등기사항증명서와 건축물대장의 불일치에 따른 손해의 책임 건물의 증∙개축 등으로 등기부등본과 건축물대장 사이의 불일치가 종종 발견되어 다툼으로 이어지고 있다. 흔히 계약 시 등기부등본을 기초로 계약서를 작성하게 되고, 특히 단독이나 다가구주택이 아닌 집합건물의 경우에는 건축물대장의 확인을 소홀히 하는 경향이 있는 것이 현실이다. 중개의뢰인의 거래 시 요구조건이 분명한 경우 각종 공부의 일치여부를 정확히 살펴보아야 한다. [해당 판례]서울중앙지법 2009나 45015 계약금반환서울중앙지법 2009가소 162319 계약금반환 [해당 법조문]민법 제109조 (착오로 인한 의사표시), 제125조 (대리권수여의 표시에 의한 표현대리) ▲ 서울중앙지방법원 전경 (공인중개사사무소 문을 열고 들어오는 정말숙과 그녀를 맞..
재건축조합의 분양권 중개는 분양대행사의 처분권한 확인부터 연일 매스컴에서 떠들어 대는 단어 중 하나는 바로 ‘재건축’일 것이다. 이제는 재건축이라는 단어는 돈이 없는 이들에게도 아주 자연스럽고 보편화된 단어가 되어 버렸다. 재건축은 거의 대부분 조합이라는 단어가 같이 수반된다. 재건축조합, 힘없고 빽없는 서민이나 집 한 칸이 전부인 이들이 자신들의 낡은 주택을 새로이 짓기 위해 조합을 결성해 일을 추진해 나가기 위해 설립한다. 그것이 재건축조합이다. 이런 재건축조합은 잉여공급분에 대해 분양을 하는데 이때 각종 사고의 위험이 도사리고 있어 주의를 요한다. [해당 판례] 인천지방법원 2009가합 6802 손해배상(기) 등 ▲ 인천지방법원 전경 “우리는 언제 새집에서 살아보나. 우리 단지도 집을 지어서 새로 ..
부동산 중개 시 예측 가능한 위험부담이 있다면 반드시 고지해야 [해당 판례] 수원지방법원 2010가단 23599 손해배상(기) ▲ 수원지방법원 전경 이번 사례는 충분한 확인∙설명을 이행하였음에도 불구하고 부동산 거래에서 발생할 수 있는, 즉 예측이 가능한 위험부담에 대한 설명이 부족했다는 이유로 손해액의 일부를 책임지게 된 사건이다. 최근 법원의 판례는 법규를 넘어선 부분까지 확인∙설명의 의무를 부과하고 있으며, 재판부의 과실상계 판단에 있어서도 통상 6:4의 비율에서 7:3의 비율로 그 책임이 무겁게 변하고 있는 추세이다. 당사자관계 정가한은 최부자 명의의 경기도 수원시 영통구 소재 주상복합건물 3층 중 두 곳에 대하여 임대차계약을 체결한 임차인으로 이공인과 권중개는 위 임대차계약을 중개하였으며, 김경..
중개활동은 공인중개사의 절대영역, 가족도 안 된다. '부동산 중개활동은 공인중개사의 절대적인 고유영역이므로 가족도 그 영역을 넘어서는 업무행위를 할 수 없다.' [해당 판례]서울고등법원 2009나 3861 손해배상(기)서울동부지법 2008가합 5026 손해배상(기) [해당 법조문]공인중개사법 제31조[계약금 등의 반환채무이행의 보장] ▲ 서울동부지방법원 전경 이번 사건에 등장하는 개업공인중개사와 중개보조원은 처남과 매부 간으로 남이 아닌 우리 가족의 이야기이다. 중개업계의 현실은 모르는 사람들 보다는 아는 사람, 아는 사람보다는 가족과 함께 그 업무를 수행하고 있다. 이는 부동산이라는 특수한 물건에서 기인한 정보의 폐쇄성 탓이라고 생각해도 무방할지 모른다.그래서 이번 사건이 더욱 와 닿을지도 모르겠다. ..
부동산 중개사고이야기 : 적극적인 권유에 따른 계약 후 손해배상의 책임 거액의 근저당권이 설정된 신축건물의 경우, 임대차계약을 원하는 중개의뢰인에게 이를 적극적으로 권유하여 계약에 이르게 한 후 중개의뢰인에게 손해가 발생했다면 그 손해를 개업공인중개사가 배상할 책임이 있다. [해당 판례]서울동부지방법원 2009나 5119 임대차보증금반환청구 등서울동부지방법원 2009가단 10103 임대차보증금반환청구 등 [해당 법조문]공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인⋅설명) 및 제30조(손해배상책임의 보장) ▲ 서울동부지방법원 전경 이번 이야기는 신축건물의 임차인 모집과 관련된 이야기로, 부동산임대차계약 시 계약을 적극적으로 권유한 개업공인중개사의 중개의뢰인에 대한 손해배상 책임에 관한 내용이다. “사장님, 제가 ..
