부동산 거래계약서 작성법과 전자계약시스템

"부동산 거래계약서 작성법과 전자계약시스템"

 

아무리 강조해도 아무리 조심해도 부동산 거래사고는 끊임이 없다.

부동산 거래 시 공인중개사가 개입된 부동산중개 또한 그 사고는 연일 줄어들 기미가 보이지 않는다. 부동산 거래는 거래당사자의 전 재산이라고 할 만큼 그 자체가 상당한 비중을 차지하는 경제재이다.

이러한 상품을 거래하려면 각종 법률적 측면에서의 내용도 복잡하고 세제적 측면에서도 따져보아야 할 것이 많다. 물론 물리적인 상품으로서의 가치도 잘 고려해야만 할 것이다. 이렇게 복잡한 상품인 부동산. 우리 스스로가 주의를 해야 사고로부터 안전할 수 있을 것이다.

 

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올바른 부동산 거래계약서 작성법

 

부동산의 거래계약의 종류에는 매매나 임대, 교환이라는 계약이 있으며, 물건에 따라서는 토지계약나 주택계약 등 종류가 더욱 세분화 된다.

이러한 다양한 종류의 계약을 사고 없이 잘 치러내기 위해서는 무엇보다도 거래당사자 스스로 조심하여 계약서를 작성하거나 거래에 임해야 한다. 물론 공인중개사의 업무가 이러한 일을 하는 것이기 때문에 안전을 담보할 수 있는 장치가 된다고는 하지만 문제는 여전히 남는다.

최근 한국공인중개사협회의 공시자료에 따르면 개업공인중개사가 개입되었음에도 사고로 인해 지급된 공제금의 건수가 대략 매년 200여 건을 상회하는 현실이어서 그마저도 안심할 수 없는 상황인 것이다.

부동산 거래계약서 작성은 최대한 부정적인 생각으로 작성해야 뒤탈이 나지 않게 된다. 이러한 맥락에서 필자는 다음과 같은 제언을 하고자 한다.

 

처방전과 같은 부동산 거래계약서 작성법

말로 하는 ‘구두계약’도 우리나라의 법체계상 엄연히 계약이지만 그만큼 분쟁 발생의 가능성도 크다고 할 수 있다. 따라서 중요한 계약일수록 계약서를 작성할 필요성이 그만큼 커지는 것이다.

그럼 계약서를 어떻게 작성해야 나에게 좋은 처방전이 될 수 있을까?

지금은 인터넷만 검색해 봐도 분야별 표준계약서를 찾는 것은 그리 어렵지 않지만 표준계약서는 결코 완벽할 수 없다. 왜냐하면 각자가 처한 상황이 다르기 때문이다. 그래서 결국 각자의 상황에 맞게 계약 내용을 수정해 반영하는 것이 필요하다고 할 수 있다.

꼭 기억해야 할 한 가지는 서로 덕담을 주고받기 위해 계약서를 작성하는 것이 아니라는 점이다. 사업이 잘될 때나 서로 마음이 너무나도 잘 맞을 때 혹은 협의가 잘 이루어질 때는 사실 계약서도 필요 없다. 오히려 계약서가 정말 필요한 시점은 서로 분쟁이 생겼을 때다. 그런데 많은 경우 이를 간과하곤 한다. 그래서 계약서를 들여다보면 정작 중요한 내용이 빠져 있는 경우가 의외로 많다.

예를 들어 계약 자체의 조문이나 특약사항에 ‘계약과 관련해 분쟁이 생겼을 때의 해결 방법으로 상호 협의해 해결한다.’거나 ‘민법 또는 상법에 따른다.’혹은 ‘귀책사유로 상대방이 입은 손해를 배상한다.’와 같은 규정을 두는 경우가 있는데 이러한 조항이나 특약은 사실상 있으나 마나 한 내용이다.

계약상 손해가 발생했을 경우 구체적으로 누가 얼마만큼의 비율로 언제까지 배상한다는 조항이 필수이며, 계약금은 위약금 혹은 해약금으로 한다는 등의 구체적인 내용으로 기재해야 한다.

