[임동진 칼럼, 사고사례]상당기간 업무수행불가, 휴업신고부터 제대로 해야...

상당기간 중개업무를 수행할 수 없다면 휴업신고부터 철저히 해야 한다.

[해 당 판 례]

울산지방법원 2010가단 253XX 임대차보증금

[처벌의 근거]

울산지방검찰청 2010년 형제31XXX

공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제1항

형사소송법 제334조 제1항

이번 사례는 실질적으로는 휴업상태이면서 개인적인 이유로 등록관청에 휴업신고를 하지 못해 그로 인한 주변인의 중개업자 행세, 손해발생, 배상책임에 관한 법원의 판결입니다. 판례를 접하면서 많은 부분이 “참 억울하고 어의 없다.”라는 생각이 들면서도 휴업에 따른 안일한 조치가 이런 화를 불러왔음에 우리 스스로 한 번쯤 경종을 울릴 필요가 있다는 판단에서 사례를 올리고자 합니다.

Ⅰ. 당사자 및 사실관계

당사자관계

피고1 황조수는 특별한 직업 없이 여러 가지의 잡다한 일들을 하면서 생활하는 자로 주로 건축상담 및 건물하자보수 등을 하는 사람이며, 피고2 김공인은 공인중개사 자격을 취득한 후 경남 양산시 소재 부동산도시공인중개사사무소를 운영하던 자로서 불경기에 사무소 유지비용을 일부라도 충당할 목적으로 피고1 황조수에게 자신의 사무소 일부를 전대하였다.

원고 이장석은 임차의뢰인으로서 피고1 황조수의 불법 중개로 인해 손해를 본 피해자이다.(상기 원고와 피고 그리고 공인중개사사무소의 이름은 가명으로 이후 동일함.)

사실관계

원고 이장석(이하‘원고’라고 합니다.)은 자동차 부품관련 회사의 연구원으로 재직하고 있던 중 주거지의 계약기간 만료로 인하여 새로운 주거지를 물색하던 중 2010년 1월 15일 함께 근무하고 있던 동료와 피고2 김공인(이하‘피고2’라고 합니다.)이 운영하고 있던 경남 양산시 소재 부동산도시공인중개사사무소를 방문하였다. 이때 원고는 피고1 황조수(이하 ‘피고1’이라고 합니다.)의 안내로 다가구주택과 원룸 등 몇 군데 물건을 살펴보았으며 그 중 비교적 깨끗하고 출퇴근이 용이한 지역 2층에 위치한 원룸에 대해 계약을 하기로 마음먹었다.

당시 원고는 공인중개사사무소에 다른 사람이(등록증상 대표자는 여자인데 남자인 피고1이 근무) 마치 대표자처럼 일처리를 하기에 등록증에 기재되어 있는 대표자에 대해 물었지만 피고1은 실질적인 대표자는 자신으로 등록증에 기재된 여성은 공동 대표자인데 몸이 좋지 않아 요즘 사무소에 나오지 못하고 있으며 혹여 하자가 발생할 시 자신이 모든 책임을 진다고 설명하고 더 나아가 이 곳 공인중개사사무소는 보험처리가 가능하므로 아무 염려할 것이 없다고 부연설명까지 하였다.[재판진행 중 밝혀진 사실로는 피고2 김공인에게는 별도로 관할관청에 등록된 중개보조원이 있었으며, 당시 대표자인 피고2는 불경기에 집안의 우환까지 겹쳐 사무실에 제대로 나올 수 있는 처지가 아니었고 등록된 중개보조원 역시 그 즈음에 그만둔 상태로 피고2의 전차인에 불과했던 피고1이 본연의 업무는 망각한 채 중개업자 행세를 하면서 피고2의 중개업무까지 무단, 무등록, 무자격 상태로 진행하였던 것으로 실제 계약서에는 등록된 공인중개사의 인장이 아닌 공인중개사의 이름이 새겨진 막도장으로 날인하였음이 밝혀졌다.]

