[임동진, 중개사고사례]임대차계약의 중개 시에도 세대 전출입내역 등을 확인해야..

임대차계약의 중개 시에도 등기권리증과

세대 전출입내역을 확인해야...

『최근 법원의 판례를 통해 자주 등장하는 용어 중 하나는 등기권리증과 더불어 선관주의 일 것입니다. 이번 사건에서는 임대차계약일지라도 중개업자의 중개행위가 개입이 되어 있다면 반드시 등기권리증을 확인해야 할 것이며, 더 나아가 해당 아파트 관리사무소를 통한 세대의 전출입여부도 확인할 것을 주문하고 있습니다.』

[해 당 판 례]

서울중앙지방법원 2010가합 117XXX 손해배상(기)

[관련 법조문]

민법 제681조(수임인의 선관의무),

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제29조(중개업자등의 기본윤리)

[참 고 판 례]

서울중앙지방법원 2009. 10. 28.선고, 2007가합 92822

: ‘소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는’ 특별한 사정이 없는 한 등기권리증을 확인하거나 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인하여야 한다.

Ⅰ. 사건의 개요

맹모삼천지교라고 했던가?

남들보다 비교적 일찍 결혼하여 중학생 두 딸을 둔 한석봉(가명, 이하 동일함)씨는 좋은 교육환경에서 아이들을 가르치고 싶은 마음에 교육특구라고 불리우는 강남으로 이사를 가고자 하였다.

한편 한석봉씨는 본인의 자금형편보다 무리하여 강남구 논현동에 있는 아파트를 계약하기에 이르렀으나 잔금까지 치르고 입주 후인 다음 날에서야 비로소 가장임대인에게 사기 당했음을 인지하게 되었다.

결국 한석봉씨는 이 사건 아파트의 소유주로부터 월세 보증금만을 인정받을 수밖에 없었고 나머지 전세보증금 상당액에 대하여 손해를 입게 되었다.

Ⅱ. 당사자 및 사실관계

당사자관계

피고 박공인은 서울시 강남구에서 별공인중개사사무소라는 상호로 피고 황공인은 백두산공인중개사사무소라는 상호로 각각 부동산중개업을 영위하고 있으며, 피고 박보조는 박공인의 중개보조원으로 피고 김보조는 황공인의 중개보조원으로 근무하고 있는 자들이며 원고 한석봉에게 서울시 강남구 논현동 소재 아파트에 대하여 부동산임대차계약을 중개하였다.(상기 등장인물 및 사무소명은 편의상 가명을 사용하며 이후 동일함.)

사실관계

원고 한석봉은 아이들에게 더 좋은 교육환경을 만들어 주기 위해 서울시 강남구로의 전입을 결심, 여기저기 알아보았지만 가진 돈에 비해 가족이 마땅히 거주할만한 주택을 찾기가 쉽지 않은 터에 우연찮게 피고 황공인의 백두산공인중개사사무소에 방문하게 되었다.

이런저런 상담 끝에 황공인의 중개보조원 김보조는 마침 한석봉에게 맞는 좋은 물건이 있다고 소개하였고 바로 임대인측 중개사무소, 즉 박공인의 중개보조원인 박보조에게 전화를 하여 물건을 소개하기에 이르렀다.

원고 한석봉과 백두산공인중개사사무소의 중개보조원인 김보조 그리고 임대인측 중개사무소의 박보조는 해당 물건의 상태를 확인하기 위해 아파트를 방문하게 되었다. 당시 박보조는 전 세입자가 직장을 옮기는 바람에 출퇴근이 자유롭지 못하여 집을 비워두고 먼저 이사를 갔다고 설명하였고 이에 김보조도 걱정할 필요 없이 계약을 체결하여도 될 것 같다고 권하였다.

결국 원고 한석봉은 중개보조원인 피고들의 말을 믿고 이 사건 아파트에 대해 전세계약을 체결하기로 마음먹고 박보조의 말에 따라 2010년 9월 15일 가계약금 3,000,000원을 지불하기에 이른다.

이틀 후인 9월 17일 13:00경 원고 한석봉은 백두공인중개사사무소에서 공인중개사인 피고 황공인과 중개보조원 김보조 그리고 임대인측 중개사무소의 박보조가 동석한 가운데 이 사건 아파트에 대하여 가장임대인인 성명불상자(실제 소유주와의 관계에서 임차인, 소유주 사칭)와 전세계약을 체결하였으며 계약체결 당시 양측 중개보조원들이 임대인과 임차인의 신분증을 받아 이를 복사하여 이 사건 전세계약서에 첨부하였고 계약 내용으로는 다음과 같다.

『임차보증금은 330,000,000원, 임대기간은 2010년 10월 12일부터 2012년 10월 11일까지로 하며 계약당일에 기 지급한 가계약금 3,000,000원을 제외한 계약금 30,000,000원을 지급하고 잔금 297,000,000원은 입주일인 2010년 10월 12일에 지급하기로 한다.

본 계약에 앞서 임대인, 임차인과 양측 중개사무소 측에서 현장을 방문하여 물건의 상태를 확인한바 임대인, 임차인의 신분증을 복사하여 계약서에 첨부한다.』

한편 임차인인 원고 한석봉은 입주 전인 2010년 9월말경 이 사건 아파트에 대해 전입신고를 하고 동사무소에서 확정일자를 받은 후 잔금일인 2010년 10월 12일 잔금을 임대인 명의의 새마을금고 계좌에 입금하고 이 사건 아파트에 입주 하였다.

