부동산 중개사고이야기, 고용관계 종료 후 발생할 수 있는 사용자책임

"고용관계 종료 후 발생할 수 있는 사용자 책임"

 

당신은 누구와 근무하고 있나요?

우리가 흔히 볼 수 있는 중개사무소내 관계는 수직적 관계만큼 수평적 관계도 많을 것이다. 즉, 일반적으로 혈연이나 지연관계가 없는 직원을 고용하여 업무를 진행하는 사무소들이 대부분이겠으나 사실 소규모 형태의 중개사무소가 대부분인 중개업 실정으로 판단해 보았을 때 부부 혹은 부모와 자식 간으로 인한 관계도 꽤 많이 있을 것이라고 판단된다.

이번 사례는 친한 친구사이였던 두 사람이(한 사람은 등록된 개업공인중개사이며 다른 한 사람은 자격증이 없는 무자격자) 의기투합하여 공인중개사사무소를 운영하던 중 영업부진으로 인해 폐업하게 되면서 발생한 사건으로, 업무의 종결이후에도 무자격자인 한 친구가 다른 한 친구의 명의를 계속해서 사용함으로써 발생한 사고에 대해 법원에서는 명의대여자로서 감독권을 인정하여 감독의 부재에 따른 사고의 배상책임을 물은 판례이다.

 

[해당 판례]

대법원 2009다 5544 손해배상(기)

청주지방법원 2008나 857 손해배상(기)

청주지방법원 2007가단 7911 손해배상(기)

 

[해당 법조문]

[민법] 제756조 사용자의 배상책임

[상법] 제24조 명의대여자의 책임

[공인중개사법] 제15조 개업공인중개사의 고용인의 신고 등

△ 청주지방법원 전경

당사자관계

 

노대우는 충북 증평군에 소재한 ‘제일공인중개사사무소’를 이태백과 공동으로 운영하다가 영업부진으로 폐업한 이후 독자적으로 충북 청주시 소재 ‘에이스부동산컨설팅사무소’를 운영한 개업공인중개사로서 이태백의 고교동창이며 아울러 제일공인중개사사무소를 공동운영한 명의대여자로서 손혜영에게 불법행위에 기한 손해를 끼친 피고 이태백에 대한 명의대여책임을 진 자이다.

 

사실관계

 

원고인 손혜영은 결혼을 앞두고 신혼집을 구하는 중에 이태백을 알게 되었으며, 당시 이태백은 손혜영에게 제일공인중개사사무소 이사 이태백이라고 기재된 명함을 교부하였으며, 위 명함의 일반전화번호 위에 줄을 그어 새로운 일반전화번호를 기재하여 주었다(이 즈음 노대우는 상기 공인중개사사무소를 폐업하고 충북 청주시로 사무소를 이전하였으며, 이전 시 동업이 아닌 단독으로 영업을 하였다).

그러던 중 이태백은 손혜영에게 당시 신축하여 분양 중이던 충북 증평군 소재의 아파트를 소개하였고, 손혜영은 이태백에게 상기 임차목적물인 아파트에 대해 가계약금조로 30만원을 지급하였다.

 

“사장님 지금 현금이 얼마 없는데 일단 가계약금으로 30만원 우선 드리면 되죠?”

“그럼요. 일단 그렇게 하시고 나중에 등기끝나면 나머지 계약금을 입금해 주시면 되죠.”

 

손혜영은 가계약금을 지급하고 위 아파트에 관해 수분양자 명의의 소유권이전등기가 마쳐지면 임대차계약을 체결하기로 하였는데, 수분양자 명의의 등기가 이루어지지 않고 있던 중 이태백이 손혜영에게 수분양자가 등기비용이 없어 등기를 못하고 있으니 임대차보증금 중 일부를 지급하여 주면 그 돈으로 등기를 하고 임대차계약을 체결하자고 하여 가계약금을 지급해 놓은 당사자로서 이태백에게 6,000,000원과 수일 뒤 다시 4,000,000원을 각 송금하고 이태백으로부터 영수증을 수령하였다.

 

“사장님. 아직도 등기가 안됐어요? 계약서를 써주셔야지 불안해서 못 살겠어요.”

“이거 참 난감하네요. 분양받은 사람이 등기비용이 없어 등기를 못하고 있다는데 그러지 말고 일단 계약금을 주시면 그 돈으로 등기를 진행하라고 하는 게 어때요? 어차피 줄 돈이니까요.”

“사장님이 알아서 잘 처리해 주시는 거죠?”

“네 염려마세요. 제가 잘 처리하겠습니다.”

