[임동진 칼럼, 중개사고사례]임대차 계약의 동시이행관계, 철저히 만전을 기해야...

임대차 계약의 동시이행관계, 중개업자는 철저히 만전을 기해 쌍방이 이행할 수 있도록 해야 한다.

[해 당 판 례]

의정부지법 고양지원 2010가합 96XX 손해배상

[관 련 근 거]

민법 제618조[임대차의 의의], 제623조[임대인의 의무], 제750조[불법행위의 내용], 제756조[사용자의 배상책임]

이번 사례는 임대차계약 시 임대인의 임대차목적물 인도의무와 임차인의 임대보증금 지급의무라는 동시이행관계에 있어 중개업자의 안일한 대응이 사고로 이어진 우리에게 한번 쯤 생각해 볼만한 사건인 듯합니다.

Ⅰ. 당사자 및 사실관계

당사자관계

피고1 서청난은 경기도 고양시 일산서구에서 ‘엄청난부동산’이라는 상호로 부동산 중개업을 하고 있으며, 소외 박조수는 피고1 서청난의 중개보조원으로 근무하고 있는 자로서 이번 사건의 중개행위 시 주된 업무수행자이다.

또한 피고2 최지오는 같은 소재지에서 ‘푸른지오공인중개사사무소’라는 상호로 중개업을 하고 있으며, 피고3 김보조는 피고2 최지오의 모친이자 중개보조원으로 근무하고 있다.(상기 등장인물 및 사무소명은 가명으로 이하 동일함.)

사실관계

원고 정시박(이하 ‘원고’라고 합니다.)은 피고1 서청난, 피고2 최지오(이하 각‘피고1, 피고2’라고 합니다.)의 공동 중개로 2009년 10월 1일 소외 임대인 강임대와의 사이에 강임대 소유의 경기도 고양시 일산서구 소재 아파트에 관하여 임대차보증금은 140,000,000원으로 하되 계약 당일 계약금 14,000,000원 중 10,000,000원을 지급하고 2009년 10월 5일에 나머지 계약금 4,000,000원을 지급하며 2009년 11월 13일에 잔금 126,000,000원을 지급하기로 하고 임대차 기간을 2009년 11월 13일부터 2011년 11월 12일까지로 하는 임대차계약을 체결하여 원고는 임대인인 강임대에게 이 사건 임대차계약 당일 계약금 14,000,000원 중 10,000,000원을, 2009년 10월 5일에 나머지 계약금 4,000,000원을 각 지급하였다.

이후 원고는 피고1의 중개보조원인 박조수와 함께 2009년 11월 13일 17:00경 피고2가 운영하고 있는 푸른지오공인중개사사무소에서 임대인 강임대를 만난 뒤 피고2의 중개보조원인 피고3 김보조를 통해 액면 126,000,000원의 국민은행 발행 자기앞수표 1매를 잔금으로 지급하였다.

그러나 강임대는 위와 같이 임대차 보증금을 모두 지급받은 다음 원고에게 이 사건 아파트를 2009년 11월 16일에 인도하겠다며 임차목적물 인도일의 연기를 요구하였고, 원고가 위 요구를 받아들이지 아니하자 그 자리에 위 자기앞수표 1매를 둔 채 푸른지오공인중개사사무소를 떠났다.

이후 박조수는 더 이상 이 사건 임대차계약의 이행을 기대할 수 없다고 판단한 나머지 푸른지오 공인중개사사무소를 떠났고 남겨진 원고는 일단 식사를 하기 위해 수표는 피고3에게 맡겨둔 채 푸른지오공인중개사사무소를 잠시 나갔다.

그런데 원고가 위와 같이 푸른지오공인중개사사무소를 나와 있던 사이에 임대인 강임대가 푸른지오공인중개사사무소를 찾아와서 이 사건 아파트의 열쇠나 전세권설정등기에 필요한 서류는 교부하지 않은 채 중개보조원인 피고3 김보조로부터 상기 금원의 자기앞수표를 받아 갔다.

그러나 수표를 수령해간 강임대는 임대차목적물인 이 사건 아파트를 인도해주지도 않고 급기야 연락마저 두절되어 결국 원고로서는 다른 주택에 임차를 하기에 이르렀다.

결국 원고는 임차보증금 전액 상당의 손해를 입어 임대인 강임대를 상대로 소송을 제기, 전부 승소하였으나 연락조차 되지 않는 강임대를 상대로 손해를 보전받기가 힘들다고 판단 당시 임대차계약을 중개하였던 중개업자들을 상대로 소송을 제기하기에 이르렀다.

Ⅱ. 쟁점사항

원고의 주장

피고들은 전문가 자격을 취득하여 현업에 종사하고 있는 자들로서 중개의뢰를 받은 때는 물론이고 금전이 오가는 계약상황에서도 전문가로서의 역량을 발휘하여 비전문가인 중개의뢰인을 보호해야 할 것이나 피고들은 이 사건 임대차계약에 따른 잔금 지급 및 이 사건 아파트의 인도 장소에 참석한 상태에서 원고가 임대차보증금 중 잔금을 지급하였음에도 불구하고 안일하게 대응하여 임차목적물을 인도받지 못하게 하는 결과를 초래하였다.

특히 피고1과 그의 중개보조원 박조수는 임차인측 중개업자로서 임대인 강임대가 이 사건 아파트의 인도 거절의사를 표시하였으면 원고로 하여금 임대차보증금을 회수하도록 하는 등 필요한 조치를 취하여야 함에도 단지 상당한 시간이 경과하도록 계약이 이행되지 않고 그 이행가능성도 없어 보인다는 이유로 푸른지오공인중개사사무소에 원고를 혼자 내버려둔 채 떠난 과실이 있다고 주장한다.

