[임동진칼럼, 사고사례]다세대 옥탑방 임대차계약에 따른 손해배상의 책임

다세대 옥탑방 임대차계약에 따른 손해배상의 책임

『임대인의 말만을 신뢰한 임차인과 중개업자, 그리고 뻔히 보이는 미래의 불확실성이라는 모호한 문구로 해석한 재판부의 과중한 확대해석! 이런 현실에 중개업자의 책임은 가중이 될 수밖에 없습니다. 이제는 중개업계 스스로의 권익보호에 앞장서야 할 때입니다.』

전주지방법원 2010가단 9XX 손해배상(기), 2011나 46XX 손해배상(기)

Ⅰ. 사건의 개요

35세의 적지 않은 나이에도 아직 결혼도 못하고 변변한 애인조차 없던 원고 유치원은 새로운 곳에서 보금자리를 마련하면 새로운 인연을 만날 수 있다는 희망과 주변 지인들의 조언으로 이사를 가고자 자신이 마련할 수 있는 자금의 전부인 현금 35,000,000원을 준비하여 새로운 정착지를 찾아다니게 되었다.

그러던 중 원고 유치원은 2008년 10월의 어느 날 퇴근길에 한방공인중개사사무소의 간판이 눈에 띄어 그 곳 중개사무소에서 중개보조원 박보조와 대표자인 공인중개사 조공인을 만나 주변 다세대주택의 별도 출입문이 있는 옥탑방을 소개받기에 이르렀다.

결국 원고 유치원은 한방공인중개사사무소측의 권유로 계약체결에 이르게 되어 다세대주택 5층 옥탑방에 입주하기에 이르렀으나 이후 경매로 인하여 보증금 전부를 날리게 되었다.

(상기 등장인물 및 사무소명은 편의상 가명을 사용하며 이후 동일함.)

Ⅱ. 사실관계

피고 조공인은 공인중개사로서 전북 전주시 소재 한방공인중개사사무소를 운영하고 있으며, 피고 박보조는 상기 중개사무소의 “대표”라는 직함을 사용하면서 피고 조공인의 중개업무를 보조하는 중개보조원이다.

임차인인 원고는 2008년 10월 25일 피고들의 중개로 박임대소유의 전북 전주시 덕진구 소재 다세대주택의 옥탑층의 일부에 위치하고 있는 옥탑방에 대해 임대차 보증금 35,000,000원 임대차기간은 2008년 11월 21일부터 2009년 11월 20일까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하면서 계약금 3,500,000원은 계약당일에 지급하고 잔금 31,500,000원은 입주일인 2008년 11월 21일에 각 지급하기로 약정하고 계약을 체결하였다.

그러나 옥탑방은 이 사건 건물에 관한 건축물관리대장과 등기부등본에 주택으로 등재되어 있지 아니하여 전입신고 및 확정일자를 받을 수 없었고, 이에 원고와 박임대는 이 사건 다세대주택 303호를 임차하는 것으로 임대차계약서를 작성하면서 특약으로 ‘본 계약은 5층 옥탑방 임대차계약이며(건축물대장상 미등재) 임대인 박임대가 책임지기로 한다.’라고 기재하였다.

당시 박임대는 원고에게 말하기를 이 곳 303호는 박임대 본인의 친척이 거주하고 있으므로 문제가 발생할 경우 303호로 원고의 거처를 옮겨주겠다는 약속과 함께 임대건물인 다세대주택에 등재되어 있는 가압류등기도 2008년 12월 15일까지 말소하겠다고 약정하여 원고 유치원은 임대차계약서에 약정한대로 잔금을 지급하고 옥탑방을 인도받은 날 당일 다세대주택 303호로 전입신고를 마치고 확정일자까지 부여받아 놓았다.

한편 이 사건 임대차계약 체결 당시 다세대주택에는 청구금액 8,778,900원, 채권자는 남치권으로 된 가압류등기와 청구금액 45,000,000원, 채권자 전당보로 된 가압류등기 및 채권최고액 455,000,000원, 채무자 박임대, 근저당권자 주식회사 별빛저축은행으로 된 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있었다.

이후 원고 유치원이 입주한지 한 달도 채 지나지 않아 이 사건 다세대주택에 관하여 2008년 12월 19일 전주지방법원 2008타경 277XX호로 부동산임의경매절차가 개시되자 원고는 박임대에게 다세대주택 303호로 점유부분을 옮겨줄 것을 요구하였지만 임대인 박임대는 이에 응하지 않았다.(사실 이 사건 다세대주택 303호에는 박임대의 친척이 거주하지 않았다.)

결국 이 사건 임차물건인 다세대주택은 2010년 12월 30일 위 경매절차에 의해 매각되었으며, 2011년 2월 10일 배당절차가 진행되었으나 원고는 실제로 점유하고 있는 부동산과 주민등록상 주소지가 상이하다는 이유로 대항력 및 우선변제권을 얻지 못함에 따라 위 배당절차에서 배당금을 전혀 지급받지 못하고 임대차보증금 상당액 전부를 날리게 되었다.

Ⅲ. 쟁점사항

원고 유치원의 주장

원고는 중개업자인 피고들이 다세대주택 임대인인 박임대와 공모하여 박임대의 자력, 이 사건 다세대주택의 현황, 옥탑부분과 303호의 점유관계, 이 사건 다세대주택에 설정된 담보현황 등 채무관계, 임대차 보증금의 회수가능성 등에 관하여 원고를 적극적으로 기망하여 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하도록 함으로써 원고로부터 임대차 보증금 상당액을 편취한바와 다름없으므로 임대차 보증금 및 새로운 희망을 꺾고 원고의 전재산을 날리게 만들어 정신적 피해를 입었으므로 위자료를 배상해야 한다고 주장한다.

