중개사고이야기 : 신탁자산 중개 시 신탁원부 확인은 필수

신탁자산 중개 시 신탁원부 확인은 필수

 

건물, 특히 대형빌딩이나 오피스텔 신축과 관련하여 분양할 때 즈음 흔히 ‘OO신탁회사’라는 문구를 볼 수 있다. 이런 신탁회사들은 PF라는 금융상품하고 관련이 있다. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, 일명 PF)은 금융기관에서 신축되는 건물의 미래가치, 즉 부동산개발사업(프로젝트)의 타당성을 평가해 자금을 투입하는 것을 말한다.

이는 주로 자금상황이 여의치 않은 중소규모의 시행사를 중심으로 많이들 시행되고 있으며, 개발자산(건축물)은 통상 신탁회사에 신탁되어 진다.

 

[해당 판례]
서울중앙지방법원 2007가단 305682 손해배상 등

[해당 법조문]
구 신탁법 제34조[서류의 열람 등]

공인중개사법 시행령 제22조[거래계약서 등]

▲ 서울중앙지방법원 전경

 

당사자관계

 

홍빈양은 이 사건의 부동산인 신탁된 아파트의 임차인으로서 공인중개사의 과실로 인한 피해를 본 당사자이며, 김공인은 위 신탁된 아파트를 중개한 개업공인중개사이다.

사실관계

 

홍빈양은 2006년 7월 7일 경기도 수원시에서 공인중개사사무소를 운영하고 있는 김공인의 중개로 소외 주식회사 에이치건설의 영업관리 과장인 황영관을 통하여 위 에이치건설회사와 경기도 수원시 소재 신탁아파트 1동 1호에 대하여 보증금을 95,000,000원, 임대차 기간을 12개월로 하는 임대차계약을 체결하면서 동 회사에게 계약 당일 계약금 9,000,000원을 지급하였고, 그 후 1,000,000원과 25,000,000원을 중도금으로 지급한 후 입주당일에 잔금 60,000,000원을 각 지급함으로써 위 보증금을 모두 지급하였다.

 

“과장님 저는 보증금 전부를 드렸습니다. 확인되셨죠?”

“네 사모님 모두 확인하였습니다. 걱정마세요.”

 

한편, 에이치건설회사는 2006년 4월경 위 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마친 후 같은 해 6월 케이제이부동산신탁주식회사와 사이에 대한상호저축은행 등을 우선수익자로 하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 같은 날 수탁자에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료 해 주었다.

위 부동산담보신탁계약 당시 신탁원부에 신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 수탁자의 사전승낙을 조건으로 소외 회사 명의로 체결하되, 임대차보증금은 수탁자에게 입금하여야 한다고 규정하였다.

▲ 신탁개요도

 

“이제 신탁계약도 체결되었으니 앞으로 신탁원부에 기재된 것처럼 신규로 발생되는 임대차계약은 저희에게 사전승낙을 받으셔야 합니다. 물론 입금도 저희 케이제이부동산신탁주식회사로 하셔야 하고요.”

“그럼요. 당연하죠. 신탁계약을 체결한 거니 그렇게 해야죠.”

▲ 신탁의 분류

 

그러나 계약과는 달리 에이치건설회사는 수탁자인 케이제이부동산신탁주식회사의 사전승낙을 받지 아니한 채 홍빈양에게 위 아파트를 임대하면서 계약서에 ‘임대차계약 당시 특약사항으로 이 사건 계약이 분양권 상태이고 현재 신탁중이며, 신탁해지 이전 입주 시 보증금의 20%를 소외 회사에 납부하고 나머지 잔금은 신탁해지 이후 입금하기로 약정하기로 한다.’라는 내용으로 계약서를 작성하였다. 이에 그치지 않고 에이치건설회사는 홍빈양에게 지급받은 잔금을 수탁자에게 송금하지 않고 다른 곳에 지출하게 되었다.

 

“아니 이게 어떻게 된 일입니까? 왜 사전동의도 없이 계약서를 작성하는 거죠? 그리고 지급받은 보증금은 왜 입금하지 않는 겁니까?”

“아니 어차피 우리가 지은 건물이니까 그럴수도 있잖아요. 이번만 그냥 넘어가 주세요. 다 좋은 게 좋은 거 아닙니까.”

“그러면 신탁계약은 왜 하셨어요? 우리는 계약대로 이행하겠습니다.”

 

결국 수탁자인 케이제이부동산신탁주식회사는 우선순위동의서를 발급해 주지 않다가 2007년 4월경 에이치건설회사가 부도나자 위 아파트의 임대차계약서는 사전동의를 구하지 않았다는 이유로 2007년 8월경 원고에게 퇴거할 것을 통보하였다.(사실 근저당권자인 단위농협과 케이제이부동산신탁주식회사는 신규 임차한 7가구에 대하여 선순위 근저당권자에 앞서 보증금의 안전을 담보할 수 있는 우선순위동의서를 사전동의가 아닌 사후동의의 절차로 발급해준 사실이 있다.)

“나가라뇨? 저는 정상적으로 계약서를 작성하고 들어왔다고요.”

“그건 우리가 알바 아닙니다. 우리는 신탁계약에 따라 집행을 하는 것이고요 궁금한 것이 있으면 에이치건설회사로 문의해 보세요.”

“세상에나 공인중개사나 에이치건설회사나 안전할 거라고 했단 말이에요.”

