상속물건 중개 시 상속인의 권한여부에 대한 확인설명 의무

상속물건 중개 시 상속인의 권한여부에 대한 확인∙설명 의무

 

｢개업공인중개사 등은 상속받은 물건에 대한 매매계약 체결을 중개하면서 매도인이 임야지분의 등기명의자가 아니었다면 그 상속여부 등 권리나 권한관계를 제대로 확인한 다음 이를 매수인에게 설명하여야 한다. 만일 이러한 확인⋅설명의무를 게을리 함으로써 매수인에게 손해가 발생하였다면 그 손해를 배상할 책임이 있다.｣

 

[해당판례]

대전지방법원 2007나 3344

△ 대전지방법원 전경

 

사건개요 및 당사자들의 관계

 

이번 사건은 부동산 중개 시 중개대상이 되는 목적물의 소유주가 망인인 경우, 즉 소유주가 사망했을 경우 그에 따른 처분권이 있는 상속여부, 권리관계 등을 제대로 확인하여 적절한 조치를 취하였어야 함에도 불구하고 제대로 확인하지 못한 중개과실로 매수인의 손해가 발생한 사건이다.

매수인 나대지는 충남 당진군 소재 임야 3,306㎡ 중 망인 이하늘(망인은 매도인 김매도의 계모이다.)의 지분을 매수한 중개의뢰인이며 한공인은 한공부동산중개사무소를 운영하고 있는 개업공인중개사이고, 한보조는 개업공인중개사인 한공인의 아버지이자 중개보조원으로 한공부동산중개사무소에서 근무하였다.

△ 이미지출처 : 네이버

 

사실관계

 

매수인 나대지는 개업공인중개사인 한공인이 운영하는 한공부동산에 방문하게 되어 그곳에서 한공인의 중개보조원인 한보조로부터 김매도 소유의 충남 당진군 소재 임야 3,306㎡ 중 사망한 이하늘(1996. 1. 3.사망) 명의의 3,306분의 992지분을 매수하는 내용의 매매계약을 체결하게 되었다.

 

“매도인이 사망한 상태인데 계약이 되는 건가요? 괜찮겠지요?”

“그럼요. 사장님. 제가 다 알아서 법적인 문제없이 착착 해놓을 테니까 걱정하지 마세요.”

 

중개보조원 한보조는 매도인 김매도에게 위 임야 지분이 30,000,000원에 매도되었다고 말하고 자신의 돈 30,000,000원을 김매도에게 우선 지급한 다음 매수인으로부터 매매대금 및 중개보수 명목으로 합계 33,000,000원을 지급받고 매수인에게는 중개보수 100만원을 뺀 나머지 금액인 32,000,000원에 대한 매도인 김매도 명의의 영수증을 교부하였다.

 

“자자 영수증 받으시고요. 우선 중개보수 100만 원은 뺐습니다.”

 

그러나 등기과정에서 민법의 일부개정으로 인하여 구 민법(1990년 1월 13일 법률 제4199호로 개정되기 전의 것) 제773조 ‘전처의 출생자와 계모사이의 친계와 촌수는 출생자와 동일한 것으로 본다.’는 규정이 이미 삭제되었고 위 망인 이하늘에게는 다른 상속인이 있어서 매도인이 이 임야 지분을 단독으로 상속하지 않음이 드러나 결국 매수인인 나대지 앞으로 소유권이전등기가 경료 되지 못하게 되었다.

 

“이거 뭡니까? 법적으로 문제가 없다고 했잖아요?”

 

이에 매수인이 매도인인 김매도와, 중개보조원인 한보조를 사기죄로 형사고소 하자 한보조는 중개보수 명목으로 받은 1,000,000원을 매수인에게 돌려주었다.

그러나 매매대금을 받은 김매도는 공동상속인인 조카와 합의하여 등기이전서류를 갖추어 준다고 차일피일 미루고 받은 매매대금도 이를 주식에 투자하여 손실을 보아 반환할 수 없다고 하자 매수인은 매도인과 개업공인중개사 한공인 그리고 중개보조원 한보조를 상대로 손해배상청구를 제기하기에 이르렀다.

 

쟁점사항

 

- 매수인 나대지의 주장

 

개업공인중개사는 부동산 중개에 관한 전문가로서 상속된 부동산에도 마찬가지로 선량한 관리자의 주의의무는 물론, 부동산에 관한 권리관계 등을 면밀히 파악하여 매수하고자 하는 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.

