부동산 중개사고이야기, 개업공인중개사의 계약서 사전 서명행위는 범죄행위

"개업공인중개사의 계약서 사전 서명행위는 범죄행위"

부동산 거래계약서의 작성, 특히 개업공인중개사의 서명⋅날인은 중개의뢰인 면전에서 중개대상물의 확인⋅설명과 함께 이루어져야 한다.

빈 부동산 거래계약서 양식에 개업공인중개사가 사전에 서명⋅날인을 해두는 경우에는 범죄로 이어질 수 있다.

 

[해당 판결]

대구지방법원 2009가단 57436 손해배상(기)

대구지방법원 2009고약 35200 공인중개사법 위반

 

[해당 법조문]

민법 제681조 및 공인중개사법 제25조

당사자관계

 

원고 배칠수는 무등록(무자격)중개업자인 피고 전영룩의 중개로 인해 임대차보증금 전액의 손실을 입은 임차인이며, 피고 황원수는 무등록(무자격)중개업자인 전영룩이 배칠수와의 임대차계약 중개 당시 사용했던 계약서에 서명⋅날인이 되어있던 공인중개사사무소의 대표자로 개업공인중개사이다.

 

사실관계

 

배칠수는 앞만 보며 열심히 일하고는 있었으나 승진과는 거리가 멀어 낙담으로 세월을 보내고 있었다. 그러던 중 어느 날 회사에서 신규 영업장 개설을 위해 몇몇을 파견보내기로 한 상황에서 신규 영업장으로 발령이 나게 되었다.

 

“아~ 이번에 신규 영업장으로 내려가서 내 진짜 실력을 보여줘야겠다. 그래야 승진도 되고 하겠지?”

“말이라고 하나 이 사람아. 신규 영업장이야말로 잘만 되면 승진이 대수겠나? 하루빨리 거처라도 마련해야지?”

“그렇잖아도 신규 영업장 근처에 부동산에 들러보려고 그러네.”

 

생각보다 빠른 발령에 급히 거주할 주택을 물색하고 있었던 배칠수는 신규 영업장 인근의 주택을 알아보던 중 생활정보지의 광고를 접하고 무등록(무자격)중개업자인 전영룩에게 전화를 하게 되었고, 전영룩은 소외 김새롬 소유의 대구광역시 수성구 만촌동 소재 하이트빌라 302호를 소개하기에 이르렀다.

 

“사장님, 생활정보지에 빌라 전세로 나온 것 보고 연락드렸는데요. 월차임이 30,000원 맞나요? 그 물건 바로 볼 수 있습니까?”

“아 60,000,000원짜리 보신 거죠? 사실 그 물건은 전세물건인데 30,000원은 관리비조로 그렇게 한 거고요. 물건을 바로 보실 수 있습니다.”

“제가 급해서 그러는데 보고 바로 계약할 수 있으면 하려고 합니다. 가능하시겠어요?”

“그럼요. 보시고 맘에 드시면 바로 계약하시면 됩니다.”

 

통화를 한 다음 날 배칠수는 하루라도 빨리 신규 영업장으로 내려가야 한다는 급박한 마음에 위 하이트빌라 302호 소유자인 김새롬과 전영룩의 중개로 임대차보증금 총 60,000,000원에 월차임을 30,000원으로 정하고 계약기간은 24개월로 하는 내용으로 계약을 체결하였다. 배칠수는 소유주인 김새롬에게 계약당일에 10,000,000원을 계약금으로 지급한 후 얼마 지나지 않아 잔금 50,000,000원을 지급함과 동시에 위 하이트빌라 302호에 대해 전세권등기를 마치게 되었다.

 

“사장님 덕분에 빨리 그것도 무사히 계약을 체결할 수 있었습니다. 감사합니다. 제가 돈 많이 벌면 한턱 쏠게요. 하하하하”

“뭐든지 임자가 따로 있는 법이죠. 계약 잘하신 겁니다.”

“근데 사장님 성함하고 계약서에 있는 공인중개사 이름이 틀린데 상관없는 건가요?”

“아 내가 실제 대표고 계약서에 있는 이름은 구청에 등록된 서류상 대표자인데 그거는 신경쓰시지 않아도 됩니다. 여기보세요. 서명과 날인이 이미 되어 있죠?”

“그건 그렇지만...”

“아이고 걱정도 많으시네요. 염려마세요. 하하”

그러나 위 임대차계약과 관련해서 배칠수는 계약 전에는 위 빌라에 대해 근저당권이 있다는 사실을 모르고 있다가 잔금을 치루고 며칠이 지난 뒤에야 힘찬새마을금고에서 설정한 근저당권이 존재한다는 사실을 알게 되었다.

사실 전영룩은 개업공인중개사인 황원수와 동업관계도, 직원신분도 아닌 종종 사무소에 들러 차나 마시던 지역의 똠방에 불과하였다.

전영룩은 배칠수의 임대차계약을 중개하면서 개업공인중개사인 황원수의 공인중개사사무소에서 근무하는 중개보조원 행세를 하였음은 물론 자신이 사실상 대표자로서 계약을 해도 된다고 배칠수를 현혹하여 거래에 이르게 했는데, 이 시기 실제 개업공인중개사인 황원수는 전영룩에게 사무소를 맡겨두고 해외여행 중 이었다.

 

“아니 사장님 근데 이건 뭐죠? 근저당권... 이거 은행에서 이 집을 담보로 집주인이 대출 받은 것 맞죠? 왜 계약 때는 말씀이 없으셨는데.”

“아 그거 별거 아니니 신경 안 쓰셔도 됩니다. 신규 영업장에 신경쓰셔야죠.”