“신탁원부 확인 안해보셨죠? 이 아파트는 신탁계약이 되어 있어서 일반적인 계약은 안됩니다. 신탁계약 내용대로 하셨어야죠.”

“그럼 전 어떻게 해요. 보증금이 제 전 재산이란 말입니다.”

쟁점사항

 

- 임차인 홍빈양의 주장

 

홍빈양은 개업공인중개사인 김공인이 위 아파트에 대한 임대차계약을 중개하면서 자신에게 에이치건설회사가 임대차계약을 체결하기 위해서는 수탁자인 케이제이부동산신탁주식회사의 사전승낙이 필요하다는 사정에 관하여 설명하지 아니하였고 등기부상 부속서류인 신탁원부도 교부하지 않았다고 주장한다. 또한 자신은 잔금 60,000,000원을 지급하기 전에 피고의 사무실에 전화를 걸어 잔금을 지급해도 되는지 문의한 사실이 있었으며, 개업공인중개사인 김공인은 확정일자를 받았으면 잔금을 지급해도 된다고 하여 잔금을 지급하였으므로, 결국 김공인의 이러한 잘못으로 인하여 임차인인 자신이 임차보증금 상당의 손해를 입었으므로 개업공인중개사인 김공인은 자신에게 손해배상금으로 보증금 전부인 95,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

 

“사장님이 안전하다고 확정일자 받았으니 괜찮다고 잔금을 지급하라고 하셨잖아요. 그리고 신탁원부는 또 뭡니까? 그건 왜 안보여 주셨어요?”

 

▲ 신탁원부

 

- 개업공인중개사인 김공인의 주장

 

김공인은 부동산담보신탁의 정확한 의미를 알지 못한 채 이 사건 임대차계약을 중개한 것은 사실이나, 계약 체결 당시 에이치건설회사의 영업관리 과장인 황영관이 임차인인 홍빈양에게 “우리 아파트는 에이치건설회사의 소유이나 현재 수탁자인 케이제이부동산신탁회사에 신탁관리가 되어 있고, 향후 입주시점에 수탁자로부터 신탁해지를 해주겠다”고 설명한 사실이 있으며, 이에 임차인인 홍빈양이 신탁해지 이후에 나머지 잔금을 지급하기로 약정하였고 개업공인중개사인 자신이 이러한 특약사항을 임대차계약서에 기재한 사실이 있으므로 자신에 대한 손해배상은 부당한 청구라고 항변한다.

 

“보세요. 판사님. 건설회사 담당자가 신탁되어 있는 물건이라고 설명도 했고 저 역시 그러한 내용을 계약서에 기재했다고요. 억울합니다.”

법원의 판단

 

- 1심법원의 판단

 

공인중개사법에 의하면, 개업공인중개사는 중개대상물의 상태와 입지 그리고 권리관계를 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시하여야 한다. 이 사건의 경우 증인과 개업공인중개사인 김공인의 주장 등 변론 전체의 취지를 종합하면 임차인인 홍빈양은 개업공인중개사인 김공인 내지 에이치건설회사의 영업과장인 황영관으로부터 중개대상물의 권리관계에 관한 설명을 들은 것으로 보아야 할 것이다.

또한 원고가 잔금을 지급하게 된 경위에 관하여 살펴보더라도, 앞서 본 바와 같이 원고가 수탁자인 케이제이부동산신탁주식회사로부터 우선순위 동의서를 받아준다는 에이치건설회사의 말을 믿고 잔금을 지급하게 된 것이므로 개업공인중개사인 김공인의 잘못으로 볼 수 없다.

 

- 2심법원의 판단

 

개입공인중개사인 김공인이 임차인인 홍빈양에게 신탁원부를 제시하지도 않았고 신탁의 의미와 효과 및 이 사건 임대차계약의 위험성에 관하여 충분히 설명하지 않음은 명백하며 에이치건설회사의 영업관리 과장인 황영관이 설명한 것으로는 개업공인중개사인 김공인이 그 의무의 이행을 다했다고 볼 수 없다.

따라서 김공인은 중개행위상의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상해야 할 책임이 있으나, 그 책임의 제한은 피고의 과실로 인하여 원고에게 발생할 수 있는 손해는 보증금 중 신탁해지 이전에 지급하기로 한 20% 중 절반으로 한다.

 

 

알아둡시다. 임동진 박사의 보너스 팁!

 

불경기일수록 건축허가 건수는 다소 줄어드는 것이 사실인 반면 불경기일수록 자기자본으로만 건물을 짓지 않고 적당한 금융상품을 도입해 건축을 하는 빈도는 늘어난다. 건축주 입장에서는 일종의 위험담보라고 할 수 있을 것이다.

프로젝트 파이낸싱이 그렇다. 예전과는 달리 최근 건축현장은 많이 위축되었지만 오히려 부동산금융상품은 더 활발해지고 있다.

이런 시기에는 신축되어 분양되고 있는 건물을 면밀하게 들여다 볼 필요성이 많다. 위 사례처럼 신탁되어 있는 것은 아닌지 임대차계약만료 시 혹은 매매계약 시 위 금융상품으로 발목이 잡히는 것은 아닌지 등 계약 전 보다 꼼꼼히 검토해 보는 자세가 요구된다. 신탁원부의 확인이 반드시 필요한 것은 두말하면 잔소리고 말이다.