[사고사례]다가구주택 임차의뢰인에 대한 확인설명과 자료제공 의무의 범위

다가구주택 임차의뢰인에 대한 확인•설명과 자료제공 의무의 범위

『중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 합니다.

즉, 임대인에게 개인정보에 관한 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 선순위 임차인들에 대한 정보의 제공을 요구하고 이를 중개대상물 확인•설명서상에 기재해야 하며, 만일 임대인이 중개업자의 자료요구에 불응할 경우 이를 확인•설명서에 반드시 적시하고 임차의뢰인에게 설명과 함께 확인을 받아야 할 것입니다.』

[해 당 판 례]

대법원 2011다 63857 손해배상(기)

원심 피고(중개업자) 승소 - 중개업자의 과실행위는 추정되나 증언 및 증거가 부족하 고 오히려 원고(임차의뢰인)가 계약의 위험성을 인지하고 있었던 것으로 판단된다.

항소심 원고(임차의뢰인) 일부승소 - 중개업자의 책임을 30%로 제한

상고심 상고기각으로 2심 확정

[관련 법조문]

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 제2항

동법 시행령 제21조, 동법 시행규칙 제16조

최근 중개업계 이슈 중 하나는 “과연 주택의 임차의뢰인에 대한 중개업자의 의무는 어디까지인가?”라는 부분이 될 것입니다. 지난 12월호에서도 다가구주택의 확인•설명 범주에 대해 소개해 드린바 있지만 2012년 1월 26일자 대법원 판례 중 중개업자의 다가구주택 확인•설명의무와 임대의뢰인에 대한 자료요구사항 및 처리문제에 관한 새로운 판결이 있어 회원 여러분께 소개해 올리고자 합니다.

Ⅰ. 당사자 및 사실관계

당사자관계

원고 유OO(이하‘원고’라고 합니다.)은 임차의뢰인이며, 피고 김OO(이하‘중개업자’라고 합니다.)은 서울시 송파구 소재 극우공인중개사사무소를 운영하는 중개업자이며 원고에게 의뢰받아 다가구주택의 임대차계약을 중개하였다.

사실관계

임차의뢰인인 원고는 중개업자인 피고의 중개로 2009년 1월 6일 임대인 소외 김OO으로부터 서울 송파구 소재 다가구주택에 대하여 임대차보증금 70,000,000원, 임대차기간을 2년으로 정하기로 하고 임대차보증금을 지급하였다. 계약당시 이 사건 다가구주택에는 채권자를 나래캐피탈로 하는 채권최고액 180,000,000원 상당의 근저당권설정등기와 소외 이OO의 채권최고액 52,000,000원의 근저당권설정등기가 이미 경료되어 있었다.

계약당시 피고는 상기 근저당권설정등기 내용을 계약서 및 확인•설명서 상에 기재하고 이를 원고에게 설명하였다.

그러나 입주 후 얼마 지나지 않아 임의경매가 진행되었고 임차의뢰인인 원고는 배당순위에서 밀려 배당금 한 푼 받지 못하고 보증금 상당액 전부를 손해 보았다.

결국 원고는 중개업자인 피고를 상대로 중개 당시 과실, 즉 선순위 임차인들의 권리관계에 대한 정확한 사실확인 자료를 제시하지 않았다는 이유로 손해배상청구를 하기에 이르렀다.

Ⅱ. 쟁점사항

원고(임차의뢰인)의 주장

원고는 피고가 이 사건 다가구주택의 임대차계약 중개 당시 임차의뢰인인 원고에게 이 사건 다가구주택이 포함된 다가구주택의 다른 임차인들의 보증금 등 권리관계에 관하여 전혀 설명하지 않았고, 이로 인하여 이 사건 건물에 대해 임대차계약을 체결한 원고로 하여금 이 사건 다가구주택이 경락되는 바람에 임대차보증금을 전혀 회수하지 못하는 손해를 입게 하였으므로 “피고는 원고에게 임대차보증금 상당액인 70,000,000원을 배상할 의무가 있다.”고 주장한다.

피고(중개업자)의 항변

피고는 이 사건 다가구주택의 임대차계약 중개 당시 중개업자로서 임차의뢰인인 원고에게 기 설정된 근저당권, 선순위 임차인 등 권리관계에 관한 사항을 정확하게 확인•설명하여 주었고, 더 나아가 중개업자라고해서 임대차계약 목적물, 즉 중개대상물의 시세나 임대차보증금의 회수가능성까지 알려줄 의무는 없을 뿐만 아니라, “원고는 이 사건 다가구주택에 다른 임차인들이 존재하고 그 임대차보증금 합계 금액이 상당하다는 사실을 잘 알고 있었으므로 원고의 주장은 이유 없다.”고 항변한다.

