부동산 중개사고이야기, 매도인의 진정한 소유여부, 등기권리증도 확인해야 한다.

"부동산 중개사고이야기, 매도인의 진정한 소유여부, 등기권리증도 확인해야 한다."

해마다 늘고 있는 각종 부동산 거래사고. 도무지 부동산 거래사고는 줄어들 기미가 없다. 사고를 줄이기 위해 전문직업인인 개업공인중개사를 통한 중개도 마찬가지로 이 역시 사고는 해마다 늘고 있는 실정이다.

정상적인 방법으로는 대처할 수 없는 거래구조. 전문가이든 비전문가이든 거래사고를 줄이기 위한 다양한 방법이 강구되고 있는 가운데 법원에서는 등기권리증에 대한 소지여부 확인도 손해배상 책임의 중요한 판단의 기준이 되고 있다.

 

[해당 판례]

서울중앙지방법원 2008가합 50528 손해배상(기)

▲ 서울중앙지방법원 전경

 

사건개요

 이 사건은 아파트를 매수한 원고 김복동이 개업공인중개사 등에 대하여 선관주의의무를 다하지 아니하여 소유자임을 사칭하는 성명불상자와 아파트를 7억 6,000만원에 매수하는 매매계약을 체결하고 매매대금 중 4억 600만원을 지급하여 동액 상당의 손해를 입게 되면서 발생한 사건으로 민법 제760조 또는 공인중개사법 제30조에 기초하여 손해배상을 구하는 사안이다.

 

사실관계

 - 당사자 관계

이철성은 서울시 강남구 개포동에서 ‘철성공인중개사사무소’란 상호로, 김호성 역시 강남구 개포동에서 ‘팔도공인중개사사무소’란 상호로 부동산중개업을 하는 사람이며, 최고성은 개업공인중개사인 김호성의 중개업무를 보조하는 중개보조원이며 임대성은 이 사건 부동산의 소유자이다.

 - 중개행위

개업공인중개사인 이철성은 이 사건 부동산 소유자인 임대성을 사칭하는 이름을 알 수 없는 사람으로부터 임대성 소유인 서울시 강남구 개포동 주공아파트를 매도의뢰를 받으면서 중개보수로 456만원을 받기로 약정하였다. 또한 그는 성명불상자인 위장매도인으로부터 이 사건 아파트에는 임차인 김선혜가 임차보증금 1,000만원에 월차임 57만원에 거주하고 있다는 말을 들었고 위장매도인의 집 전화번호와 휴대 전화번호 및 임차인 김선혜의 휴대전화번호를 알게 되었다.

이에 따라 개업공인중개사인 이철성은 이 사건 아파트의 등기사항증명원을 발급받아 소유명의자가 임대성(취득일자 2002. 8. 27. 주민등록번호 53****-2****** 주소 서울 강남구 일원동)으로 되어 있음을 확인하였고 해당 아파트를 방문하여 임차인 김선혜로부터 소유자인 임대성이 이 사건 아파트를 매도하려고 한다는 이야기를 전해 들었다. 이에 이철성은 진정한 소유자인 임대성이 아파트를 매각하려고 부동산 중개를 의뢰한 것으로 믿고 부동산거래정보망에 이 사건 아파트를 매물로 등록하였다.

한편, 개업공인중개사 김호성의 사무실에서 근무하는 중개보조원 최고성은 김복동으로부터 아파트의 매수의뢰를 받고 이 사건 아파트가 매물로 나와 있는 것을 확인하고 김복동과 함께 이 사건 아파트의 매매를 중개하기 위해 이철성의 사무실로 찾아갔다.

이철성은 김복동과 중개보조원 최고성이 사무실로 찾아온다는 이야기를 듣고 성명불상자인 위장매도인에게 전화로 자신의 사무실로 나오도록 연락하였고, 자신의 사무실에 방문한 위장매도인으로부터 소유주 임대성 명의의 주민등록증을 건네받아 행정안전부에서 운영하는 주민등록증 진위확인 전화서비스(전화번호: 1382)를 이용하여 주민등록번호와 주민등록증의 발급일자를 입력하여 성명불상자인 위장매도인으로부터 건네받은 주민등록증이 행정안전부에 등록된 유효한 주민등록증임을 확인하였다.

김호성의 중개보조원인 최고성은 김복동과 함께 개업공인중개사인 이철성의 사무실에서 이 사건 아파트의 등기사항증명원과 위장매도인이 소지하고 있던 소유주 임대성 명의의 주민등록증을 통하여 이 사건 아파트의 소유관계를 확인하였다.