다음 날인 2010년 1월 16일 원고는 피고1이 안내한 경남 양산시 북정동 소재 원룸 2층에 대해 임대인의 대리인이자 실제 대표자임을 자처한 피고1과 전세보증금 23,000,000원에 계약기간은 2010년 2월 1일부터 2011년 1월 31일까지로 하는 전세계약을 체결하였으며 당일 계약금조로 1,000,000원을 수표로 피고1에게 지급하고 잔금지급일인 2010년 2월 1일 피고1의 계좌로 22,000,000원을 송금하였고 피고1은 원고로부터 전세보증금 23,000,000원을 자신이 모두 직접 지급받은 후 그 중 2,000,000원을 임대인에게 지급하고 나머지 21,000,000원은 개인적인 용도로 사용하였다.

이후 임대인은 원고가 입주하고 1년 4개월이 지난 후에야 갑작스레 원고에게 2,000,000원을 입금함과 동시에 퇴거해 줄 것을 요구하기에 이르렀다.[임대인은 원고와의 재판과정에서 자신도 피고1에게 속은 피해자일 뿐이며, 처음부터 공인중개사사무소의 직원관리 소홀 내지 전차인에 대한 방임으로 체결된 무효인 계약으로 원고와의 계약은 무효라고 주장하였다.]

한편 이즈음 원고는 피고2를 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률위반으로 고소하여 피고2는 피고1에게 이 사건 중개업소의 명칭과 등록번호를 사용하게 하는 등 동법 위반으로 약식기소되어 벌금 2,000,000원에 처해지게 되자 피고2가 이에 불복, 정식재판을 청구하였으나 울산지방법원은 위 약식기소내용을 그대로 확정하였다.

Ⅱ. 쟁점사항

과연 공인중개사인 피고2는 피고1에게 사무소 명칭 및 등록번호를 사용하게 했는가?

먼저 공인중개사인 피고2 김공인은 “2005년 공인중개사 자격을 취득한 후 경남 양산시 소재 공인중개사사무소를 개설등록하면서 중개업을 처음 시작하는 단계이고 당시 30대초반의 미혼여성이라는 신분이었기에 경력이 많은 베테랑 중개보조원을 관할관청에 등록하여 채용하였고 아울러 동네의 지리와 각종 현안에 대해 많은 것들을 알고 있는 피고1에게 사무실의 한 켠을 전대해주어 여러 모로 도움 받을 생각이었다.” 또한 “본인은 집안의 우환과 건강상의 문제까지 겹치면서 잠시 휴업을 한 상태였을 뿐 명의대여는 아니다.”라고 주장하는 한편(피고1 또한 피고2의 주장을 인정하는 진술 및 조서를 기 작성함.) “판결문 상에도 나타나 있듯이 피고1은 중개업자 혹은 중개보조원의 위치로서 계약체결을 하기 이전에 임대인의 대리인 자격으로 계약에 임했으며 전세보증금 23,000,000원 중 2,000,000원을 임대인에게 지급하였기 때문에 임대차계약이 불성립되었다.”고 볼 수도 없어 이는 임대인을 대리한 피고1의 행위로 인해 발생한 사안이므로 2,000,000원 외 나머지 금액 21,000,000원을 배상해야 한다고 주장한다.

[여러 진술과 정황상 임대인은 처음부터 전세계약임을 인지하고 있었던 것으로 보이나 임대인은 전세계약이 아닌 월세계약이라고 재판중 진술을 번복하였다. ; 임대인은 임차인인 원고로부터 은행계좌로 매달 일정액의 관리비를 받았으면서도 나머지 전세보증금인 21,000,000원의 입금이 지연되자(임대인의 대리인 피고1 황조수로부터 미 입금) 1년 4개월이 지난 2011년 6월 22일 2,000,000원을 원고에게 반환하고 계약의 불성립을 주장함. 또한 임대인은 추후 말을 바꾸어 전세계약이 아닌 월세계약이었다고 진술함.]

