[임동진칼럼, 사고사례]외지인 소유 물건의 위탁관리업무는 대표자가 해야...

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외지인 소유 물건의 위탁관리업무는 대표자가 해야...

[해 당 판 례]

서울중앙지방법원 2011가합 285XX 손해배상(기)

서울중앙지방법원 2011고단 4XXX

[관 련 근 거]

제756조[사용자의 배상책임]

최근 중개보조원의 중개업자 행세는 물론 막대한 영업력을 기반으로 하는 중개보조원의 임대차물건에 대한 위탁관리업무와 관련한 사고가 끊이지 않고 있습니다.

매번 강조하는 내용이지만 중개업자는 철저한 윤리의식으로 중개업무를 수행함은 물론 소속 직원들에 대한 책임의식을 고취하고 전문성을 배양할 수 있도록 노력, 관리감독 또한 철저히 해야 합니다.

Ⅰ. 당사자관계

피고1 이선방은 2006년 2월부터 서울 강남구 논현동 소재 직녀부동산중개사무소라는 상호로 부동산중개사무소를 운영하다가 2010년 5월 4일 서울 강남구 역삼동으로 사무소를 이전하고 상호도 논스톱부동산중개사무소로 변경하여 운영 중 동년 11월경 폐업하고 다음 해 3월경 다시 강남구 역삼동 주변에 호롱불공인중개사사무소라는 상호로 부동산중개업 개설등록을 하였다.

피고2 김불호는 2007년경부터 피고1 이선방 운영하는 위 각 중개사무소에 근무하면서 피고1의 중개업무를 보조하여 온 중개보조원이며, 원고 조동우는 중개보조원인 피고2 김불호에게 자신이 소유하고 있는 서울 강남구 역삼동 소재 다가구주택 12세대의 임대 및 관리에 관한 대리권을 수여하고 관리를 맡긴 임대인이다.

(상기 등장인물 및 사무소명은 가명으로 이하 동일 함.)

Ⅱ. 사실관계

원고 조동우(이하 ‘원고’라고 합니다.)는 2004년 3월 24일 피고2 김불호(이하 ‘피고2’라고 합니다.)에게 원고 자신의 소유인 서울 강남구 역삼동 소재 다가구주택 12세대의 임대 및 관리에 관한 대리권을 수여하였고, 피고2는 2007년 10월 20일부터 2011년 3월 14일까지 사이에 아래와 같이 원고를 대리하여 위 다가구주택 9세대에 관한 임대차계약을 체결하였다.

╔ 101호(2011년 3월 14일 계약, 보증금 10,000,000원),

102호(2008년 4월 14일 계약, 보증금 20,000,000원),

201호(2010년 12월 3일 계약, 보증금 20,000,000원),

202호(2010년 2월 4일 계약, 보증금 60,000,000원),

203호(2009년 5월 12일 계약, 보증금 20,000,000원),

204호(2010년 9월 19일 계약, 보증금 30,000,000원),

301호(2010년 3월 30일 계약, 보증금 60,000,000원),

302호(2009년 6월 27일 계약, 보증금 95,000,000원),

304호(2007년 10월 20일 계약, 보증금 80,000,000원) ╝

9세대 주택 중 101호 및 201호를 제외한 나머지 7세대에 관한 임대차계약은 직녀부동산중개사무소에서 피고1의 중개보조원인 피고2 김불호를 비롯하여 3명의 직원이 참석한 가운데 체결되고 피고2는 위 각 임대차계약서의 중개업자란에 피고1 이선방의 이름을 기재하고 피고1의 인장을 날인하였다.

반면 위 101호와 201호에 관한 임대차계약은 다른 부동산중개사무소의 소개로 체결되어 그 계약서의 중개업자란에 피고1의 이름이 기재되지 않았고 피고1의 인장도 날인되지 않았다.

그런데 피고2는 9세대 주택에 관한 임대차계약과 관련하여 위 정리된 내역과 같이 임대보증금을 횡령하거나 편취하는 등의 행위를 하여 원고에게 합계 253,500,000원 상당의 손해를 입혔다.

결국 피고2는 2011년 3월 28일 원고에게 위와 같이 임대보증금 중 일부를 횡령한 사실 등을 시인하고, 향후 5년 동안 원고에게 위와 같이 횡령한 금액 등을 모두 상환하겠다는 내용의 각서를 작성해 주었다.

그 후 원고는 2011년 3월 30일 서울강남경찰서에 피고2 김불호를 고소하였고 피고2는 2011년 7월 29일 서울중앙지방법원 2011고단 43XX호로 기소되어 위 9세대 주택 중 101호를 제외한 나머지 8세대에 관하여 원고의 임대보증금 중 일부를 횡령하거나 원고를 기망하여 임대보증금 상당액을 편취하였다는 등의 범죄사실로 징역 2년을 선고 받았다.