부동산 중개사고에 따른 손해의 보전 : 공제금 지급 청구방법 원숭이라 한들 늘 나무에 잘 매달려 있는 것은 아니다. 자칫 잘못하면 나무에서 떨어질 수 있다. 팔이 길어도 나무를 늘 잘 타왔어도 말이다.하물며 사람은 두말하면 잔소리만 될 것이다. 아무리 전문가라 할지라도 부동산 거래에는 늘 불측의 사고들이 도사리고 있다. 정부는 이러한 사고에 대한 손해보전방법으로 보험과 함께 공제기금을 한국공인중개사협회에 위탁하여 운용, 관리하도록 하고 있다. ▲ 한국공인중개사협회 전경 [해당 법조문][공인중개사법] 제30조 손해배상책임의 보장[공인중개사법 시행령] 제33조 공제사업의 범위, 제34조 공제규정 부동산은 인간이 사회생활 영위를 위해 필요한 의⦁식⦁주를 유지하는 가장 근본적인 요소이며 개인에게는 자산의 척도이..
부동산 중개사고이야기 '근저당권과 관련된 사항은 확인에 또 확인을!' 중개하려는 물건이 혹은 거래하려는 그 물건이 정상적인 가치를 상회하는 채권최고액이 설정되어 있을 때에는, 다시 말해 거래하고자 하는 물건의 시세보다 높은 금액이 근저당권으로 설정되어 있다면, 매도인에 대한 개인적인 채무관계는 반드시 짚고 넘어가야 한다. 물론 각종 공적자료에 대한 열람은 계약 시 뿐만 아니라 중도금이나 잔금지급 시에도 거듭해서 확인해 봐야 한다. 근저당권이란, 특정되어진 채권자와 채무자 사이의 일정한 계속적 거래관계로부터 발생하는 불특정의 채권을 장래의 결산기에 채권최고액(한도액)까지 담보하기 위한 저당권을 말한다. [해당 판례]서울남부지방법원 2008가합 4071 손해배상(기) ▲ 서울남부지방법원 전경 이번 이야기는 ..
신탁자산 중개 시 신탁원부 확인은 필수 건물, 특히 대형빌딩이나 오피스텔 신축과 관련하여 분양할 때 즈음 흔히 ‘OO신탁회사’라는 문구를 볼 수 있다. 이런 신탁회사들은 PF라는 금융상품하고 관련이 있다. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, 일명 PF)은 금융기관에서 신축되는 건물의 미래가치, 즉 부동산개발사업(프로젝트)의 타당성을 평가해 자금을 투입하는 것을 말한다.이는 주로 자금상황이 여의치 않은 중소규모의 시행사를 중심으로 많이들 시행되고 있으며, 개발자산(건축물)은 통상 신탁회사에 신탁되어 진다. [해당 판례] 서울중앙지방법원 2007가단 305682 손해배상 등 [해당 법조문] 구 신탁법 제34조[서류의 열람 등]공인중개사법 시행령 제22조[거래계약서 등] ▲ 서울중앙지방법원 전..
부동산 중개사고이야기 : 재정비촉진지구 내 토지거래계약의 허가 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거한 재정비촉진지구(뉴타운지역) 내 토지거래는 허가가 필요한 사항으로 토지거래계약의 허가와 관련된 내용은 개업공인중개사의 확인∙설명의무이다." 서울중앙지방법원 전경 [해당 판례] 서울고등법원 2008나 112188 손해배상(기) 서울중앙지방법원 2008가합 50979 손해배상(기) [해당 법조문] [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제124조 및 동법 시행령 제124조 제1항 제7호 [도시재정비촉진을 위한 특별법] 제32조 및 동법 시행령 제37조 뉴타운, 누구나 한번쯤 들어 보았을법한 단어이다. 지금이야 그 인기가 한풀 꺾이고 새로운 유행과 같은 도심재생에 밀려 점차 지정고시가 철회되고 그 영역이 줄..
부동산 중개사고이야기 : 상속재산 중개 시 내용파악은 철저하게 "상속재산 중개 시 공동상속여부를 철저히 확인하고 그에 따른 처분권의 확인이야 말로 공인중개사에게는 가장 중요한 체크리스트이다." 서울중앙지방법원 전경 [해당 판례] 서울중앙지방법원 2005가단 27605 손해배상(기) [해당 법조문] 민법 제681조[수임인의 선관의무] 서울이 포화상태에 이르자 언젠가부터 위성도시들의 몸값이 제법 뛰기 시작했다. “파하~”하며 웃는 최불암 아저씨의 모습과 까랑까랑하고 억센 말투가 구수했던 김수미 아줌마, 그리고 우리네 삶에서 큰 자리를 하고 있는 원조 국민엄마인 김혜자 아줌마의 모습이 23년 동안 국민적 사랑을 받아온 드라마 전원일기의 주 무대가 되었던 김포. 김포에서도 한강을 스치듯 펼쳐져 있는 운양동에서 ..