부동산중개사고이야기, 공동명의 소유인 경우 그 전부를 확인설명해야 한다. 중개사고사례, 판례

임동진 박사의 부동산중개사고 판례 평석, 중개사고사례, 중개사고이야기, 부동산이야기

"소유주가 공동명의로 되어 있을 경우 그 전부를 확인⋅설명해야 한다."

 

공동소유인 거래 목적물에 대해서는 공동소유자 중 1인만을 특정하여 설명하지 말고 공동소유자 모두에 대해 확인⋅설명을 해야 한다. 특히 은행의 근저당권은 소유주의 개인채무까지 부담시키는 포괄근저당이 있을 수 있으므로 이를 명확히 확인해 보아야 할 것이며, 권리를 양도하려는 자(매도인, 임대인)가 이를 거부한다면 그러한 내용을 반드시 확인⋅설명서란에 기재하고 설명해야 한다.

 * 포괄근저당권은 당사자만이 그 내용을 알고 있고 이는 사실 개업공인중개사의 확인⋅설명의무도 아니다. 포괄근저당권은 2010년 은행법이 개정되면서 거의 자취를 감추었으나 그 이전에 설정된 포괄근저당권이 있을 수 있으므로 이는 반드시 매도인이나 임대인에게 확인해 보아야 한다.

 

[해당 판례]

서울북부지방법원 2010가단 25114 손해배상(기)

△ 서울북부지방법원 전경

 당사자 관계

 이 사건의 원고이자 임차인인 김부현. 그는 지방을 벗어나고 싶은 욕망에 서울에서 직장을 잡기로 결심한다. 그는 기왕지사 한번 시작하는 것 제대로 직장생활을 해보고자 자취를 결심하고 서울의 이곳저곳을 누비며 마땅한 물건이 있는지 알아보게 된다. 우연히 동대문구 제기동 약재상골목을 지나던 김부현은 이 사건의 피고이자 개업공인중개사인 김공인이 운영하고 있는 한공부동산중개사무소를 방문하게 된다.

김부현은 마침 좋은 물건이 있다는 김공인의 소개로 여기 저기 둘러보고는 김공인의 사무소에서 그리 멀지 않은 용두동 소재 상가주택에 임차를 하게 된다.

 사실관계

 김부현은 지방의 사립대학을 졸업한 후 어렵사리 취업한 직장에 열심히 적응하고자 직장과 조금이라도 가까운 곳에서 출퇴근을 하기로 결심하고 직장 인근의 서울시 동대문구에 자취방을 구하기 위하여 여러 곳을 물색하던 중 김공인이 운영하고 있는 중개사무소를 방문하게 되었다.

 “사장님 이 부근에 혹시 저렴한 자취방 하나 구할 수 있을까요?”

“그럼요. 그럼요. 어서 들어오세요. 물건이야 많이 있습니다.”

 김부현은 그 곳에서 김공인의 소개로 서울시 동대문구 용두동 소재 상가주택 4층 4호(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 대해 보증금 35,000,000원에 계약기간은 1년으로 하는 계약을 체결하여 입주를 하게 되었다.

 “사장님 아까 본 그 상가주택이 맘에 드는 데요. 어떻게 가격 조정 좀 잘 부탁드립니다. 제가 이제 막 직장생활을 시작하는 것이어서 그리 넉넉지 못하네요.”

“맘에 든다니 다행입니다. 제가 주인분하고 잘 얘기 해 볼게요.”

 주인과 얘기가 잘 끝난 김공인은 김부현의 계약서 작성을 시작한다.