Ⅲ. 법원의 판단

피고1 황조수에 대한 판단

사건의 정황 및 진술 그리고 증거들에 의하면 피고1은 이 사건 전세계약의 체결을 중개한 것은 사실로 보이며 고의로 원고를 기망했으므로 피고1은 이러한 불법행위로 인한 원고의 손해를 배상할 책임이 있다.

피고2 김공인에 대한 판단

피고1은 원고와의 사이에서 이 사건 전세계약을 중개하였고, 원고로부터 직접 전세보증금을 모두 지급받아 결국 원고가 보증금을 회수하지 못하게 하는 손해를 입게 만들었으므로 부동산중개거래에 있어 위와 같은 고의의 불법행위로 원고에게 손해를 입힌 것이고, 피고2는 피고1로 하여금 이 사건 중개업소를 사용하게 하여 원고가 위와 같은 손해를 입도록 하였으므로, 피고2는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제2항에 의거 원고가 입은 손해에 대하여 배상책임을 진다.

다만, 임차인인 원고 또한 이 사건 전세계약을 체결함에 있어 피고1의 위임장, 공인중개사 자격증 등을 확인하고 피고1이 전세보증금 수령 권한에 대해 건물 소유자에게 직접 확인하고 소유자로부터 영수확인을 받는 등으로 피고1의 자격 내지 권한을 제대로 확인하였어야 할 것인데 이를 제대로 확인하지 아니한 잘못이 있다고 할 것이므로 피고들이 배상해야 할 손해액을 정함에 있어 이를 직권으로 참작하기로 하여 피고들의 과실비율을 75%로 제한한다.

Ⅳ. 이번 사례의 시사점

이번 사례는 우리가 곰곰이 한 번 생각해 볼 필요성이 있는 문제인 것 같습니다. 공인중개사인 대표자 입장에서는 명의대여나 자격증 대여가 아닌 정상영업을 하던 사람으로 개인적인 사정으로 인하여 사무소에 출근할 여건이 되질 않아 당분간 영업을 하지 못했으나 사무소 한 켠에 임차한 전차인으로 인해 문을 열어둘 수밖에 없는 입장이었을 것입니다. 물론 장기간 부재나 기타의 사유로 영업을 하지 못할 시에는 휴업을 해야 했지만 그 역시 임차인으로 인해 녹녹치 않았던 것도 사실이고요.

법원 판결문과 검찰 조서에도 명백하게 나타났듯이 공인중개사인 대표자는 실제 영업을 하고 있던 중이었으며 개인적인 사정으로 인해 일시적 휴업상태였을 뿐이고 당시 계약서에 날인된 인장도 대표자의 인장이 아닌 전혀 다른 인장이 날인되어있어 충분히 공인중개사의 입장을 알 수 있었음에도 불구하고 무거운 책임을 지운 것은 전혀 개운한 판단이라고 할 수 없을 것입니다. 진술을 번복한 임대인에게는 책임이 없고 공인중개사에게 선관주의의무만을 강조한 배상판결 과하지 않은가요?

부동산유통문제연구소(부동산학도병), 임동진 소장

경기도 수원시 팔달구 중동 100 해피니스프리빌 919호

한국부동산뉴스 2012년 3월호 사고사례기사는 부동산유통문제연구소에서 저작권을 가지고 있습니다. 본 사례를 옮기실 적에는 반드시 출처를 기재하시기 바랍니다. 또한 본 사고사례기사는전국 8만4천여 중개업자를 위한 사고경감 켐페인의 일환으로 진행되는 것으로 개인적 논문작성을 위한각종 데이터의 요구, 상담요구, 질의에 대한 응답강요는 절대응하지 않으니 양해바랍니다.

* 단 사회적 약자에 대한 상담은 무료로 진행하오니 주저없이 연락주세요.

유형별 부동산중개사고 예방법

<임동진> 저출판사 : 부연사(부동산연구사)출판일 : 2011년11월

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