부동산 중개사고이야기 : 중개보조원의 계약서 작성 후 대표자의 서명날인

중개보조원의 계약서 작성 후 대표자의 서명⋅날인

 

부동산 중개실무 현장에서 발생하는 일련의 사고, 그중에서도 중개보조원 등 직원에 의한 사고는 대부분 고의적으로 발생하고 있는 실정이다. 이번 사건의 경우에는 고용인과 피고용인, 사장과 직원의 신뢰관계를 미끼삼아 일으킨 사고라고 볼 수 있다.

이 사건에 있어 사고를 유발한 직원은 평소 대표자인 개업공인중개사의 신뢰를 얻은 후 그 신뢰를 고의적으로 이용하여 사고를 유발, 중개의뢰인에게 손해를 입힌 경우이다. 개업공인중개사는 사전에 사고발생의 빌미를 제공하지 않도록 직원을 비롯한 사무실 관리에 더욱 신경 써야 할 것으로 판단된다.

 

[해당 판례]

서울동부지방법원 2008가단 55604 손해배상(기)

 

[행정처분의 근거]

공인중개사법 제39조

 

△ 서울동부지방법원 전경

 

당사자 및 기초사실 관계

 

원고 양치열은 박동만 소유의 서울시 서초구 서초동 소재의 우리오피스텔에 대하여 임대차계약을 체결한 후 피해를 입은 임차인이며, 피고 황배구는 이 사건 목적물의 임대권한을 위임받아 원고 양치열에게 중개한 중개보조원 이양빈의 사용자이다.

 

학원을 운영하던 양치열, 그는 자신이 운영하는 학원과 거주지의 출근거리가 너무 먼 탓에 늘 출퇴근이 곤혹스러웠다.

 

“매일매일 시달리는 이놈의 출근 길 너무 피곤하다 피곤해. 어디 적당한 오피스텔이라도 한 번 알아볼까?”

△ 일반적인 학원의 모습으로 본 사건과는 무관함

 

결국 그는 운영 중인 학원 근처에 오피스텔을 마련하고자 결심하였고 이곳저곳의 오피스텔을 물색하던 중 황배구가 운영하는 공인중개사사무소에 방문하게 되었으며, 이때 황배구의 직원 이양빈으로부터 자신이 운영하는 학원 근처에 위치하고 있는 몇몇의 오피스텔에 관해 상담을 받게 되었다.

 

“저~ 혹시 이 부근에 숙식만 해결할 저렴한 오피스텔 없을까요?”

“아 왜요. 당연히 많지요. 어서 들어오세요. 근데 뭐 때문에 오피스텔을 얻으시려고요? 이사 오시게요?”

“그런 것은 아니고요. 제가 이 부근에서 학원을 운영하는데 출퇴근이 너무 힘들어서 주중에는 학원 부근인 이곳에서 지내려고요.”

“아 마침 잘 됐네요. 좋은 곳이 한 곳 있습니다. 가서 보시죠.”

△ 일반적인 오피스텔의 모습으로 본 사건과는 무관함

 

그중 마음에 드는 한곳과 계약기간을 1년간으로 하고 보증금 30,000,000원에 월차임을 800,000원으로 하는 임대차계약을 체결하였고 계약당일에 계약금 3,000,000원을 지불하고 잔금 27,000,000원은 중개보조원 이양빈의 요구에 따라 계약 3일후에(입주는 그로부터 7일 후)에 중개보조원의 통장에 입금하였으며 같은 날 선 월차임 800,000원을 지급하고 입주하였다.

(계약당시 중개보조원 이양빈은 이 사건 오피스텔의 소유자인 박동만으로부터 위임받은 위임장과 인감증명서 및 주민등록등본을 제시한 바, 원고 양치열 및 황배구의 중개보조원 이양빈은 개업공인중개사인 황배구의 ‘서명⋅날인’란은 비워두고 계약체결을 하였으며, 이후 개업공인중개사인 황배구의 서명⋅날인을 받았다).

 

“주인하고 직접 계약하는 거 아닌가요?”

“제가 대리인이니까 걱정 안하셔도 됩니다. 아까 보셨잖아요. 위임장하고 인감증명서요.”

“그야 봤죠. 그래도 좀 찜찜해서요. 하하하하 아니 됐습니다. 주인하고도 통화했으니까 믿어야죠. 뭐”

 

한편 원고 양치열이 입주하여 생활하던 중 위 중개보조원 이양빈은 원고에게 전화와 문자를 이용하여 다음 달 차임을 지불하라고 통지하여 재차 중개보조원 이양빈의 계좌로 800,000원을 송금하였다. 그 후 원고는 우연히 중개보조원 이양빈이 사기를 치고 다닌다는 소식을 같은 오피스텔에 거주하는 친구에게 전해 듣고 상기 임차목적물의 소유주이자 임대인 박동만에게 문의한바, 박동만은 중개의뢰를 한 적도 없고 인감증명서나 주민등록초본을 발급해 준 사실이 없음을 확인해 주었다.

 

“사장님 혹시 저 앞 부동산에 근무하는 이양빈이라는 사람한테 사장님 소유의 오피스텔 대리계약을 허락한 사실이 있죠?”

“뭔 소리요? 난 오피스텔을 임대해 달라고 요청하지도 위임을 해준 사실도 없어요.”

“네? 위임장하고 인감증명서도 봤는데요. 그리고 저번에 저랑도 통화했는데요.”