김복동과 개업공인중개사 이철성 그리고 개업공인중개사 김호성의 직원 최고성 등이 사건 아파트의 소유관계를 확인한 후 매매당사자인 김복동과 성명불상자인 위장매도인이 매매가격을 협의하여 대금 7억 6,000만원으로 확정하고, 개업공인중개사인 이철성이 매매계약서의 작성을 준비하는 동안 중개보조원인 최고성과 김복동이 다시 이 사건 아파트를 직접 찾아가 그 현황을 확인하였다.

- 원고 김복동과 위장매도인 사이의 아파트 매매계약체결과 그에 따른 일부이행

이철성 및 최고성은 김복동과 성명불상자인 위장매도인의 이 사건 아파트에 대한 매매계약서를 작성하면서 중개보조원인 최고성은 매매계약서의 개업공인중개사란에 자신이 속한 사무실의 대표자인 김호성의 이름으로 서명하고 그의 도장을 날인하였고, 성명불상자인 위장매도인은 주민등록증과 등기사항증명원상의 주소인 ‘서울 강남구 일원동’이 아닌 ‘용인시 기흥읍 서천리’를 주소로 적었다.

또한 원고와 위장매도인은 매매대금의 지급과 임차권의 승계에 관해 김복동이 위장매도인에게 계약 당일에 계약금 7,600만원 중 500만원을 지급하고, 나머지 계약금 7,100만원은 그 다음날 임대성 명의의 국민은행 계좌에 송금하기로 하며, 잔금 3억 5,400만원은 입주 시 지급하기로 하되 이 사건 아파트에 관한 임차인 김선혜와 임대인이자 이 사건 매도인 임대성 사이의 임대차 계약을 승계하고 임대차보증금은 잔금에서 공제하기로 약정하였다.

이에 따라 김복동은 계약 당일 위장매도인에게 계약금 중 500만원을 직접 지급하였고 다음 날 임대성 명의의 국민은행 계좌에 나머지 계약금 7,100만원을 송금하는 방식으로 지급하였다. 그 후 위장매도인에게 중도금의 지급방법에 관해 문의하였고, 김복동은 중개보조원인 최고성과 상의하여 중도금을 계약금을 송금하였던 국민은행 계좌에 송금하여 지급하기로 하여 3억 3,000만원을 임대성 명의의 국민은행 계좌에 송금하였다.

- 원고 김복동의 중도금 지급 이후의 사정

개업공인중개사인 이철성은 잔금지급기일이 다가오자 등기권리증 등 소유권이전등기 관련 서류를 준비하기 위해 위장매도인에게 연락하였지만 연락이 닿지 않았고 임차인 김선혜도 연락이 되지 않았다.

이에 이상한 느낌이든 개업공인중개사인 이철성은 경기도 용인시 기흥읍에 거주하는 진정한 소유자인 임대성을 만나 임차인 김선혜와 임대차계약을 체결하였으나 이 사건 아파트를 매도하려고 매도의뢰를 하지 않았음을 확인하였고, 김선혜의 이름과 일치하는 주민등록번호가 없어 이 사건 아파트에 관한 매매가 성명불상자인 위장매도인과 임차인 김선혜가 상호 공모하여 이 사건 아파트의 진정한 소유자와 임차인으로 가장하여 아파트를 매수하려는 김복동으로부터 계약금과 중도금을 속여서 취득하기 위한 행위로 밝혀지게 되었다.

한편, 성명불상자인 위장매도인은 개업공인중개사인 이철성 및 중개보조원 최고성에게 제시하였던 위조된 주민등록증을 가지고 이철성에게 이 사건 아파트를 매도의뢰를 하기 이전에 진정한 소유주 임대성 명의로 국민은행에 계좌를 개설하였고, 김복동으로부터 그 계좌에 송금된 계약금 7,100만원 및 중도금 3억 3천만원 총 4억 1백만원을 12회에 걸쳐 송금된 당일에 서로 다른 지점을 돌아다니면서 모두 현금으로 인출하였다. 