특히 이번 사건의 경우처럼 상속재산에 대한 처리문제는 그 내막을 자세히 살피어 중개를 했어야 한다. 그러나 이 사건의 개업공인중개사 및 중개보조원은 민법의 개정에도 불구하고 이를 확인하지 않아 매수인에게 손해를 입혔다.

 

“재판장님. 중개 전문가라고 한다면 거래전반에 관한 내용을 미리 숙지하고 특히 법률의 경우에는 개정된 내용을 정확히 알고 있어야 하는 것 아닙니까?”

 

- 개업공인중개사 한공인의 주장

 

매매계약의 체결당시 매도인이 그 계모인 망인 이하늘의 단독 상속인으로서 이 사건 토지의 지분을 상속받았다는 말을 듣고 그에 따라 매매계약을 체결한 것뿐, 고의나 과실은 없다. 상속물건은 등기가 없어도 취득이 가능한 물건인 만큼 개업공인중개사가 이를 정확히 파악하여 처리하기에는 한계가 있다.

 

“아무리 중개 전문가라고 하더라도 모든 걸 다 알 수는 없습니다. 그리고 매도인이 분명하게 단독으로 상속을 받았다고 했으니까 매도인이 책임질 일이라고 생각합니다.”

 

법원의 판단

 

구 부동산중개업법(2005년 7월 29일 법률 제7638호 ‘공인중개사법’으로 전문개정되기 전의 것)에 의하면, 부동산중개업자(현 개업공인중개사) 및 중개보조원은 신의, 성실로써 공정하게 중개행위를 할 의무를 부담한다.

한편 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실, 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다.

중개보조원인 한보조는 매수인으로부터 이 사건 토지의 지분에 관한 매수의뢰를 받고 중개보수 1,000,000원을 지급받은 사실, 이 사건 토지 지분의 등기명의자가 매도인의 계모인 망인으로 알고 있었음에도 불구하고 매도인의 말만 믿고 이 사건 토지의 지분매매를 중개한 사실을 인정할 수 있는바, 개업공인중개사 등은 중개의뢰를 받은 경우 이 사건 토지의 지분에 관한 처분권한이 있는지 여부를 조사하고 확인하여야 함에도 불구하고 이를 소홀히 한 과실을 인정할 수 있다. 다만 매수인도 등기사항전부증명서 상 이 사건 토지의 지분의 소유자가 망인으로 표시되어 있고, 이에 처분권한이 있는지를 확인하여 스스로 자신의 권리보호 및 손해방지를 위한 적절한 조치를 취하였어야 함에도 불구하고 이를 이행하지 않은 과실이 있다.

임박사의 TIP!

 

위 사건은 부동산 중개 시 중개대상 목적물의 소유주가 사망했을 경우 그에 따른 상속여부 즉, 처분권한 등이 제대로 갖추어졌는지를 확인하여 적절한 조치를 취하였어야 함에도 불구하고 제대로 확인하지 못한 과실로 손해가 발생한 사건이다.

법원은 상속재산의 중개 시 등기명의자의 처분권한 등을 면밀히 파악하여 중개의뢰인에게 서면으로 제시할 것을 주문하고 있다. 따라서 상속재산이 중개물건으로 등록될 시 철저한 파악 후 서면으로 그 내용을 정리해야 할 것이다.

 

상속에 관한 일반론

 

① 상속은 사람의 사망으로 인한 재산상 법률관계의 포괄적 승계를 말하며, 재산상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 일신에 전속한 것을 제외하고 그 재산에 관한 포괄적인 권리의무를 승계한다. 종래 한국의 상속법은 재산상속과 더불어 호주상속을 인정하는 복합적인 상속제도를 취하였지만 1990년 1월 상속법이 대폭 개정되어 그 체계와 내용이 변경되었다.

상속순위는 다음과 같다. 제1순위의 상속인은 피상속인의 직계비속이며, 직계비속인 경우 남자와 여자, 기혼과 미혼, 혼인의 여부, 혼인 외의 자, 친생자나 양자 등을 구별하지 않는다(태아는 상속순위에 관하여 이미 출생한 것으로 본다). 제2순위의 상속인은 피상속인의 직계존속이며 제3순위는 형제자매이다. 그리고 제4순위는 4촌 이내의 방계혈족으로, 위에 열거한 상속인 간에 촌수가 동일한 자들은 공동상속인이 되며 촌수가 다른 경우에는 최근친이 우선하게 된다.

배우자의 경우는 직계비속이 있는 경우, 그들과 공동상속하게 되고 직계비속이 없으면 직계존속과 공동상속인이 된다.

② 상속물건은 등기 없이도 취득이 가능하나 처분 시에는 등기를 해야만 한다.