부동산중개사고이야기, 공인중개사법상 직접 거래 시 법률효과

공인중개사법상 공인중개사의 중개의뢰인과 직접거래 시 법률효과는?

 

최근 정부의 강력한 부동산규제정책과 맞물려 투자자들의 투자처가 마땅하지 않은 가운데 일부 개업공인중개사들의 자기거래행위에 따른 문제가 불거지고 있어 하급심 형사재판부에서 공인중개사의 직접거래에 대한 판결이 있어 이를 소개하고자 한다.

 

[해당 판례]

대전지방법원 2015나 104495 계약금반환

대전지방법원 2004고정 1070 구 부동산중개업법 위반

△ 대전지방법원 전경

 

대전지방법원 2004고정 1070 구 부동산중개업법 위반으로 기소된 사건에 대한 판결

 

공소사실의 요지

 

피고인은 공인중개사 자격을 취득하고 대전시 유성구에 있는 공인중개사사무소를 운영하며 부동산중개업에 종사하였다.

개업공인중개사는 공인중개사법에 의거 중개의뢰인과 직접거래를 할 수 없음에도 위 피고인은 대전시 서구 둔산동에 있는 아파트 분양사무실에서, 분양대행업체의 팀장이 매도의뢰한 대전시 유성구에 있는 아파트 34평형의 분양권을 자신의 명의로 매수한 다음 자신의 공인중개사사무소에서 중개의뢰인으로부터 매수의뢰를 받고 그에게 이를 매매대금 600만원에 프리미엄 200만원을 덧붙여 받고 전매한 것을 비롯하여 그 때부터 총 7세대의 아파트를 각 매도의뢰인으로부터 직접 매수한 후 각 매수의뢰인에게 프리미엄 합계 2,600만원을 받고 직접 매도하여 중개의뢰인과 직접 거래를 한 혐의로 공인중개사법 제33조(금지행위)를 위반한 행위, 즉 “중개의뢰인과 직접 거래를 한 경우”에 해당된다고 기소되었다.

 

“아니 세상에 제가 돈주고 산 것을 다른 공인중개사사무소에 의뢰해서 처분했는데 그게 왜 죄가 된다는 말씀이십니까? 법률해석이 지나치게 개업공인중개사에게 불리한 것 아닌가요?”

 

사실관계

 

대전시 서구에 본사를 두고 있는 주식회사 △△건설과 OO건설 주식회사는 대전시 유성구에 건축할 아파트의 견본주택을 개관하고 그 입주자들을 모집하였고, △△아파트의 분양대행업체의 팀장은 상당한 기간이 지났음에도 약 300세대 상당이 미분양 상태로 그대로 남아 있자 이를 해결하기 위하여 인근의 공인중개사사무소들을 방문하여 카탈로그, 안내문, 조건표 등을 제시하면서 개업공인중개사들에게 고객들에 대하여 분양안내 및 홍보를 잘 해달라고 부탁하였다.

 

피고인은 분양대행업체 팀장으로부터 위와 같은 홍보 내용을 듣고 △△아파트를 직접 분양받기로 마음먹고 위 견본주택을 찾아가 1채에 대한 계약금을 600만원에서 1,000만원 정도로 정하고 총 5세대를 분양받았으며, 이에 대한 계약금을 각각 납부한 후 각각의 중도금은 금융기관으로부터 대출받아 납부 처리하기로 약정하여 분양받았다.

 

그 후, 피고인은 위 분양권들을 전매하기로 하고 평소 자신이 운영하는 공인중개사사무소와의 관계가 좋았던 주변 개업공인중개사들에게 연락을 취하여 각각 프리미엄 200만원씩을 덧붙여 받으면 일정 수수료를 지급하겠다고 하여 이를 전부 처분하였다. 처분 시 각각의 중도금 대출 부분은 각자 양수인이 면책적으로 승계하기로 약정하였다.

 

법원의 판단

 

공인중개사법상의 “중개의뢰인과 직접거래”의 처벌범위

 

공인중개사법 제33조는 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래행위를 금지하고 위 규정을 위반한 자에 대하여 3년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있는 바, 개업공인중개사를 포함한 모든 국민은 사적자치의 원칙상 계약의 일방 당사자가 될 수 있는 계약체결의 자유가 있음에도, 한편으로 공인중개사법이 위와 같은 직접거래행위를 처벌하도록 규정함으로써 이를 일정 부분 제한하고 있는 것은, 일정한 수수료를 받고 중개대상물에 대한 거래당사자 사이의 매매, 교환 등 행위의 알선, 중개를 업으로 하는 개업공인중개사가 그 업무와 관련하여 얻은 중개대상물, 특히 부동산에 관한 정보 등을 이용하여 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어나 부동산 투기 등을 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서, 나아가 국민경제 전반을 교란시키는 것을 방지하는 데에 그 입법취지가 있다.

따라서 위 규정을 이러한 입법취지에 입각하여 해석하여야 할 것임은 분명하고, 또 한편 죄형법정주의를 형벌법의 근간으로 하는 우리 헌법상 형벌법규는 그 구성요건과 법적 효과가 명확하게 규정되어야 할 뿐만 아니라, 그 법해석에 있어서도 가능한 한 엄격한 문리해석에 의하여야 하고 적어도 피고인에게 불리한 유추해석은 금지된다 할 것이다.