쟁점사항

 - 원고 김복동의 주장

이철성은 개업공인중개사로서 이 사건 아파트의 소유자가 누구인지 등 중개대상물의 권리관계를 조사하고 확인하여야 할 주의의무가 있음에도 불구하고 성명불상자인 위장매도인이 등기권리증을 소지하고 있는지를 확인하지 않았고, 임차인 김선혜로부터 임대인 임대성의 인적사항이나 전화번화 등이 기재된 임대차계약서를 확인하지 않는 등 위장매도인이 아파트 소유자인 임대성과 동일인인지 여부를 조사하거나 이를 확인하지 않았다고 주장한다. 이로 인해 자신은 위장매도인을 진정한 소유자인 임대성으로 속아 매매대금을 편취당하는 손해를 입게 되었으므로 개업공인중개사인 이철성은 자신에게 민법 제750조의 불법행위책임 또는 공인중개사법 제30조에 의거 손해배상책임을 진다고 주장한다.

한편 같은 이유로 개업공인중개사 김호성의 중개보조원인 최고성에 대해서는 자신에게 민법 제750조의 불법행위책임을 부담한다고 주장한다. 

- 개업공인중개사 이철성의 주장 

자신은 행정안전부의 주민등록증 진위확인 서비스를 통해 위장매도인의 주민등록증이 유효함을 확인하고 위장매도인의 주민등록증과 이 사건 아파트의 등기부등본을 통하여 위장매도인이 이 사건 아파트의 소유명의자인 임대성과 동일인임을 확인하였으며, 임차인 김선혜도 만나서 임대성이 매도의뢰를 하였음을 확인하기까지 하였다. 자신은 계약 당일 위장매도인이 등기권리증을 가지고 오지 않았다고 하여 중도금 지급시기에 만나서 이를 확인하려고 하였으나 매수자인 김복동이 중도금을 만나서 지급하지 않고 은행이체를 통해서 중도금을 지급하는 바람에 등기권리증을 확인하지 못하였을 뿐이므로 개업공인중개사로서 매도의뢰인인 위장매도인이 아파트 소유자인 임대성과 동일인인지 여부에 관한 조사확인의무를 다하였다고 주장한다. 

- 중개보조원 최고성의 주장

중개보조원인 최고성은 이 사건 아파트의 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 여부를 확인함에 있어 통상적으로는 매도의뢰인이 제시하는 주민등록증과 등기사항증명원을 확인하면 충분하고, 통상적인 거래관행에 비추어 매도의뢰인이 진정한 소유자임을 의심할 만한 사정이 있을 경우에만 등기권리증을 확인하면 되며, 매도인의 등기권리증을 확인하는 것은 매도인 측 개업공인중개사인 이철성의 의무에 불과하고 위장매도인이 진정한 소유자 임대성임을 의심할 만한 사정이 없었고, 자신이 주민등록증과 등기사항증명원을 확인하여 이 사건 아파트의 소유관계를 확인하였으므로 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 여부를 조사하고 확인할 의무를 다하였다고 주장한다.

법원의 판단 

선량한 관리자로서의 주의의무 위반여부 중 개업공인중개사 이철성과 중개보조원 최고성의 전문직업인으로서 아파트의 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 여부에 관한 조사확인의무를 위반하였는지 여부에 대한 판단

 

부동산중개계약은 부동산의 매매, 임대차 등의 알선이라고 하는 사실행위를 위탁하고 개업공인중개사가 이를 수탁하는 계약이므로 그 법률적 성질은 민법상의 위임에 해당한다. 그러므로 개업공인중개사가 부동산매매를 중개함에 있어서는 민법 제681조에 따라 중개계약의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 사무를 처리하여야 할 의무가 있다. 또 개업공인중개사는 중개계약을 체결하지 아니한 제3자에 대해서는 중개계약상의 책임을 부담하지는 않지만 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 개업공인중개사의 개입을 신뢰하고 거래를 하게 되는 제3자에 대하여, 신의성실을 취지로 하여 권리의 진위에 관해서 특별한 주의를 하는 등 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다고 봄이 상당하다.

이와 같은 취지에서 개업공인중개사에게 공인중개사법 제29조는 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행할 의무를 부담시키고 있고, 또 제25조는 중개의뢰를 받은 개업공인중개사는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있으며, 그 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있으므로 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 조사하고 확인할 의무를 부담하고 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결, 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결 등 참조). 

즉 부동산 중개업무에 종사하는 사람은 부동산거래에 관해서 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가이고, 개업공인중개사 등에게 부동산매매에 관한 중개행위를 의뢰하는 사람은 이러한 개업공인중개사의 지식과 경험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰하는 것이 일반적이므로 개업공인중개사는 위탁자에 대하여 위임계약에 따른 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담함은 물론 그 중개행위를 함에 있어서는 목적부동산의 하자나 권리자의 진위 등에 관해서 조사하고 이를 확인하는 등 매수인으로 하여금 예상 밖의 손해를 입지 않도록 충분히 유의해야 할 업무상의 일반적인 주의의무가 있다.

