부동산 중개사고이야기 : 공제금 지급 청구방법

부동산 중개사고에 따른 손해의 보전 : 공제금 지급 청구방법

 

원숭이라 한들 늘 나무에 잘 매달려 있는 것은 아니다. 자칫 잘못하면 나무에서 떨어질 수 있다. 팔이 길어도 나무를 늘 잘 타왔어도 말이다.

하물며 사람은 두말하면 잔소리만 될 것이다. 아무리 전문가라 할지라도 부동산 거래에는 늘 불측의 사고들이 도사리고 있다. 정부는 이러한 사고에 대한 손해보전방법으로 보험과 함께 공제기금을 한국공인중개사협회에 위탁하여 운용, 관리하도록 하고 있다.

▲ 한국공인중개사협회 전경

 

 

[해당 법조문]

[공인중개사법] 제30조 손해배상책임의 보장

[공인중개사법 시행령] 제33조 공제사업의 범위, 제34조 공제규정

 

부동산은 인간이 사회생활 영위를 위해 필요한 의⦁식⦁주를 유지하는 가장 근본적인 요소이며 개인에게는 자산의 척도이자 국가에 있어서는 국부의 가늠자로서의 구실을 한다. 이러한 부동산은 시장에서 거래되는 상품으로서의 성격과 국가의 존립기반을 제공하는 공공재로서의 성격도 동시에 가지고 있다.

통상 이러한 성격상 부동산이라는 재화는 거래전문가인 개업공인중개사로 하여금 그 중개를 담당하도록 하고 있다. 물론 개인 간 거래에는 특별한 제한은 없지만 중개의뢰로 인하여 타인의 물건을 매개로 거래를 흥정하는 사람은 반드시 개업공인중개사나 소속공인중개사 혹은 중개법인의 임원이어야만 한다.

 

개업공인중개사는 부동산 유통시장에서 기본적인 시세에 대한 정보를 제공함은 물론 유통의 매개적 가격에 대해 거래당사자 간 조율을 시도하고 부동산거래를 원활하게 해주는 역할을 수행한다. 그리고 부동산에 대한 권리를 양도하려는 자와 양수하려는 자를 연결시킴으로써 부동산의 유동성을 제공, 부동산거래시장의 정보 비대칭성을 최소화시키는 경제적 역할을 수행하기도 한다.

이러한 공인중개사의 역할은 부동산의 공공재⦁사회재로서의 성격과 부동산거래에 관련된 법과 제도의 복잡함과 거래당사자의 이해부족 등으로 인해 더욱 중요시 되고 있다. 공인중개사 역할의 중요성은 법에서 다음과 같이 규정하고 있으며, 윤리적 규범을 엄격히 적용할 것을 요구하고 있다. 이에 공인중개사법 제1조에서는 부동산의 안전한 거래를 위해 부동산중개업을 건전하게 지도⦁육성, 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민 경제에 이바지할 것을 법률의 입법목적으로 정하고 있으며, 동법 제30조에서는 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해에 대한 배상책임을 규정하고 있다.

이 규정에 따라 공인중개사는 의무적으로 영업개시 전 손해배상책임을 위한 업무보증의 설정, 즉 공제나 보험에 가입하거나 법원에 공탁을 해야 한다. 결국 업무보증 설정은 부동산거래 전문가인 공인중개사와 중개의뢰인 사이의 신뢰관계를 형성시켜주는 역할을 한다. 하지만 수많은 정보와 의뢰인의 다양한 요구가 교착되는 과정에서 예측하기 어려운 사정으로 인해 거래사고의 발생 빈도가 높아지고 있는 실정이다.

 

특히 일반상품과 달리 부동산은 고가이고 개인의 전 재산이라 할 수 있는 거래인 경우가 대부분이어서 거래의 안전성을 확보하는 일이 더욱 중요하다. 따라서 부동산거래는 공제사업의 업무보증 설정 및 보험 등을 통해 안전성과 공정성의 확보가 전제되어야 한다. 공인중개사의 업무보증 설정은 불측의 거래사고에 대비해 공인중개사가 본인의 중개과실로 인해 야기된 거래당사자의 손해배상책임을 담보하기 위한 것이며, 이러한 업무보증 설정 방법 중 한국공인중개사협회에서 운영하고 있는 공제가 차지하고 있는 점유율은 약 92.2%에 이르고 있어 공제사업운용의 건전성과 공제기금의 안정성을 확보하는 것이 부동산거래의 안전성과 공정성을 담보하는데 중요한 수단이다.


