중개사고이야기 : 보존등기 후 내용확인은 필수

부동산 중개사고이야기

: 소유권보존등기 후 등기사항과 계약내용의 확인은 필수

 "소유권보존등기 전 계약을 체결하였다면, 소유권보존등기가 경료 된 이후 그 내용을 꼼꼼히 확인하고 계약내용과도 비교하여 확인해야 한다."

대법원 모습

[해당 판례]

서울중앙지방법원 2005가합 74431

서울중앙지방법원 2008나 112010

 

[해당 법조문]

공인중개사법 시행령 제21조[중개대상물의 확인∙설명]

구 부동산중개업법 제17조[중개대상물의 확인∙설명] 및 제19조[손해배상책임]

서울시 관악구에 고층 빌딩들이 들어서기 시작한지 그리 오래되지 않아서였다. 비교적 오래된 건물들이 더 많던 그 시절부터 줄곧 한 자리에서 중개업을 해오고 있는 나공인씨.
나공인씨는 공인중개사라는 자부심과 열심히 일하면 부자가 될 수도 있다는 희망으로 열심히 살아가는 그저 평범한 개업공인중개사다. 제1회 공인중개사를 취득하고 쭉 중개업을 해오고 있으니 실로 베테랑이라고 해도 과언은 아닐 것이다. 그런 그에게 느닷없이 중개과실에 따른 민사소송이 제기되어 두문불출 사건의 해결을 위해 이리 뛰고 저리 뛰어 보아도 도무지 대처하기엔 역부족이다.

(울 듯 말 듯 묘한 표정의 나공인씨. 미간을 연거푸 찌푸리며 혼자서 무언가 계속 중얼거린다. 이 때 평소 나공인씨와 친하게 지내고 있던 옆 가게 김수보가 들어오며...)

“85년도 1회에 자격증을 취득했으니 20년이 더 됐네. 진짜 20년이 넘도록 열심히 일했건만... 이 일을 어찌한단 말인가...”

“나사장, 일 어떻게 됐어? 잘 처리 된 거야?”

“김사장 왔는가? 아직 처리가 안됐어 이거 정말 큰일 났네. 중개한번 잘 못했다가 집이라도 팔아야 할 처지네.”

“잘 될 거야. 기운 내라고. 그동안 자네가 얼마나 열심히 했는데...”

“글쎄 말이라도 고마워. 근데 이게 쉽게 끝날 일이 아닌 것 같아. 임차인이 손해배상을 청구했더라고.”

“뭐야? 소송이 들어왔어? 진짜 큰일 났네 큰일 났어. 차근차근 꼼꼼하게 잘 살펴보라고. 자네 꼼꼼하게 했잖아.”

“아 글쎄 소유권보존등기하면서 시행사 이것들이 층수를... 어이구”

나공인은 몇 달 전 동네에 새로 지어진 오피스텔을 중개하게 되었다. 신축인 오피스텔은 PF방식으로 지어져서 은행에 대출금도 꽤있었으며, 소유권보존등기가 아직 경료 되지 않은 상태였다. 또한 분양받은 사람도 즉 임대인도 은행으로부터 대출을 받아 해당 오피스텔을 매매한 터였다. 
등기가 아직 되어 있지 않은 그런 물건이고 또 대출금도 많이 있는 상태였기 때문에 계약서를 작성하면서 꼼꼼하게 확인한다고 했다. 그러나 결과적으로 자신이 중개한 오피스텔에 대한 표시를 잘못한 꼴이 되어 빼도 박도 못하고 꼼짝없이 임차인이 입은 손해를 배상해야 할 처지에 놓인 것이다.

일반적인 오피스텔 조감도

계.약.내.용   임대인 나주인과 임차인 우세인은 2003년 8월 19일 나주인 소유의 봉황오피스텔 제7층 8호에 대해 임대차계약을 체결하였다.(7층에 위치한 8호이기 때문에 상식적으로는 708호가 맞다. 그러나 해당 오피스텔은 5층이 주민편의를 위한 부대시설이 있어 층수에는 산입하지 않고 사용승인 전 분양을 했었다. 따라서 계약서는 임대인의 말대로 608호로 작성하게 된 것이다.)   임대차보증금은 60,000,000원, 월차임은 100,000원으로 하고 임차기간을 2003년 8월 29일부터 2005년 8월 28일까지로 2년으로 약정하였으며, 계약당시 우세인은 나주인에게 계약금으로 2,000,000원, 입주일인 8월 29일에 잔금 58,000,000원을 지급하였다.   이후 우세인은 위 오피스텔에 입주를 하고 11월 8일에서야 주민센터를 방문하여 608호로 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 부여 받았다.   한편, 서울중앙지방법원은 2005년 11월 9일 임대인 나주인 소유의 오피스텔 708호(임차인 우세인이 전입신고 한 608호)에 관하여 근저당권자인 수산업협동조합의 신청에 따라 임의경매개시결정을 하였고, 그 후 위 제608호에 관하여 부동산임의경매절차가 진행되어 다른 사람에게 낙찰이 되었지만 거주하고 있는 실제 호수와 전입신고한 호수가 달라 임차인 우세인은 보증금 한 푼 받지 못하게 되었다.

집합건물(아파트, 오피스텔 등)의 일반적인 등기사항전부증명서

임차인 우세인의 주장 

 

“공인중개사인 나공인씨는 임차인인 제게 이 사건 오피스텔의 각 해당 호수의 권리관계 내지 거래이용제한사항 등을 확인하고 이를 설명하여 중개대상물확인∙설명서를 작성하고 교부해야 하며, 임대인이 자료를 제공하지 아니하면 임대인에게 자료요구를 하였어야 합니다.”