더욱이 소유자를 사칭하는 사람과 사이의 매매 등에 의해 대금을 편취당하는 사안도 현실적으로 적지 않고, 이와 같은 사안에서는 일반적으로 타인의 등기사항증명원이나 주민등록증 등을 부정으로 입수하여 부동산소유자의 인감이나 인감증명서 등을 위조하는 등 범행이 매우 교묘하게 짜 맞추어지므로 그와 같은 행위를 간파하기 곤란하다.

그러므로 그 서류 등에 형식적인 불비가 없다거나 사칭자의 언동에 현혹되어서는 아니 되므로 개업공인중개사 등 전문직업인이 부동산의 소유자라고 칭하는 사람으로부터 부동산의 매도의뢰를 받는 경우에 자칭 소유자와 전혀 면식이 없는 때에는 자칭 소유자라는 사람의 주민등록증 등의 서류를 조사하거나 확인하는 것만으로는 충분하지 않고, 소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한 등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인하여야 한다.

따라서 이러한 주의의무를 다하지 않아 그 결과 중개의뢰인에게 손해를 입게 한 때에는 불법행위로서 그 손해를 배상할 책임이 있다고 해석함이 상당하다. 

앞서 본 전제사실에 따르면, 개업공인중개사인 이철성과 중개보조원 최고성은 위장매도인으로부터 이 사건 아파트에 관해 매도의뢰를 받은 개업공인중개사나 전문직업인로서 부동산 매매의 중개를 함에 있어 위장매도인이 평소부터 알고 지내는 사람이 아니어서 이 사건 아파트의 소유자인지를 알지 못하였고, 위장매도인이 매도의뢰를 하는 아파트에 실제 거주하지도 않고 있으며, 등기사항증명원과 주민등록증에 기재된 소유자의 주소와 위장매도인이 실제로 살고 있다는 주소로서 매매계약서에 기재하였던 주소도 서로 다르고, 등기사항증명원상 주민등록번호가 완전하게 표시된 것도 아님에도 위장매도인에 대해 매매계약의 체결 당시는 물론이고 중도금의 지급기한까지도 그 처분권한 유무의 확인 등을 위해 필요한 등기권리증을 소지하고 있는지 여부를 확인하지 않았다.

또 이 사건 매매계약이 기존의 임대차계약을 승계하기로 한 계약임에도 이철성과 최고성은 위장매도인이나 임차인 김선혜로부터 임대차계약서를 확인하지도 않았다.

사정이 이러하다면, 이철성과 최고성은 전문직업인으로서 이 사건 아파트의 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 여부에 관한 조사확인의무를 다하지 아니하여 성명불상자인 위장매도인을 이 사건 아파트의 진정한 소유자인 임대성으로 잘못 알고 중개행위를 한 주의의무 위반이 있으므로 민법 제750조의 불법행위자로서 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 

- 개업공인중개사 김호성의 최고성에 대한 사용자책임 

앞서 본 전제사실에 따르면, 개업공인중개사 김호성의 중개보조원인 최고성이 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 여부에 관한 조사확인의무를 게을리 하여 위장매도인을 이 사건 아파트의 소유자인 임대성으로 믿고 중개행위를 한 과실로 원고 김복동에게 손해를 입게 하였고, 중개보조원의 중개행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 되므로 개업공인중개사인 김호성은 중개보조원 최고성의 사용자로서 민법 제756조에 따라 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다(뿐만 아니라 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임도 성립한다). 

- 손해배상의 범위 

앞서 본 전제사실에 따르면, 원고 김복동은 위장매도인에게 지급한 계약금 7,600만원(=500만원 ＋ 7,100만원)과 중도금 3억 3,000만원 등 합계 4억 600만원의 손해를 입었으므로 개업공인중개사 이철성, 개업공인중개사 김호성 그리고 중개보조원 최고성은 연대하여 원고 김복동에게 지급하여야 할 손해배상액은 합계 4억 600만원이 된다. 

- 과실상계 

원고 김복동도 매매계약의 당사자로서 위장매도인에게 등기권리증을 보여줄 것을 요구하지 않았고, 임대차계약을 승계하기로 하였음에도 위장매도인으로부터 임대차계약서를 교부받아 확인하지 않았으며, 이와 같은 사정도 원고의 손해의 발생과 확대의 한 원인이 되었으므로 이를 참작하기로 하되 그 내용에 비추어 개업공인중개사들의 손해배상책임을 70%로 제한함이 상당하다.

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