Ⅲ. 법원의 판단

피고2 김불호에 관한 판단

피고2 김불호는 9세대 주택에 대한 임대보증금을 원고에게 지급할 의무가 있음에도 그 중 일부만을 원고에게 송금하여 그 차액을 횡령하거나 원고를 기망하여 임대보증금 반환 명목으로 금원을 교부받아 이를 편취하는 등의 방법으로 원고에게 합계 253,500,000원 상당의 손해를 입혔다고 할 것이어서 피고2는 원고에게 위 불법행위로 인한 손해배상으로 253,500,000원 및 그 손해발생일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 민법과 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연20%의 각 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고1 이선방에 관한 판단

피고2 김불호가 2007년경부터 피고1 이선방의 중개보조원으로 근무하여 온 사실, 9세대 주택 중 101호 및 201호를 제외한 나머지 7세대에 관한 임대차계약이 직녀부동산중개사무소에서 체결된 사실, 위 각 임대차계약서의 중개업자란에 피고1 이선방의 이름이 기재되어 있고 피고2의 인장도 날인되어 있는 사실은 앞에서 인정한 바와 같다.

그러나 원고는 피고1이 직녀부동산중개사무소를 개설하여 운영하기 이전에 이미 피고2에게 9세대 주택의 임대에 관한 대리권을 수여한 점, 9세대 주택에 관한 임대차계약 체결 당시 피고1은 동석한 바 없는 점 등에 비추어 위 인정사실만으로는 피고1이 피고2와 공모하여 원고의 임대보증금을 횡령하거나 편취하는 등의 불법행위를 하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

다만 피고1의 중개보조원인 피고2가 원고를 대리하여 9세대 주택에 관한 임대차계약을 체결하는 과정에서 원고의 임대보증금을 횡령하거나 편취하는 등의 불법행위를 하였는바, 이는 부동산중개업자인 피고1의 사무집행에 관하여 원고에게 손해를 가한 것에 해당한다. 즉 피고1은 9세대 주택 중 101호 및 201호를 제외한 나머지 7세대에 관한 임대차계약서는 직녀부동산중개사무소에서 다른 직원들이 함께 있는 가운데 작성된 점, 위 각 계약서 작성 경위를 비추어볼 때 평소 피고1의 인장을 피고2가 관리했을 가능성이 있는 점, 중개업자인 피고1은 중개보조원인 피고2가 피고1의 명의를 이용하여 중개계약을 체결한다는 사실을 알았거나 알 수 있었음에도 이를 제대로 확인하지 않은 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 피고1은 사용자로서 중개보조원인 피고2의 중개행위를 감독하여 의뢰인에게 손해가 발생하지 않도록 하여야 할 주의의무를 게을리 한 업무상 과실이 있다고 할 것이다.

따라서 원고의 손해를 배상할 책임이 있으나 원고는 피고1이 아닌 자격증이 없는 피고2에게 위임한 점, 원고는 피고2가 3년여에 걸쳐 횡령이나 편취를 자행하였음에도 이의 확인을 게을리 한 점에 비추어 과실비율은 50%로 제한한다.

Ⅳ. 이번 사례의 시사점

서울시 강남구, 경기도 시흥시 정왕동 일원, 경북 구미시 공단 부근 이 지역들의 공통점은 무엇일까요? 바로 외지인 소유의 다세대주택 혹은 오피스텔에 관해 관리를 위임받은 자들로부터 자행되고 있는 흠결있는 중개업무나 고의적 중개사고 다발지역입니다.

이번 사건의 경우처럼 최근에는 중개보조원의 중개업자행세 내지는 관리대행으로 인한 사고가 꾸준히 증가하고 있습니다.

매번 강조하는 내용이지만 직원의 관리감독은 철저히 하면 할수록 내 재산은 물론 타인의 재산도 지킬 수 있다는 점을 명심하여야 합니다.

임소장의 TIP!

부동산관리업[不動産管理業]은 부동산 관리서비스를 업으로 하는 활동을 말한다. 표준산업분류에서는 주거용부동산관리업과 비주거용건물관리업으로 세분되어 있으며 아파트단지를 관리하는 소규모 업자부터 빌딩과 같이 규모가 큰 부동산을 관리하는 전문회사도 있다. 부동산 관리전문회사는 전문적인 조직과 지식을 보유하고 부동산의 관리활동(管理活動)을 대행하는데 우리나라도 공동 주택을 전문으로 관리하는 주택관리업이 제도화되어 있다.

* 최근 들어 본인의 블로에 게재된 사례들을 마치 자신이 작성한 것처럼 개인 블로그나 홈페이지에 본인의 글들을 올리는 분들이 계십니다. 본 사고사례를 인용하실 때에는 출처를 반드시 기재해 주시길 바랍니다.(민형사적 책임 묻습니다.)