 

이때 이태백은 손혜영에게 영수증을 교부함과 아울러 동업자이자 고교동창인 노대우가 청주시에서 독자적으로 운영하고 있는 에이스공인중개사사무소의 명함, 즉 이태백 자신이 부장으로 기재된 명함을 교부하였다.

 

“근데 이 명함은 뭐죠?”

“아 그 명함은 제 친구 명함인데 제가 거기에도 등록되어 있거든요. 혹시 염려하실 것 같아 드리는 거에요. 하하하”

△ 이미지출처 : http://dtwinkle.com, 본 이미지는 사건과 관계가 없음.

 

이태백은 손혜영으로부터 위 금원을 교부받은 이후에도 대출이 많은 호수대신 안전한 다른 호수의 물건에 대하여 임대차계약을 체결해 주겠다고 하면서 계약체결을 미루던 중 임차의뢰인 손혜영에게 분양되지 않은 다른 호수의 물건에 대해 우선 입주하고, 수분양자가 결정되면 계약을 하자고 하였다.

이에 결혼을 앞둔 손혜영은 급한 마음에 어쩔 수 없이 이태백의 제안을 받아들여 원래의 임차목적물이 아닌 타 호수로 입주를 하면서 타 임차목적물에 대하여 임대인을 이태백으로, 임차인을 자신으로 하는 계약을 체결하고 동시에 중도금 30,000,000원을 이태백에게 송금하였다.

 

「당시 “위 계약서는 특약사항으로 이후 계약서 폐기 후 새로 작성하기로 한다.”라고 기재하였으며 잔금은 수분양자와 새 계약서 작성 시 지급키로 하였다. 한편 손혜영이 타 임차목적물에 입주할 당시 이 사건 아파트 분양사무소에서 근무하는 직원이 열쇠를 직접 건네주고 방안에 소화기까지 비치하여 주었다.」

 

“손님 일단 대출이 많은 물건보다 안전한 물건을 찾아 드릴 테니까 우선 빈집에 들어가 사시는 건 어때요?”

“계약하려던 집 말고요?”

“네 그게 그 집이 좀 대출이 많은 편이라서 제가 맘이 편치 않네요.”

 

그럼에도 불구하고 수분양자가 정해지지 않자 이태백은 손혜영에게 직접 분양받을 것을 권유, 이를 손혜영이 거부하자 타 임차목적물의 분양을 위해 명의를 빌려달라고 재차 요구하였으며 하는 수 없이 임차인 손혜영은 이에 동의하기에 이르렀다. 또한 임대차계약상의 잔금 5,000,000원도 이태백에게 송금하였다.

 

「이태백은 임차인인 손혜영이 명의를 대여해 주면 임대차보증금을 타 임차목적물의 분양대금으로 지급하고 임대차기간이 만료되는 시점에 자신이 대출금과 임대차보증금을 해결하고, 대출금의 이자, 취득세, 등록세를 책임지겠다고 하여 손혜영은 이를 승낙하였으며, 이태백과 분양사무소 직원인 이말자와 함께 은행에 가서 대출신청을 하였다.」

 

그즈음 이태백은 분양대금 중 계약금 3,000,000원만을 지급하고 나머지 42,000,000원을 개인적으로 소비하고 잠적하여 결국 손혜영은 동 금액 상당의 손해를 입게 되었다.

 

쟁점사항

 

- 원고 손혜영의 주장

 

주위적으로 연대피고 노대우는 이태백에게 제일공인중개사 또는 에이스공인중개사사무소라는 상호를 사용하게 하여 영업할 것을 허락하였으므로 상법 제24조 소정의 명의대여자 책임을 진다. 예비적으로는 이 사건 아파트의 중개행위가 이태백의 독자적인 행위라고 하더라도 연대피고 노대우는 에이스공인중개사사무소의 상호를 이태백이 사용하여 중개행위를 하도록 하면서 이태백과 동업관계에 있었던 자로서, 사용자 책임이 있으므로 이태백의 불법행위로 인한 자신의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다.

 

“적어도 동업관계에 있던 사람이 마무리를 제대로 하셨어야죠. 관리를 안 해서 저 같은 피해자가 생긴 것 아니에요?”

△ 이미지출처 : 네이버 영화

 

- 연대피고 노대우의 주장

 

노대우는 이태백에게 일시적으로 자신이 운영하는 공인중개사사무소의 상호로 중개행위를 할 것을 허락한 일이 있기는 하지만, 해당 제일공인중개사사무소를 폐업하면서 이태백에게 자신의 사무소명의를 사용하지 못하도록 하였고, 이태백이 명함에 계속 동업자였던 사람이자 고교동창인 자신의 명의를 사용하고 있다는 사실을 알게 되어 이를 금지하도록 하였다고 반론을 제기하였다.