Ⅲ. 법원의 판단

원심(1심) 재판부의 판단

원고가 임대차보증금을 전혀 회수하지 못한 데에 중개업자의 과실 추정만 있을 뿐 과실이 확실히 있었다는 증언이나 증거가 부족하고 오히려 임차의뢰인인 원고는 임대차계약 당시 선순위인 위 각 근저당권이 설정되어 있어서 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있다는 사정을 알고 있었던 것으로 보이므로 원고의 주장을 기각한다.

항소심(2심) 재판부의 판단

중개업자인 피고는 임차의뢰인인 원고보다 전문적 지식과 경험이 우위에 있는 만큼 피고는 원고에게 이 사건 다가구주택의 소유권, 저당권에 관한 사항뿐만 아니라 등기되지 아니한 권리관계인 선순위 임차인들의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등 이 사건 다가구주택에 대한 권리관계 사항을 실제 입주하고 있는 임차인 등에 대한 조사를 통해 확인하여 그 내용을 위 서식 중 ‘실제 권리관계’란에 기재하여 원고에게 서면으로 제시하고 이를 성실•정확하게 설명하였어야 한다.

또한 선순위 근저당권자가 경매신청을 하는 경우 이 사건 임대차계약은 그 대항력을 상실하고 임대차보증금이 70,000,000원이어서 소액임차인으로서 보호받을 수도 없으며, 이 사건 다가구주택이 경매가 개시되어 낙찰되는 경우 선순위 임차인들에게 우선 배당되어 원고가 임차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입을 위험성이 있다는 점을 설명하였어야 함에도 불구하고 근저당권이 설정된 사실만 확인시켜주었을 뿐이다.

따라서 중개업자인 피고는 원고에게 배상할 책임이 있으나 배상하여야 할 손해액을 원고의 전체 손해발생금액 중 30%로 제한한다.

상고심(대법원) 재판부의 판단

중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하였어야 한다.

이 사건의 경우 임대의뢰인에게 이 사건 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률의 시행규칙에서 정한 서식에 따라 중개대상물 확인•설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 제시하였어야 했는데도 불구하고 중개업자인 피고는 이를 이행하지 않았다.

만일 임대의뢰인이 이러한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인•설명서상에 기재하여야 할 의무가 있다.

따라서 중개업자인 피고의 과실 및 손해배상의 책임은 인정된다.

Ⅳ. 이번 사례의 시사점

지난 2011년 12월호에 다가구주택의 중개는 신중해야 할 필요성이 있으며 꼼꼼한 확인을 요한다는 기사를 썼었는데 이번호도 역시 마찬가지로 다가구주택의 선순위 임차권에 대한 기사를 쓰게 되었습니다.

이번 사건의 중요한 점은 대법원의 확정판결로서 다가구주택의 임대차계약 시 중개업자의 확인•설명 의무를 규정한 점을 들 수 있습니다.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률의 입법 취지에 비추어 볼 때 임차목적물이 경매될 경우 보증금을 확보할 수 있을 것인지 여부와 같이 임차인의 판단에 중요한 의미를 가지는 정보에 관하여, 즉 다가구주택의 중개 시 선순위 임차인들에 대한 권리관계가 향후 임차의뢰인의 보증금을 위협할 수준에 이른다면 중개업자는 이를 파악하여 이러한 위험성을 임차의뢰인에게 고지하고 임대차계약의 체결 여부를 결정함에 고려하도록 할 의무가 있다고 할 것입니다.

권리보다는 의무가 더욱 무겁게 부과되고 있는 요즘입니다. 힘드시겠지만 철저한 중개로 나와 우리의 재산을 안전하고 공고히 지켜주시길 당부 드리며, 아울러 정책당국에서도 중개업계의 안정과 활성화를 위한 원칙과 소신 있는 제도시행으로 중개업계와 중개시장에 팽배해져 있는 불신과 불만이 사그라질 수 있는 단초를 마련해 주시길 기원해 봅니다.

www.retry.kr

유형별 부동산중개사고 예방법

<임동진> 저출판사 : 부연사(부동산연구사)출판일 : 2011년11월

상세정보YES24.com