 영등포구 소재 강산부동산중개사무소를 방문하게 되었다.

이곳에서 개업공인중개사 박공인의 중개로 상기 매도인 이철희 소유의 서울시 영등포구 신길동 소재 상가건물에 대하여 매매대금을 총 610,000,000원으로 하는 매매계약을 체결하였으며, 특약사항으로 임차인 등은 승계하되 #가압류 및 근저당권은 매도인이 말소하기로 하였다.

이에 매수인이자 공제금 청구자인 김치구는 계약 시 60,000,000원을 지급하고 중도금으로 200,000,000원을 그리고 잔금 350,000,000원을 지급하고 소유권이전등기를 완료하였다.(당시 개업공인중개사는 매수인에게 잔금지급 시 위 새마을금고에 방문하여 근저당권 말소확인 후 잔금을 지불해야 한다고 고지하였으나, 매도인의 재촉과 계속되는 믿고 거래하자는 말에 매수인은 근저당권의 말소는 매도인이 처리해주는 것으로 믿고 잔금을 지불하였다.)

그러나 어찌된 영문인지 근저당권은 말소되지 않았으며, 결국 위 새마을금고의 #임의경매 신청으로 법원으로부터 경매개시가 결정되었다.(추후 밝혀진 사실로는 매도인 이철희는 아들인 이효정의 연대보증인으로 30,000,000원, 본인의 신용대출로 5,000,000원을 근저당권자로부터 차용하는 등 총 35,000,000원을 차용하였으며 이를 기화로 포괄근저당권이 설정되어 있었다.)

 

* 포괄근저당은 은행 등 금융기관이 고객이 제공한 담보(피담보)에 대한 채무 범위를 별도로 정하지 않은 상태에서 근저당 설정 당시의 채무는 물론 이후에 발생하는 모든 채무(대출, 카드빚, 어음, 보증 등)에 대해 담보물의 채권최고액(근저당권설정액) 범위 내에서 책임지는 것을 말하며, 한 가지 채무라도 변제되지 않으면 담보가 통째로 넘어갈 수 있어 은행에 지나치게 유리하다는 비판을 받아 왔다. 2010년 은행법 개정과 함께 개인과 법인에 대한 은행의 포괄근저당 요구를 금지하였으나 일부 은행들은 예외조항을 이용해 고객들에게 포괄근저당 설정을 계속 권유함과 동시에 동의를 받아 왔다. 하지만 #은행 들은 2012년 하반기부터 개인 채무자에 대한 포괄근저당 설정을 아예 요구할 수 없게 되었다.

 

이에 매수인 김치구는 매입한 상가를 경매로 넘기고 싶지 않은 마음에 미상환채권 전액과 경매집행비용 등 총 46,000,000원을 변제하기로 하고 새마을금고는 경매취하 및 근저당권 말소를 전제로 합의하기에 이르렀으며, 결국 상기 매수인이 동 금액을 새마을금고에 지급하면서 사건이 정리되었다. 이 과정에서 손해를 입은 매수인은 개업공인중개사인 박공인의 근저당권 확인⋅설명이 잘못되었다고 수십 차례 사무소를 방문하여 갖은 욕설과 폭언으로 개업공인중개사를 압박하여 개업공인중개사는 손해금의 일부를 보전하기로 하는 공정증서를 작성하기에 이르렀으며 그 내용으로는 다음과 같다.

 

｢공탁금을 제외한 실 손해액 49,000,000원 중에서 매수인 김치구가 5,000,000원을 부담하고 개업공인중개사 박공인은 44,000,000원을 부담하되 20,000,000원은 현금으로 나머지 24,000,000원은 한국공인중개사협회에 공제금을 청구하여 처리하기로 한다.｣

 

쟁점사항

 

- 매수인의 주장

 

개업공인중개사는 기본적으로 부동산에 대한 거래알선을 위한 전문가이며, 전문가적 지위에서 중개의뢰인을 위한 꼼꼼한 확인⋅설명의 의무는 당연한 것이고, 특히 금전적 내용, 즉 근저당권의 경우에는 어떠한 내용으로 어떤 설정방법에 의한 근저당권인지를 알려주어야 한다고 주장하면서 자신에게 근저당권과 관련한 어떠한 상세한 설명도 없이 채권최고액만을 설명하여 본인의 판단이 그르쳤다고 주장한다.