임대차계약 체결 당시 선순위 임차인들이 15명 있었고 우리은행 등 금융권에 채권최고액 합계 약 31억원의 근저당권이 설정되어 있었으며 또한 소유주가 정OO과 이OO 두 명의 공동소유로 되어 있었으나 계약서에는 정OO으로만 기재하였다. 이에 김부현은 많은 선순위권자와 과도한 근저당권 설정금액 그리고 공동명의인 소유주에 대하여 1인만을 기재하는 이유를 물었으나 김공인은 통상 공동명의인 경우 1인에 대해 위임을 받아 1인 명의만으로 계약서를 작성하며 과도한 근저당권 설정금액 역시 이 건물의 상가주택이 시가가 50억원을 상회하기 때문에 그다지 문제될 것이 없다고 설명함은 물론 자신의 전문적 지식과 신용을 믿고 계약을 하도록 권유, 결국 원고도 피고의 설명을 믿고 계약을 체결 할 수밖에 없었다.

 “사장님 소유주가 두 분인데 한 분만 기재해도 되나요? 다른 한 분에게 물어봐야 하는 거 아니에요?”

“원래 한명만 적어도 됩니다. 걱정도 팔자셔요. 하하하”

“그리고 근저당 저거은행에서 대출받은 거 맞죠? 너무 과한 것 같은데...”

“아 저건 걱정 안하셔도 됩니다. 시세가 50억원이 넘어가는데요 뭐. 만약 경매로 진행된다고 하더라도 대출금보다 높게 낙찰될테니 그런 걱정은 안하셔도 됩니다.”

“네 그럼 전 사장님만 믿고 도장 찍습니다.”

 그러나 계약이후 이 사건 주택은 근저당권자인 우리은행의 신청으로 서울북부지방법원의 임의경매 절차가 진행되어 제3자에게 낙찰되었으나 후순위자인 김부현은 배당에서 제외되어 한 푼도 배당받지 못하게 되었다.

결국 김부현은 개업공인중개사인 김공인을 믿고 거래에 응하였지만 임차보증금 35,000,000원의 손실은 고스란히 원고의 몫으로 남게 되는, 임차보증금 전부를 손해보는 지경에 이르렀다.

 쟁점사항

 - 임차인 김부현의 주장

 자신은 주택거래에 있어 경험이 전혀 없는 새내기 직장인으로, 전적으로 개업공인중개사인 김공인의 말을 신뢰할 수밖에 없는 상황으로 자신처럼 잘 모르는 임차인 등을 위해 전문가의 개입이 필요한 것이 아니냐고 주장한다. 또한 김공인은 선순위 근저당권을 확인⋅설명서에 기재하면서 31억여원을 3,140,000원이라고 잘못 기재하였음은 물론 건물소유주가 정OO과 이OO의 공동소유였음에도 불구하고 정OO의 이름만을 계약서상 기재하여 결국 임차인인 자신의 판단을 그르치게 되는 원인이 되었다고 주장한다.

한편, 김공인은 계약체결 당시 상가주택의 시가가 약 50억원 정도로 31억여원의 근저당권은 문제될 것이 전혀 없다고 확인⋅설명을 하였으므로 자신은 결정적으로 이를 믿고 계약체결에 이른 것이라고 주장한다.

 “사장님만 믿으라면서요? 시가가 50억원이 넘어서 괜찮다고 했잖아요.”

 - 개업공인중개사 김공인의 주장

 개업공인중개사인 김공인은 중개대상물 확인⋅설명서란에 31억여원의 근저당권을 3,140,000원으로 기재한 것은 오기에 불과한 것이며, 이미 수차례 구두로 근저당권에 대한 설명을 했기 때문에 문제될 것은 없다고 주장하며, 계약체결당시 실제 이 사건 주택의 시가는 약 50억원 정도로 추정된다고 설명한바 있으나, 시가라는 것은 오를 수도, 내릴 수도 있는 것이므로 지금에 와서 시가차이는 문제될 것이 아니라고 항변한다.

 “아니 시가가 변할 수도 있는 거지 갑자기 가격이 떨어진 걸 낸들 어떻게 할 수 있습니까?”

 

법원의 판단

 공인중개사법에 의하면 개업공인중개사 등은 중개행위를 함에 있어서 확인하고 설명해야 할 사항을 열거하고 있으며, 당해 중개대상물의 거래상 중요한 사항에 관하여 거짓된 언행, 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지하고 있는바 다음과 같이 판결하였다.