"공제사업은 부동산중개업의 건전한 지도, 육성 및 개업공인중개사의 공신력제고와 공인중개사법 제30조 규정에 의한 개업공인중개사의 손해배상책임보장으로 공정한 부동산 거래질서 확립을 통한 대국민 신뢰도 제고 및 국민의 재산권 보호를 목적으로 운용되고 있다."

 

▲ 손해배상 보증 설정금액

 

한국공인중개사협회가 운용하고 있는 공제금의 보상 한도 및 범위는 공제약관 제8조 규정에 의하며, 보상한도는 공제가입자인 개업공인중개사가 가입한 공제기간 중 발생한 모든 중개사고로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인들의 수나 그 손해액에 관계없이 공제증서에 기재된 공제가입금액 한도 내에서 배상 책임이 있다.

손해의 보상 범위는 공제에 가입한 개업공인중개사가 부동산 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 금액 중 공제가입자의 과실 비율에 해당하는 금액으로 한다.

 

▲ 공제금 지급절차

 

공제금 지급 청구 시 꼭 알아두어야 할 사항

 

공인중개사법 제30조 및 동법 시행령 제33조 규정에 의해 한국공인중개사협회에서 운용하고 있는 공제기금에 대한 공제금 지급청구를 위해서는 동법 시행령 제34조 공제규정 및 공제약관에 의거 일정한 구비서류를 준비하여 청구를 해야 한다.

공제금 지급청구서가 접수되면 협회는 공제규정에 의거 통상 60일 이내에 보상심의위원회를 개최하여 지급여부를 결정하게 된다.

특히 공제금 지급청구 시 주의할 점은 당사자 간의 담합, 이중 수령 등 보험업법에서 규정하고 있는 금지행위에 대해 엄격한 심사의 기준이 마련되어 있고 공제금 지급청구에 대한 소멸시효는 보험업법을 준용하는 만큼 각별한 주의가 필요하다.

 

공제금 지급 청구 시 필요한 서류

 

공제금 지급청구서와 인감증명서 : 공제금 지급청구 시 가장 기본이 되는 것은 공제금 지급청구서이며 청구자의 인적사항 등을 기재하여 반드시 청구자 본인의 인감도장을 날인 후 인감증명서를 첨부하여야 한다.

 

공제증서 : 부동산거래계약서 작성 당시 개업공인중개사에게 받는 것으로 만일 공제증서를 받지 못했다면, 그러한 취지의 진술조항을 공제금 지급청구서 하단에 기입하면 된다.

 

판결문 등 : 공제금 지급청구 시 첨부되는 서류 중 가장 중요한 서류로 중개의뢰인이 개업공인중개사의 중개행위로 인해 손해를 입었다는 객관적인 서류를 말한다. 즉, 법원의 확정된 판결문, 화해조서, 공증 받은 당사자 합의서 등 법률적으로 하자 없는 객관적 입증서류를 말한다.

 

사고경위서 : 사고경위서는 6하 원칙에 따라 상세하게 작성하여야 하며, 법원에 제출한 소장이 있을 경우 소장으로 대체할 수 있다.

 

형사사건 증빙서류 : 고의, 횡령, 사기 등에 의해 발생한 사고일 경우 고소장(진술서), 고소 결과 통지서 등을 제출하면 보상심의위원회의 회의 시 청구자의 입장에서 더욱 신중한 심의를 할 수 있으므로 가급적 제출하는 것이 좋다.

 

기타 : 개업공인중개사 주민등록초본과 거주지의 부동산 등기부등본, 부동산거래계약서, 중개대상물 확인∙설명서, 사고목적물에 대한 부동산 등기부등본이 필요하며, 경매관련 사건일 경우 배당표를 첨부하여야 한다. 또한 대리인이 신청할 경우 위임장 및 인감증명서가 추가로 첨부되어야 하며, 대리인은 신분증을 제시해야 한다.

특히, 제출한 서류는 반환되지 않으므로 확정(송달)증명원, 인감증명서 등 발급이 용이한 서류는 원본으로 제출하고 판결문 등 추후 발급이 용이하지 않은 서류는 사본으로 제출하면 된다.

▲ 공제금 지급 청구서

공제금 지급청구는 우편접수도 가능하며, 우편접수 시에는 등기우편으로 서울특별시 관악구 남부순환로 1722 한국공인중개사협회 공제사업부 보상과로 접수하면 된다(☏ 02-2015-9841).

 

아무리 손해배상을 받을 수 있다고 한들 사고가 나지 않는 것이 제일이다. 부동산 거래 시에는 항상 꼼꼼한 자세로 각종 공부를 들여다보는 자세와 확인을 거듭하는 자세가 제일 중요할 것이다.

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