계약상 어떤 부분에 있어 서로 협의가 되지 않아 분쟁이 생기는 것이고, 계약서가 없어도 관련 법률은 당연히 적용되는 것이며, 한쪽 당사자의 잘못으로 상대방이 손해를 입었으면 이를 배상해야 하는 것은 너무나도 당연하다.

그런데 구체적인 내용 없이 원론적인 내용만 계약서에 명시한다면 분쟁이 생겼을 때 법원에 가지 않고 해결하기란 하늘에서 별을 따는 것만큼이나 어려운 일이 될 것이다. 법원에 가더라도 원하는 결과를 얻기 위해서는 매우 힘든 과정을 거쳐야 한다.

따라서 계약서를 작성할 때는 가급적 부정적인 생각을 해야 한다. 특히 자신이 상대방에게 원하는 것이 무엇인지, 상대방이 나에게 원하는 것은 무엇인지, 나는 당연하다고 생각하는 부분에 대해 상대방도 그렇게 생각하고 있는지, 어떤 부분과 어느 시점에서 상대방과 의견 차이가 생길 수 있을지, 상대방이 의무를 다하지 않았을 때 어떻게 얼마만큼의 보상을 받는 것이 적절할지 꼼꼼하게 생각해 보아야 한다.

또한 계약상 서로 간에 오해가 생기는 것을 방지하기 위해서는 돈을 건네주는 목적이 무엇인지, 언제 어떤 조건으로 돌려받을 것인지 등을 분명히 하고 계약을 맺어야 한다.

예를 들어 이탈리아식당을 오픈하기 위해 임대인과 상가임대차계약을 체결하고 인테리어업자와는 인테리어 계약을 맺었는데, 인테리어 업체가 약속한 기간 안에 공사를 마치지 못해 제때 영업을 시작하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 이때 상대방이 의무를 위반한 것은 맞지만 그렇다고 내가 입은 손해를 확정하기도 쉽지 않다.

그렇기 때문에 구체적인 예정 손해액 혹은 계약상 이행불능이나 이행지체에 빠질 것을 대비하여 명확한 비율이나 계산법을 계약서상 명기하는 것이 바람직하다고 볼 수 있다.

만일 상대방이 배상을 거부할 경우 소송으로 비화되고는 하는데 이때 손해를 입었다고 주장하는 사람이 손해의 내용에 대하여 구체적으로 입증해야 하므로 정신적, 물질적으로 막대한 피해를 보고도 원하는 만큼의 손해를 인정받기란 결코 쉬운 일이 아니기 때문이다.

 

대충 작성하면 큰 코가 아닌 작은 코도 다친다.

 

서로 간의 신뢰를 중요시하는 우리나라 부동산거래 현실상 계약서 내용 또는 문구를 가지고 상대방에게 감놔라배놔라 하는 것은 쉽지 않다. 특히 임대인과 임차인의 관계에 있는 경우 임차인이 계약서 내용의 수정을 요청하는 것은 거의 불가능에 가까울 수 있다. 하지만 그렇다고 해서 막연하게 임대인만을 믿고 계약을 진행하거나 계약서를 대충 작성하게 되면 더 힘든 일이 생길 수 있다.

 

실무적 부동산 거래계약서 작성법 중 꼭 필요한 숙지사항

 

부동산 거래계약서는 계약당사자의 수만큼 작성을 하면 된다. 계약서 작성 중 일부 문구를 정정하는 경우 빨간색으로 두 줄을 그어 정정표시를 한 후 정정내용을 기재하고 서로 날인을 하면 된다.

 

- 거래할 물건의 주소는 도로명주소로

거래할 물건을 기재할 때에는 도로명주소가 아닌 지번주소를 적어야 한다. 그리고 거래당사자의 주소는 도로명주소로 적어도 무방하다. 이는 부동산이라는 거래는 기본적으로 토지가 중심이 되기 때문에 지번주소를 기재하는 것이다. 당연히 등기소에서도 지번주소를 요구하고 있다.

- 권리이전하는 당사자가 맞는지 꼭 확인을

거래당사자 중 권리를 이전받고자 하는 사람은 등기사항증명원상 소유자(매도인 혹은 임대인)가 맞는지 반드시 확인해야 한다. 그리고 계약내용은 가급적 꼼꼼히 자필로 적도로 하는 것이 안전하다. 최근 워드로 작성하는 경우가 대부분인데 이럴 경우에도 당사자 인적사항만큼은 반드시 자필로 적는 후에 발생할 수 있는 분쟁의 대비차원에서라도 좋다.