 

｢이 사건의 경우 김부현은 김공인의 중개로 이 사건 부동산에 임차하여 거주하였으나 위 부동산에 대해 경매절차가 진행되어 배당금을 전혀 지급받지 못한 사실은 다툼의 여지가 없는바, 개업공인중개사인 김공인은 신규임차인인 김부현보다 선순위의 임차인들의 권리관계에 관하여 서면으로 제시하여 설명하지 않았으며, 선순위 근저당권의 채권최고액 합계금액이 3,142,000,000원 이었으나 이것을 3,140,000원으로 잘못 기재하고, 건물 소유주는 정OO과 이OO 공동소유임에도 계약서상에 임대인을 정OO 한 사람만 명기하고 소유권관계에 대하여도 아무런 설명이 없었으며, 이 사건 부동산에 대한 시가가 임대차계약 당시 약 50억원이라는 근거 없는 말을 하여 부동산 임대차계약에 대한 사회적 경험이 없는 김부현이 피해를 입게 되었다. 또한 공동소유주인 이OO에 대한 확인⋅설명, 즉 현재 금전적 어려움이 가중되어 금융권 거래도 제대로 할 수 없는 상황 등에 대한 설명이 제대로 이행되었다면 임차인인 김부현으로서도 계약 체결을 하지 않았을 것이라고 추정되는바 개업공인중개사인 김공인은 김부현의 계약체결을 이끌어내기 위해 소유권관계에 대해 거짓으로 설명하고 더 나아가 공동소유주인 이OO에 대한 확인⋅설명을 배제한 채 진행한 것으로 추정된다.｣

▲ 이미지 출처 : 게티이미지뱅크

 공인중개사는 부동산 거래의 전문가이다.

개업공인중개사나 소속공인중개사는 전문직업인의 개입을 신뢰하여 거래에 이른 중개의뢰인에 대해 신의성실의 원칙 상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 소유권관계 등에 대하여 각별한 주의를 기울여 설명해야 할 업무상의 주의의무를 부담하는 것이 당연하다.

특히 공동소유인 거래 목적물에 대해서는 공동소유자 중 1인만을 특정하여 설명하면 이번 사건에서처럼 곤란한 상황에 직면할 수도 있을 것이다.

▲ 이미지 출처 : 국세청

공동소유 물건의 확인⋅설명할 사항 중 가장 기본적인 것은 권리관계 그 중에서도 소유권이라고 할 수 있는데, 소유권은 어떤 특정인이 가지고 있는 당연한 법적지위를 말하는 것으로 그 지위에 대해 하자가 생겼거나 생길 수 있는 소지가 다분하다면 다시 한 번 꼼꼼한 체크가 필요할 것이다.

대부분의 임차인들이 임대인을 바라보는 시각으로는 임대목적물의 경제적 자립도, 안정성 등 임대인의 주택소유에 따른 금융적 불안요소가 없는 것을 우선으로 고려하고 있는 것이 현실이다. 이런 점을 고려하여 중개의뢰인이나 개업공인중개사 혹은 소속공인중개사가 계약에 임한다면 상당히 많은 잠재적 사고로부터 벗어날 수 있으리라 생각된다.

 

임박사의 TIP~!

 공지시가, 기준시가, 감정가란?

공시지가는 국토부에서 책정한 가격으로 전국 3,400만 필지 중 과세대상 2,700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 표준지 50만 필지를 대상으로 감정평가사들이 지가를 산정한다. 이렇게 산정된 표준지 공시지가 기준으로 공무원들이 개별공시지가를 산정한다. 당해년도 1월 1일자 기준으로 6월 30일 발표하는데 모든 토지관련 세금의 기준점이다.

기준시가는 국세청이 투기가 우려되는 특정지역의 아파트나 연립주택을 대상으로 양도세와 상속, 증여세의 과세기준으로 산정하는 가액을 말하며, 감정가는 금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 하기 위한 가격이다. 국가에서 개발사업을 이유로 수용하는 부동산도 감정가로 한다.

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