다만 위 규정에 의하여 금지되는 거래행위는 당해 거래의 중개를 의뢰한 자와 직접 그 중개를 의뢰받은 개업공인중개사 등 사이의 거래행위일 뿐이고, 다른 개업공인중개사 등이 다른 개업공인중개사 등의 알선 또는 중개로 일반 당사자와 체결하는 거래행위까지 포함되는 것은 아니라 할 것이다.

 

피고인이 분양대행업체 팀장으로부터 직접 매수한 행위 부분

 

앞서 본 사실관계에 의하면, 피고인은 △△아파트 위 5세대를 단순히 그 견본주택의 직원인 乙의 광고를 듣고 견본주택을 찾아가 위 회사들로부터 직접 분양받았을 뿐인 점을 알 수 있는바, 위와 같은 입법취지 및 해석론에 비추어 보면, 피고인의 이 부분 소위는 공인중개사법 제33조에서 금지하는 직접 거래행위에는 속하지 아니한다고 보여 진다.

 

피고인이 직접 전매한 행위 부분

 

앞서 본 사실관계에 의하면, 피고인은 △△아파트 위 5세대를 분양받은 후 각 분양권을 위 공인중개사사무소 등 다른 개업공인중개사의 알선 또는 중개로 매수의뢰인 등에게 전매한 점을 알 수 있는바, 위의 해석론에 비추어 보면, 피고인의 이 부분 금지행위가 아님을 알 수 있다.

 

결론

 

그렇다면, 피고인에 대한 이 부분 공소사실은 범죄의 증명이 없거나, 범죄로 되지 아니하는 경우에 해당한다.

 

위 판결은 구 부동산중개업법 제15조 제5항(현 공인중개사법 제33조)에서 규정하고 있는 “중개의뢰인과 직접 거래를 한 경우”의 처벌 범위에 대하여, 그동안 확장해석 등으로 인하여 개업공인중개사에게 불합리하였던 부분을 법원이 명확히 판단한 것으로 볼 수 있다.

“직접거래”란 중개업자가 본인 소유의 중개대상물을 중개의뢰인에게 직접 매도, 임대(교환 또는 기타 권리의 이전, 변경 포함)하거나 중개의뢰인이 의뢰한 중개대상물을 본인 명의로 매수, 임차(교환 또는 기타 권리의 이전, 변경 포함)하는 것을 의미하며, 다른 개업공인중개사를 통하여 거래하는 행위까지 포함되는 것은 아님을 알 수 있다.

대전지방법원 2015나 104495 계약금반환에 따른 판결

 

결론부터 말하자면, 개업공인중개사가 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 팔았더라도 매매계약 자체를 무효로 볼 수는 없다. 공인중개사법 제33조에서 규정하고 있는 금지행위는‘강행규정’이 아니라 ‘단속규정’이라는 취지다.

 

사건요약

2013년 4월 개업공인중개사 A씨는 전원주택을 구하러 자신의 공인중개사사무소를 찾아온 B씨에게 자신이 소유한 대전시 유성구의 한 다세대주택을 소개하고 매매계약을 맺었다. B씨는 A씨에게 계약금 5,000만원을 지급했다. 이후 B씨는 “A씨가 건물에 엘리베이터가 설치돼 있고, 건물 내 7개 호실이 모두 임대 중이라고 거짓말을 했을 뿐만 아니라 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래한 것이기 때문에 계약 자체가 무효”라며 계약금 반환을 요구하는 소송을 냈다.

 

“개업공인중개사 A씨는 공인중개사법을 어기면서 매수인인 저와 거래했으므로 이는 취소사유에 해당합니다.”

“일부 과장되게 표현했지만 그 부분은 취소사유가 되지 않죠. 개업공인중개사도 거래를 할 수 있습니다. 전 행정처분만 받으면 그만이라구요.”

 

1심 재판부는 매수인 B씨에게 패소 판결을 내렸지만 2심 재판부는 매수인 B씨의 손을 들어줬다. 그리고 지난 달 대법원은 다시 이를 뒤집었다. 2심 재판부의 판결이 잘못됐다는 취지로 사건을 대전지방법원으로 돌려보낸 것이다.

재판부는 “법 취지는 개업공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익 추구를 목적으로 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우를 방지하기 위한 것”이라면서도 “이 규정을 위반한 거래행위 자체가 그 사법상 효력까지 부인해야 할 만큼 현저히 반사회성을 지녔다고 할 수 없다”고 판시했다.

이어 “공인중개사법 제33조 6호를 위반한 거래를 일률적으로 무효라 하면 의뢰인이 개업공인중개사의 직접 거래라는 걸 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래도 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있다”고 판시했다.

위 두 종류의 판결을 종합적으로 살펴보면, 타인의 중개로 자신의 부동산을 거래한 개업공인중개사의 법률행위(매매)는 유효이며, 공인중개사법 제33조에서 정한 금지행위는 강행규정이 아닌 단속규정에 불과하다는 것이다.

결국 개업공인중개사가 직접 자기 물건을 거래했다고 하여 그에 따른 계약자체가 부정되는 것은 아닌 것이다.

노란완두콩과 함께하는 네이버 밴드 '리스토리'