그런데 원고 한석봉이 입주를 완료한 다음날인 2010년 10월 13일경 이 사건 아파트의 관리소장이 원고에게 “위 아파트는 이미 2010년 8월경 다른 사람에게 임대차 계약이 완료된 물건이다.”라고 고지하여 원고가 즉시 해당 부동산 및 소유주에게 연락을 취하여 사건에 대해 알아본 결과 원고가 맺은 임대차계약은 가장임대인과 계약이 된 것임을 알게 되었다.

결국 원고 한석봉은 이 사건 아파트의 실제 소유주로부터 임차인이자 가장임대인이 지급한 월세보증금 10,000,000원만을 인정받게 되었고 330,000,000원 중 320,000,000원의 손해를 입게 되었다.

Ⅲ. 쟁점사항

원고 한석봉의 주장

피고들 특히 공인중개사는 민법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의거 중개의뢰인에게 신의와 성실로써 중개대상물에 관해 설명해야했지만 이 사건의 공인중개사들은 실제로는 거의 중개안내를 이행하지 않았으며 중개업무 대부분을 중개보조원들이 수행하였으므로 이에 따른 중개보조원에 대한 무한책임을 져야 한다고 주장하는 한편 법원의 판례에서도 강조하듯 현실적으로 소유자를 사칭하는 사람과의 사이에서 매매 등에 의해 대금을 편취당하는 사안도 쉽게 찾아볼 수 있는 만큼 이 사건의 경우 등기부등본과 신분증 확인은 물론 행정안전부가 제공하는 신분증 진위여부, 등기권리증에 대한 대조작업을 통해 안전한 거래가 이루어질 수 있도록 했어야 한다고 주장한다.

피고 박공인과 황공인의 주장

공인중개사인 피고들은 이 사건과 관련한 주도적인 중개행위는 양측 중개보조원, 즉 박보조와 김보조가 수행을 하였으며 더욱이 임장활동 당시 계약당사자인 임차인도 동행하여 꼼꼼하게 살펴보고 확인했음은 물론 중개보조원들이 주도적인 중개행위를 수행하면서 임차목적물에 대한 등기부등본과 신분증의 대조 및 확인, 계약서에 신분증 복사본 첨부 등 중개대상물에 대한 확인·설명을 성실하게 했기 때문에 이 사건 손해에 대한 배상책임을 질 수 없다고 반박한다.

Ⅳ. 법원의 판단

공인중개사인 피고들은 물론 중개보조원인 피고들까지도 이 사건 아파트의 등기부등본을 바탕으로 실제 소유자임을 판단하였을 뿐, 그 외 가장임대인이 등기권리증을 소지하였는지 여부를 확인하지 않았으며, 위조된 신분증만을 첨부하였을 뿐 신분증이 제대로 발급된 것인지, 위조된 것이 아닌지에 대한 판단이 없었다. 또한 이 사건 아파트의 관리사무소를 통하여 위 아파트가 이미 2010년 8월경 다른 사람에게 임대된 사실을 알고 있었거나 알 수 있었음에도 피고들은 관리사무소에 위 아파트의 임대차 여부에 관한 사항을 확인하지 않았다.

따라서 피고들은 연대하여 이 사건에 관한 손해액 중 일부에 대한 배상책임이 있다.

(이 사건은 원고와 피고들 그리고 양측의 변호인들이 입회한 가운데 재판장의 조정으로 중개업자의 책임을 30%로 제한받았다.)

Ⅴ. 이번 사례의 시사점

이번 사건은 아파트 임대차계약에 있어서도 등기권리증에 대한 확인을 강조하면서 관리사무소 등을 통해 좀 더 면밀하게 조사할 것을 주문한 사건으로 볼 수 있습니다.

최근 판례에 자주 등장하는 용어는 등기권리증이라고 볼 수 있는데요 매매거래이든 임대차거래이든 공인중개사는 소유권의 귀속에 관해 의문을 품을 여지가 없는 특별한 사정이 없는 한 등기권리증을 반드시 확인해야 할 것이며 더 나아가 아파트 관리사무소에 방문하여 최근 전출입내역을 조사한다던지 소유자의 주거지나 근무지 등에 연락하거나 그곳에 가서 확인하는 등으로 소유권의 유무를 조사하고 확인해야 할 것입니다.

회원 여러분 올 한해 건강한 중개, 풍성한 중개를 기원하오며, 임진년 새해 복 많이 받으시길 기원합니다.

☞ 임과장의 TIP! 전국어디서나 전입세대 열람가능!

전입세대열람은 기존 관할 행정구역에서만 가능했던 것이 현재 관할 행정구역에 상관없이 전국 모든 민원창구에서 원하는 지역의 전입세대 열람을 할 수 있게 되었습니다.

예컨대 과거에는 서울 종로구 사직동에 소재한 물건의 전입세대 열람은 사직동 주민센터에서만 할 수 있었지만 현재는 전국 주민센터 어디서나 열람을 할 수 있게 되었습니다.

전입세대 열람은 연간 약430만 건 가량이 이뤄지고 있으며 향후 전입세대열람 신청이 더욱 증가될 소지가 있어 행정안전부에서 민원인의 편익적 개선이 이루어졌습니다.

자세한 사항은 행정안전부 주민과로 문의하시면 됩니다.

부동산유통문제연구소

임동진 www.retry.kr

유형별 부동산중개사고 예방법

<임동진> 저출판사 : 부연사(부동산연구사)출판일 : 2011년11월

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