“글세 난 그런 사실도 없고 통화한 적도 없는 것 같은데요.”

 

결국 원고 양치열은 임대인 박동만으로부터 다른 사람과 임대차계약을 체결하였으니 퇴거를 하라는 말을 전해 듣고 보증금을 한 푼도 받지 못한 상태에서 퇴거하기에 이르렀다.

 

쟁점사항

 

- 원고 양치열의 주장

 

원고는 계약당시 “부동산등기부등본 상의 소유자인 박동만과 계약을 체결해야 하는 것이 아닌가?”라고 물은 바 있으며 이때 중개보조원이자 임대인의 대리인 이양빈은 “임대인이 바빠서 올 수 없는 상황이며 그의 위임장과 인감증명서를 보관하고 있다.”고 말한 뒤 실제로 임대인의 위임장 등을 보여주었으며 그래도 원고 양치열이 의심스러워하자 실제 소유자라는 박동만과의 통화도 연결해 주었다.

또한 이양빈은 “우리 사무소는 만일의 사고에 대비하여 한국공인중개사협회의 공제에도 가입되어있다.”고 말하며 원고를 안심시키기에 임대인의 대리인이자 중개보조원인 이양빈의 말을 믿을 수밖에 없었다고 주장한다.

또한 입주하기 며칠 전에도 개업공인중개사 황배구의 사무실에 찾아가 중개보조원 이양빈의 업무처리 미숙 등을 이유로 항의를 한 바 있으며, 이때 황배구는 “우리 사무실 직원 이양빈은 성실하고 믿음직한 사람”이라며 기다리면 연락하겠다고 하여 이를 신뢰할 수밖에 없는 상황이었다.

따라서 원고의 이러한 일련의 행동들은 부동산 관련 비전문가인 원고 스스로도 위임장과 인감증명서를 살펴보는 등 스스로의 책임을 다했다고 주장한다.

 

- 피고 개업공인중개사 황배구의 주장

 

개업공인중개사인 황배구는 이양빈을 중개보조원으로 고용하여 근무하게 한 사실이 전혀 없으며 알고 있는 사실로는 단지 이양빈은 근처 여러 부동산을 출입하며 활동하는 무소속업자일 뿐이라고 항변한다.

또한 사고 목적물에 대해 이양빈이 자신은 구청에 등록된 공인중개사가 아니므로 현업중인 개업공인중개사의 서명이 필요하다고 부탁하여 무심코 서명 하였을 뿐, 중개는 하지 않았다고 항변한다.

 

법원의 판단

 

개업공인중개사 황배구는, 이양빈은 황배구의 중개보조원이 아니며 무등록 중개업자일 뿐이라고 주장하고 있다. 그러나 이양빈이 황배구의 직원이 아니라는 점을 인정할 충분한 증거가 없을 뿐만 아니라, 만일 이양빈이 황배구의 정식 직원이 아니라고 하더라도 여러 가지 정황과 원고의 증언 등에 비추어 이양빈이 개업공인중개사인 황배구의 사무실에서 원고와 이 사건 임대차계약을 중개할 때 황배구 역시 자신이 운영하는 위 사무실에 출근하여 있었다. 따라서 황배구는 자기 사무실 직원으로서의 외관을 가지고 이 사건 임대차계약을 중개한 이양빈의 행위로 인하여 발생한 손해에 대해 그와 같은 외관을 방치한 자로서 그 배상책임을 면할 수 없다고 할 것이다.

한편 임차인이자 이 사건의 원고 양치열은 손해배상액과 그 정신적 고통에 따른 위자료를 청구하고 있으나 일반적으로 타인의 불법행위에 의해 재산권이 침해된 경우에는 그 재산적 손해의 배상에 의하여 정신적 고통도 회복된다고 보아야 할 것이므로, 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다면 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 가해자가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 손해에 대한 위자료를 청구할 수 있는 것이다.(대법원 1992. 5. 26.선고, 91다 38334 판결 참조)

결국 원고에게는 이 사건으로 인하여 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다는 점에 관하여 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 위자료 청구에 관한 주장은 기각한다.

최근 중개보조원에 의한 사고가 급증하고 있는 추세로 그 수법도 점점 지능적으로 다변화하는 모습을 볼 수 있다.

이번 사건의 핵심은 간단한데 대표자인 개업공인중개사가 연로하여(이 사건의 개업공인중개사인 황배구는 당시 나이로 88세였다.) 평소 임장활동과 정보활동을 중개보조원이 수행하였고, 이러한 이양빈의 모습에서 업무를 성실하게 수행한다고 판단한 개업공인중개사 황배구는 상당부분 중개보조원 이양빈을 신임하게 된 것이다.

즉, 이 경우 중개보조원이 중개업무 전반을 다 수행하였고 대표자는 중개보조원에 의해 작성된 계약서에 서명⋅날인을 한 것으로 이 점을 중개보조원이 악용한 것이다.

필자는 수많은 개업공인중개사들에 대해 다음과 같이 주문하고자 한다. 첫째, 중개 본연의 임무는 개업공인중개사인 자신이 행하고 그 마무리 또한 자신이 책임을 져야 한다는 점과 둘째, 소속공인중개사 등 피용인에 대한 관리 감독을 철저히 해야 한다는 점을 말하고 싶다. 이 두 가지는 항상 염두 해 직원관리 등에 신경 써야 할 것이다.

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