 

“그러나 나공인씨는 이 사건 오피스텔의 사용승인이 나지 않은 사실을 고지하지도 않았고, 아직 등기 전이라고만 하였습니다. 또한 대출금은 보증금으로 갚을 것이라고 했는데 공인중개사라면 잔금 시 대출금을 상환했는지 하지 않았는지 확인을 제대로 했어야 하는 것 아닌가요? 나공인씨는 단순히 별일 없을 것이라고만 하였습니다.”

 

“그리고 나공인씨는 임대인인 나주인에게 중개대상물에 대한 자료요청도 하지 않고 만연히 ‘임대인 미 제공, 임차인과 현장작성’이라고만 중개대상물확인∙설명서에 기재하였습니다.”

 

 

공인중개사 나공인의 반론

 

“아니 이 계약은 임대차 목적물인 오피스텔의 소유권보존등기가 나오기 전에 체결된 계약으로서 임대인인 나주인이 고지한 내용을 그대로 계약서상에 기록을 한 것입니다. 주인이 고지한 내용을 토대로 정직하게 작성했으면 됐지 무얼 요구를 합니까?”

 

“더욱이 계약당시에는 건물등기부등본이 존재하지 않아서 토지등기부등본으로 확인∙설명의 의무를 이행했고 또 임대인인 나주인과 임차인인 우세인과 동행하여 오피스텔의 실제 호수를 방문하여 현관에 붙어있는 호수를 정확하게 기재하였으므로 공인중개사로서의 의무는 다했다고 생각합니다.”

 

 

1심 재판부의 판단 

 

“공인중개사인 나공인씨가 임대차계약을 중개했을 당시 오피스텔의 각 호실에 관한 건물등기부등본이 존재하지 않았고 그 대지에 관한 토지등기부등본만이 있었는데, 그 내용을 나공인씨는 우세인씨에게 설명을 다 했다고 보여진다. 또한 우세인씨도 그러한 사실을 토대로 현장에도 방문하였기 때문에 공인중개사인 나공인씨가 과실이 있다고 보기 어렵다.”

 

“또한 오피스텔의 사용승인이 나지 않은 점, 임대인인 나주인이 수산업협동조합에 추가 근저당권을 설정하여 주기로 한 점 등은 공인중개사로서 임차인에게 고지해야 할 의무가 있는 사항이라고 볼 수 없다.”

 

“한편 사용승인 전 호수와 사용승인 후 소유권보존등기 과정에서 호수가 달라졌다고 그 책임을 만연하게 공인중개사에게만 전가시킬 수도 없다.”

 

 

2심 재판부의 판단

 

“1심 재판부는 공인중개사법에 대한 판단을 잘못하였다. 임차인인 우세인이 임대인인 나주인과 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사인 나공인은 임대인인 나주인에게 오피스텔의 해당 호수의 권리관계 내지 거래이용제한사항 등에 대해 임대인에게 자료요청을 하여 중개대상물확인∙설명서를 작성하고 교부하여야 하였다. 만일 임대인이 자료를 제공하지 않으면 임대인에게 재차 자료요구를 하였어야 함에도 불구하고 그러한 사항을 이행하지 않았다.”

 

“또한 중요한 한 가지는 토지에 설정된 근저당권이 있기는 하나 곧 말소될 것처럼 임대차계약서에 기재하고, 이 사건 오피스텔에 대한 건축물대장과 건물에 대한 등기사항증명서가 작성되지 않은 상태에서 임대차계약을 중개하였으면, 건물의 소유권보존등기가 경료된 후 이를 제대로 확인하여 중개내용과 등기내용이 일치하는지 여부를 임차인에게 고지할 의무가 있음에도 불구하고 이를 소홀히 한 과실이 명백하다. 따라서 공인중개사 나공인은 임차인인 우세인에게 손해를 배상할 책임이 있다.”

 

실무현장에서는 신축된 건물의 경우 보존등기가 나오기 전 거래가 이루어지는 경우를 종종 볼 수 있다. 이번 이야기의 경우는 크게 두 가지 중요점이 있다.

첫째는 임대인의 고지내용에 의심이 가거나 정확하지 않은 경우 그러한 점을 분명히 해 두어야한다는 점과 둘째 계약체결 후 소유권보존등기가 경료 되었을 경우 등기내용과 계약내용을 비교, 이를 제대로 확인하여야 한다는 점이다.

공인중개사로서 소유권보존등기가 경료 되지 아니한 점과 그러한 이유로 토지등기부등본에 대한 설명만을 한 점, 근저당권이 설정되어 있었던 점 등을 확인⋅설명한 것으로 인정되어 1심 재판부에서는 중개업자의 의무이행을 인정해주어 배상책임을 묻지 않았지만, 항소심 재판부에서는 계약체결 후 공인중개사의 의무를 분명히 판시 했다는 점에서 그 중요성을 찾을 수 있다.

 

즉, 항소심 재판부에서는 해당 오피스텔이 사용승인이 나지 않은 상황에서 임대차계약이 이루어졌기 때문에 각 호수의 권리관계 내지는 이용제한 사항 등을 임대인에게 자료를 요청하고 임대인이 자료를 제공하지 않을 경우 그러한 사실 및 권리관계 등에 대한 진위여부를 정확히 파악해야 하며, 입주가 완료 된 후라도 건축물대장이나 등기사항증명서가 작성이 된다면 이를 반드시 확인해서 임차인을 보호해야 하는 것이 공인중개사의 의무라고 보았다.

 

“나는 안 그래”라는 안이한 태도보다는 다시 한 번 살펴보는 꼼꼼한 공인중개사만이 대 국민의 재산권을 지키는 유능한 공인중개사일 것이다.