한편 손혜영은 노대우 자신의 명의로 등록되어 있는 공인중개사사무소에서 직접 중개의뢰를 한바 없을 뿐 아니라 손혜영과 이태백 사이에 이 사건 임차목적물에 대하여 계약한 행위는 개업공인중개사의 중개행위가 아니므로, 원고 손혜영의 이 사건 청구는 부당하다고 항변한다.

 

“아니 나한테 중개를 의뢰하지도 않았는데 난들 알았겠어요?”

 

법원의 판단

 

- 1심의 이태백의 중개행위 여부에 관한 판단

 

어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야한다.

이러한 점을 염두해서 판단해보면 손혜영이 이 사건 아파트의 각 임대차에 관한 중개를 의뢰함에 있어서, 이태백이 노대우가 운영하는 공인중개사사무소의 상호가 기재된 명함을 손혜영에게 교부하기는 하였으나, 계약서 작성 및 임대차보증금 수령 등의 행위를 노대우 혹은 노대우가 운영하는 공인중개사사무소의 명의가 아닌 자신의 명의로 하였고, 모든 행위가 공인중개사사무소가 아닌 외부에서 이루어진 사실, 특히 타 임차목적물의 임대차계약과 관련하여서는 이태백이 스스로 임대인이 되어 임대차계약서를 작성하였을 뿐 아니라, 손혜영은 이태백이 분양받는 실질적 수분양자가 되거나, 수분양자로서의 책임을 모두 진다는 전제하에 자신의 명의를 빌려주기까지 한 사실은 확인할 수 있으며 이태백의 행위를 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 할 수는 없다.

 

- 1심의 노대우에 대한 명의대여자 책임

 

연대피고인 노대우는 공인중개사로서 자신이 운영하는 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 이태백이 중개행위를 하도록 허락한 사실을 알 수 있으나, 자신의 명의를 이태백에게 대여하였다고 하더라도, 노대우가 대여한 상호에 의하여 표상되는 노대우의 영업은 부동산중개업이 분명하지만 이태백이 이 사건 임차목적물을 손혜영에게 임대한 행위는 노대우의 부동산중개영업 범위 내에 속하는 행위라고 보기 어려우므로, 노대우에게 명의대여자로서의 책임을 물을 수는 없다.

 

- 1심의 노대우에 대한 사용자 책임

 

이 사건 임차목적물의 임대차계약에 관한 중개를 의뢰받은 이태백은 노대우의 피용자인 직원이나 중개보조원의 지위에 있지 아니하였으므로 이를 전제로 하여 노대우가 이태백의 사용자로서 책임을 진다는 손혜영의 주장은 이유가 없으며, 또한 타인에게 어떠한 사업에 관하여 자기의 명의를 사용할 것을 허용한 경우에 그 명의사용을 허용 받은 사람이 업무수행을 함에 있어서 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 끼쳤다면 명의사용을 허용한 사람은 민법 제756조에 의하여 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이지만, 이태백의 행위가 노대우의 업무수행을 위한 행위라고 볼 수 없기 때문에 사용자 책임을 물을 수 없다.

 

- 2심의 판단

 

노대우는 이태백에게 자신의 상호나 성명을 사용하여 부동산중개업무를 하도록 허락한 적이 있고, 이에 이태백은 손혜영에게 자신이 노대우의 직원인 것처럼 행세하여 이를 믿은 손혜영으로부터 임대차보증금 또는 분양대금 명목으로 합계 42,300,000원을 편취하는 불법행위를 저질렀는바, 노대우는 이태백과 직접적인 고용관계가 없더라도 명의대여자로서 객관적, 규범적으로 이태백을 지휘, 감독할 지위에 있었다고 할 것이다.

따라서 이태백이 손혜영으로부터 전세나 분양업무를 의뢰받아 임대차계약을 체결하고 전세보증금이나 분양대금을 지급받은 행위는 노대우의 공인중개사로서의 업무와 밀접하게 관련되어 이루어진 것으로서 적어도 외형상으로는 노대우의 업무범위에 속한다고 봐야한다. 따라서 노대우는 이태백의 불법행위로 인하여 손혜영이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

이번 사례는 한 때 일시적 내부관계를 맺고 동업을 허락한 사실로 인하여 보지도, 알지도, 있지도 않은 금원을 배상해야할 의무, 즉 손해배상의무를 부담한 사건이다.

내부적으로는 고용관계가 아닐지라도 외부에 표출되는 객관적 정황에 따라 민법에서 규정한 사용자책임을 질 수도 있음을 명심해야 할 것이다.

네이버 밴드 '리스토리' 부동산과 공인중개사 직무에 대한 소통의 방