피고들의 주장

피고들은 임대차계약 체결 당시에 중개대상물인 다세대주택에 대한 확인·설명을 충분히 이행했다고 적극 항변하면서 이 사건 옥탑방(건축물대장상 미등재)을 확인해 본 결과 옥탑방은 주민등록 전입신고를 할 수 없어 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다고 설명하였고 계약서에도 기재가 되어있으므로 중개업자인 피고들은 중개대상물에 대한 확인·설명을 충분하게 수행했다고 주장한다.

또한 피고들은 문제가 발생하면 책임지겠다고 한 것은 박임대이며, 더 나아가 피고들은 문제가 발생하면 부동산이 책임을 질 수 없으니 임차인인 원고 유치원 스스로 잘 판단하여 계약에 임해야 할 것이라고 말하면서 다른 좋은 곳을 물색해 주겠다고까지 말하였으니 선량한 관리자의 주의의무도 확실히 이행하였다고 주장한다.(이 부분에서 중개보조원 박보조는 중개보조원으로서의 역할에만 충실했다고 별도 주장함.)

원고 유치원의 반박

원고는 분명한 것은 중개업자인 피고들이 계약당시에 말하기를 “만일 문제가 발생하더라도 거래사례비교법으로 분석해 보았을 때 이와 유사한 동일지역의 건물의 거래가격이 약 600,000,000원 정도에 거래가 되고 있으므로 추후 보증금 확보에는 문제가 없을 것이며, 전입신고도 안전하게 303호로 해두었고 확정일자인도 획득하였으므로 보증금 확보에 만전을 기했다고 볼 수 있다.”고 말했다고 반박하였다.

Ⅳ. 법원의 판단

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 제29조, 30조 규정에 의하여 중개업자는 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하고 중개대상물에 대하여 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하여야 할 업무상 의무가 있고 중개행위 중 고의 또는 과실로 인한 손해가 발생했을 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정되어 있다.

이는 중개보조원 역시 실질적으로 중개업무를 수행하게 되었을 경우에도 공인중개사법 취지에 비추어 마찬가지의 의무를 지게 된다고 할 수 있다.

이 사건을 살펴보면 피고 박보조는 “대표”라고 기재된 명함을 원고 유치원에게 교부하였고 이 사건 임대차계약서상 중개업자란에 조공인, 박보조 모두의 이름이 기재되어 있고 근저당권에 관한 확인·설명을 별도의 확인절차 없이 임대인 박임대의 구두설명에 의해서만 이행하였으며, 문제가 생기면 책임지겠다는 박임대의 말만을 신뢰한 채 계약서를 작성한 점 그리고 실제 점유하고 있는 임대차 목적물과 전입신고를 하고 확정일자를 받은 임대차목적물이 다를 경우 경매절차에서 임차인이 임대차 보증금을 회수할 수 없을 가능성이 있다는 점을 알았더라면(중개업자라면 당연히 알아야 된다는 재판부의 판단을 전제) 이 사건 임대차계약의 체결 자체를 재고하는 등 손해의 방지 또는 감소를 위한 방안을 강구하였어야 함에도 이를 게을리 하였다. 따라서 피고들은 이 사건 옥탑방에 대한 상태, 권리관계에 관하여 확인하고 설명할 의무를 다하지 아니한 과실이 있다고 봄이 상당하다.

따라서 중개업자인 피고들은 원고 유치원이 입은 손해를 배상하여야 할 책임이 있으나 그 책임은 손해액의 50%로 제한한다.

Ⅴ. 이번 사례의 시사점

이번 사건은 중개대상물의 상태와 권리관계에 대한 확인·설명의 의무가 얼마나 중요한지, 누가 어느 부분까지 수행해야 하는지를 명확하게 한 판결로 볼 수 있습니다.

사실 임대차 계약서에 근저당권 등에 대한 설명 및 기재, 임대인의 확고한 책임의식 표현으로 비추어 이번 판결이 중개업자에게는 씁쓸한 판시가 아닐는지 모르겠습니다.

재판부의 판단은 전문가의 위치에서 훤히 들여다보는 미래에 대해 적극적으로 말리지 않아 책임을 져야 한다는 말인데 과연 선관주의의무가 어디까지인지 생각해 볼 필요가 있을 것 같습니다.

☞ 임과장의 TIP! 다가구 옥탑방이 다세대 옥탑방보다 차라리 낫다!

주택임대차보호법에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이며, 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상 주민등록법시행령에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없다.(이 사건 다세대주택의 옥탑방은 주민등록지와 점유하고 있는 부분이 달라 금전적 손해가 야기되었음을 상기하시면 이해하기 쉽습니다.)

* 본인이 작성하는 사례는 실제 한국공인중개사협회에 청구되는 공제사건을 재구성한 것이며, [개인정보보호법]에 의거 사건번호를 고지할 수 없음을 양해하여 주시기 바랍니다.

한국부동산뉴스 2011년 12월호

부동산유통문제연구소 임동진(부동산학도병)

유형별 부동산중개사고 예방법

<임동진> 저출판사 : 부연사(부동산연구사)출판일 : 2011년11월

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