 

- 개업공인중개사의 주장

 

개업공인중개사인 본인은 이 사건 부동산을 중개하면서 어떠한 과실도 없었으며, 매수인이 주장하는 근저당권에 대한 확인⋅설명은 공부상 나타나있는 소유권이외에 권리에 관한 사항에 대한 설명, 특히 근저당권의 경우 채권최고액만을 설명해주면 될 뿐 말소 및 내용에 관한 사항은 당사자의 몫이라고 항변한다.

그러나 매수인의 잦은 항의로 인해 영업에 지장이 생기자 결국 일부를 자신이 부담하는 조건으로 공정증서를 작성한 후 한국공인중개사협회의 공제금을 청구하였다고 한다.

 

보상심의위원회의 판단

 

한국공인중개사협회는 지난 2010년도 제6차 보상심의위원회를 개최하여 상기인의 공제금 지급청구의 건을 심의한 결과 청구자의 손해발생은 개업공인중개사의 중개행위로 인해 발생하였다고 단정 지을 수 없으며, 포괄근저당권에 대하여 제대로 설명해주지 않아 사고가 발생했다고 주장하는 청구자의 의견을 수용하기가 어렵다.

특히 포괄근저당권은 당사자만이 은행에서 직접 확인할 수 있을 뿐 개업공인중개사가 확인할 수 있는 사항이 아니며, 법적으로도 개업공인중개사의 확인⋅설명 범주에 해당하지 않는다고 의결하였다.

이번 사건이 주는 시사점은 다름 아닌 “법적인 책임과 도의적 책임은 다르다.”라는 것에 있다. 사실 위 내용은 매도인의 착각 내지는 방임, 매수인의 섣부른 판단에 기해 그 손해가 야기 된 것으로 법적으로도 개업공인중개사에게 책임을 물을 수 없는 상황인 것이다.

대법원 판례도 “중개업자(현 개업공인중개사)의 확인⋅설명의무는 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우 그 채권최고액을 조사, 확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고 실제의 피담보채무액까지 조사, 확인하여 설명할 의무는 없다”고 판시(대법원 1999.5.14. 선고 98다30667 판결참조)한바 있다.

이렇듯 소유권 이외의 권리의 제한에 대한 설명은 개업공인중개사가 공부의 내용을 확인하고 설명하면 족할 것이다. 특히 이 사건의 경우처럼 잔금 시 근저당권 말소여부를 필히 확인하여 진행해야 한다고 고지하였음에도 불구하고 매수인의 섣부른 판단으로 야기된 사건은 개업공인중개사가 책임을 부담할 필요가 없는 것이다.

임박사의 TIP! : 공증과 인증

 

#공증 은 여러 뜻이 있다. 말 그대로 ‘공적으로 확인’ 하는 행위인데 흔히는 공증인(법무법인)이 차용증이나 각서 작성 시 강제집행인낙의사를 확인하여 그에 관해 공정증서를 작성해주는 것을 말한다. 예컨대 ‘공증’이 된 차용증은 채무자가 채무변제의 의무를 미 이행할 시 법원에 가서 판결을 구할 필요 없이 그 공정증서에 기하여 바로 #강제집행 을 신청할 수 있다.

#인증 은 어떠한 문서의 내용에 관하여 확인을 받는 것이다. 공증인이 취급하는 업무 중에서 ‘사서증서 인증’이라는 게 있다. 차용증, 각서, 진술서 등의 서류가 작성명의인의 진정한 의사에 기하여 작성되었음을 증명하는 것이다. 예컨대 #차용증 을 인증 받았다고 하면 그것이 위조되거나 협박 등에 의하여 작성된 게 아니라 그 작성명의인이 아무런 하자 없이 그런 내용으로 작성했다고 증명해주는 것으로서 인증된 차용증은 강력한 증거에 지나지 않으므로 법원의 승소판결이 있어야 강제집행이 된다.