 

한편 전영룩은 이 사건 빌라를 중개하면서 공인중개사법에서 규정하고 있는 중개대상물에 대한 확인⋅설명의 의무를 전혀 이행하지 않았다. 이 사건 빌라를 중개하면서 사용한 계약서는 황원수의 부재를 틈타 그의 서명⋅날인이 사전에 되어있는 계약서를 전영룩이 절도하여 사용한 것이었다.

결국 뒤늦게 이러한 사실을 안 배칠수는 전영룩과 소유주인 김새롬을 상대로 계약해지를 통보함은 물론 보증금반환청구를 하였으나, 곧 해결해주겠다는 전영룩과 소유주 김새롬의 말만 믿고 기다리던 중 힘찬새마을금고의 신청으로 이 사건 빌라에 대해 임의경매절차가 개시되었고, 빌라가 매각되었음에도 불구하고 임차인 배칠수는 임대차보증금에 대해 단 한 푼의 배당도 받지 못하는 지경에 이르렀다.

이에 배칠수는 전영룩과 황원수에 대해 임대차보증금 전액에 대한 손해배상책임을 묻는 청구소송을 제기하였다.

개업공인중개사인 황원수는 평소 미사용 계약서에 서명⋅날인을 미리 해두는 습관이 있었으며, 계약서 연번을 따로 관리하지는 않았으며 계약서의 분실여부도 모르고 있었다.

 

쟁점사항

 

- 임차인 배칠수의 주장

 

자신은 계약 시 계약서를 작성하는 사람이 대표자로 서명․날인된 사람이 아니어서 계약을 주저하였으나, 임차물건에 대해 별다른 이상이 없다는 소유주 김새롬의 말과 계약서 명판에 인자된 사무소에서 근무하고 있으며 실제로는 자신이 대표자라는 전영룩을 믿었으며, 더욱이 계약서에는 등록번호까지 기재된 대표자의 명판과 대표자의 서명․날인까지 있어 정상적인 계약으로 판단하여 중개보수 및 보증금을 입금하게 되었다고 주장한다.

 

“사장님. 아니 이 사기꾼아 사장도 아니면서 사장행세를 해? 뭐? 안심해도 된다면서. 내 돈 어떻게 할 거야?”

 

- 무등록(무자격)중개업자 전영룩과 개업공인중개사 황원수의 주장

 

전영룩은 황원수의 중개사무소에서 중개업자 몰래 계약서를 훔친 사실과 중개대상물에 대한 확인⋅설명 또한 제대로 이행하지 않았음을 시인하였으며, 황원수는 전영룩을 중개보조원으로 고용한 사실도 없고 더욱이 계약서는 도난 된 계약서로 인해 작성된 만큼 책임을 질 수 없는 노릇이라고 항변한다(실제 경찰의 조사결과 개업공인중개사인 황원수는 전영룩을 고용한 사실이 없었고 계약서도 분실된 것임이 확인되었으며, 이 사건 빌라와는 관계가 없는 것으로 밝혀졌다. 전영룩은 공인중개사법 위반으로 벌금 200만원의 약식명령을 받았다).

 

법원의 판단

 

개업공인중개사 등 부동산 중개업종사자들은 민법 제681조에 의하여 선량한 관리자의 주의로서 중개의뢰인의 업무를 처리하여야 하고, [공인중개사법]에서는 ‘개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개대상물에 대하여 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개대상물의 상태⋅입지 및 권리관계 등에 대하여 성실⋅정확하게 설명하고 토지대장, 등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하도록 하고 있으며, 동법 시행령에서는 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 확인⋅설명하도록 되어 있다.’고 말하면서,

｢이 사건의 경우 개업공인중개사인 황원수로서는 계약서 관리를 제대로 하지 않고 서명⋅날인을 미리 해두어 전영룩이 이를 절도하여 계약서를 사용토록 한 책임이 있다고 볼 것이며, 전영룩이 황원수가 운영하는 공인중개사사무소의 정식 직원이 아니고 무등록(무자격)중개행위를 하였다고 할지라도 배칠수와 소유주 김새롬 사이의 임대차계약을 전영룩이 중개함에 있어 위 법에 준하는 의무를 부담한다고 봄이 상당하다. 결국 개업공인중개사인 황원수 역시 자신이 서명⋅날인한 계약서로 하여금 임차인 배칠수가 오해토록 한 과실이 있으므로 전영룩 이 사건 빌라에 대한 확인⋅설명을 제대로 이행하지 않아 발생한 원고의 손해를 배상할 책임이 인정된다.｣고 판시하였다.

이번 사례는 부동산 거래계약서에 사전 서명⋅날인해두는 잘못된 습관이 화를 불러일으킨 사례로 볼 수 있다. 계약서의 작성은 반드시 권리를 취득하거나 변경 하고자 원하는 중개의뢰인이 보는 앞에서 개업공인중개사의 확인⋅설명의무 사항에 대해 차근차근 설명을 해가며 작성해야 할 것이다. 물론 계약서를 작성하면서 하나하나 세세히 설명한다는 것은 상당한 수고를 더하는 일이겠지만, 안전한 거래를 위하고 전문직업인의 품격 있는 자세를 고려한다면 반드시 이행해야할 사항일 것이다.

개업공인중개사의 입장에서 계약서에 미리 서명이나 날인을 하는 행위는 절대로 금해야 할 것이며, 중개의뢰인 입장에서도 사전에 서명이나 날인이 되어 있는 계약서를 당사자가 아닌 제3자가 제시하여 작성하는 경우에는 일절 본 계약에 임하면 안 될 것이다.

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