만일 거래당사자 중 한쪽이 법인이라면 법인의 이름과 대표자의 이름을 함께 병기하는 것이 좋으며 대리인이 왔을 경우 그 신분을 확인하여 대리인란에 따로 적어두는 것이 좋다.

 

- 계약금의 내용이 해약금인지 위약금인지 정확한 표현을

 

특약사항에는 부동산 거래 시 상화 합의한 내용을 기재해야 하며, 그러한 기재내용을 이행하지 않을 경우 권리를 이전하는 상대방(매도인 혹은 임대인)은 계약금을 배액으로 상환하고 권리를 이전받는 상대방(매수인 혹은 임차인)은 지급한 계약금을 포기한다는 위약금 조항을 기재하는 것이 좋다.

 

-각종 공과금이나 세금체납여부도 반드시 확인을

 

한편 각종 공과금이나 세금체납여부도 반드시 확인하여 이를 기재해 놓아야 분쟁에서 자유로울 수 있다.

 

- 불법건축물여부

 

거래하려는 내용물이 건축물인 경우 불법건축물인지 아닌지 등의 행정사항과 관련된 내용도 확인해 보는 것이 좋다. 또한 계약금은 거래당사자의 의사에 따르는 합의에 의하여 결정하나 통상적인 계약금액의 범위는 보통 매매대금의 10%정도이다.

중도금은 계약금과 잔금사이에 거래의 이행이라는 측면에서 지불하는 금원으로 중도금이 지급되면 계약은 확정적인 것으로 되며, 1~2회로 나누어 할 수 있고 생략 할 수도 있다. 생략할 시는 “해당 없음”을 표시한다. 중도금은 매매의 경우에만 국한된다고 볼 수 있다.

잔금의 지금으로 계약은 성립되고 잔금수령과 동시에 권리를 이전하고자 하는 상대방(매도인 혹은 임대인)은 필요한 제반서류를 교부하거나 사용할 수 있도록 조치하여야 한다.

△ 부동산계약서 중 매매계약서 양식

 

부동산 거래 전자계약시스템의 출현

 

정부는 지속적인 부동산 거래사고로 인해 ‘부동산거래 전자계약시스템’을 전국적으로 확대하여 도입하였다.

일단 시스템을 이용해야 하는 이유는 개업공인중개사의 입장에서는 중개대상물의 확인설명서상 내진설계나 내진성능에 대한 여부에 대해 확인이 바로 가능하며 소방설비에 대한 확인설명도 별도로 확인할 필요가 없이 시스템을 통해 즉각 확인이 가능하다.

특히 부동산거래 전자계약시스템을 사용할 경우 부동산거래에 따른 별도의 신고가 필요없기 때문인데 이는 일선에서 유용한 측면으로 따로 시간을 내서 행정기관에 방문하여 신고필증을 받을 필요가 없기 때문이다. 아울러 계약서나 중개대상물의 법정보관기간을 신경써야 할 부담도 경감되기 때문에 실무현장에서 상당히 도움이 될 것으로 판단된다.

그러나 거래당사자의 입장에서는 공인인증서를 발급받고 이용해야 하는 측면에서 다소 귀찮다고 생각할 수 있는 여지가 있지만 쌍방거래가 아닌 개업공인중개사가 중개하는 계약이라면 개업공인중개사의 신분을 즉각 확인가능하기 때문에 안전성이라는 측면에서 효율적인 시스템이라고 볼 수 있다. 또한 계약서의 분실염려에 대해서도 걱정할 필요가 없으므로 효율적이라고 볼 수 있다.

지금까지 부동산 거래계약서 작성하는 방법과 전자계약시스템에 대해 언급한 내용들은 사실 부동산 거래사고가 발생하지 않으면 필요가 없는 내용들 일 것이다.

그러나 그만큼 많은 부동산 거래사고가 있었고 지금도 부동산 거래사고는 지속적으로 발생하고 있는 추이이기 때문에 본 필자의 제언이 향후 개업공인중개사나 거래당사자들 양측 모두에게 도움이 되었으면 하는 바람을 가져 본다.