피고1 서청난의 주장

피고는 이 사건과 관련하여 원고가 지급한 잔금을 임대인 강임대가 피고2의 중개보조원인 김보조를 통해 수령해 갔다는 내용을 전해 듣고 혹시 모를 사고에 대비하기 위해 잔금일 다음날인 2009년 11월 14일에 액면가 126,000,000원의 자기앞수표 1매로 지급된 잔금에 대해 국민은행을 통하여 지급정지를 신청해 주었다.

그런데 나중에 알게 된 사실은 원고가 원고의 장인회사 거래처 법무사의 조언으로 추후 배액배상을 받을 요량으로 지급정지를 풀기에 이르러 이를 임대인인 강임대가 수령해 가서 손해를 야기한 것으로 피고와는 전혀 관계가 없으며, 즉 이는 원고 스스로 권리를 포기한 결과이지 피고의 중개과실은 없다고 주장한다.

또한 피고는 원고에게 “오늘 집을 인도받음과 동시에 전세권설정등기절차를 이행하고, 아파트 열쇠를 가져온다면 잔금을 지급하라”고 말한 사실이 분명하게 있으므로 피고의 과실을 논하는 것은 잘못된 주장이라고 반박한다.

피고2 최지오와 피고3 김보조의 주장

원고는 피고들이 돈을 맡아주고 있다가 원고가 식사를 위해 자리를 비운 사이 임의로 임대인 강임대에게 지급한 것으로 주장하고 있으나 이는 사실이 아니며 임차인인 원고가 임대인 강임대와 감정이 나빠지자 11월 13일에 집을 비워달라고 통보하며 돈을 놓고 나간 것이며, 마침 사무소를 나갔던 강임대가 다시 돌아와 13일에 집을 비워준다고 약속하고 잔금을 가져간 것이다.

원고는 임대인 강임대와 중개업자인 피고들이 없는 상태에서 조건을 조율하다가 서로 감정이 격해져서 일이 잘못된 것으로 중개업자인 피고들은 전혀 과실이 없다고 항변한다.

Ⅲ. 법원의 판단

손해배상발생의 책임

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 공인중개사법 제29조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행하여야 할 의무를 부담하고 있는 바, 통상 임대차계약에 있어 임차인의 임대차보증금 지급의무와 임대인의 임대차목적물 인도의무는 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 부동산거래에 관해서 전문적인 지식과 경험을 가진 중개업자로서는 선량한 관리자의 주의와 신의•성실로써 임차인의 임대차보증금 지급과 임대인의 임대차목적물 인도가 동시에 이행되도록 중개업무를 수행하여야 할 의무가 있고, 나아가 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 부동산 중개업자의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여도 위와 같은 주의의무를 부담한다고 할 것이다.

피고1 서청난에 대한 판단

피고의 중개보조원인 박조수는 이 사건 임대차계약에 따른 잔금 지급 및 이 사건 아파트의 인도 장소에 참석한 상태에서 원고가 임대차보증금의 나머지 잔금을 지급하였음에도 임대인 강임대가 이 사건 아파트의 인도 거절의사를 표시하였으면 원고로 하여금 임대차보증금을 회수하도록 하는 등 필요한 조치를 취하여야 함에도 불구하고, 단지 상당한 시간이 경과하도록 계약이 이행되지 않고 그 이행가능성도 없어 보인다는 이유로 상기 푸른지오공인중개사사무소에 원고를 혼자 내버려둔 채 떠난 과실이 있다고 할 것이다.

결국 그로 인하여 원고가 위 임대차보증금 상당의 손해를 입게 되었으므로 피고1 서청난은 박조수를 중개보조원으로 고용한 사용자로서 민법 제756조에 따라 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.

피고2 최지오 및 피고3 김보조에 대한 판단

이 사건 임대차계약에 따른 잔금 지급 및 이 사건 아파트의 인도일인 2009년 11월 13일 당일에 강임대가 이 사건 아파트의 인도를 거절하는 의사를 명백히 표시하면서 인도일의 연기를 요청하였으나 원고가 이를 받아들이지 아니하는 상황이었으므로 피고2의 중개보조원인 김보조로서는 원고가 지급한 위 자기앞수표를 보관하게 되었으면 임대인인 강임대로부터 이 사건 아파트의 열쇠를 교부받음과 동시에 강임대에게 위 자기앞수표를 교부하였어야 함에도 불구하고 만연히 이 사건 아파트의 열쇠를 교부받지 아니한 채 강임대의 말만을 믿고 위 자기앞수표를 건넨 과실이 있다고 할 것이고, 그로 인하여 원고는 이 사건 아파트를 인도받지 못한 채 임대차보증금 140,000,000원을 지급하게 됨으로써 위 임대차보증금 상당의 손해를 입게 되었다고 할 것이다.

소 결

여러 가지 증거와 정황을 종합하여 살펴보았을 때 원고는 임대인 강임대가 이 사건 아파트의 인도를 거절하는 등으로 이 사건 임대차계약의 이행과 관련하여 다툼이 생겼으면 즉시 지급한 임대차보증금의 반환을 요청하는 것이 일반적인데도 이를 하지 아니하였고, 2009년 11월 16일경 국민은행에 액면가 126,000,000원의 자기앞수표에 대하여 사고신고를 하였다가 강임대와의 사이에 이 사건 임대차계약과 관련한 다툼이 해결되지 아니하였음에도 그 다음날 위 사고신고를 취하한 잘못이 있음을 알 수 있다.

그러나 이는 피고들의 책임을 면하게 할 정도는 아니므로 피고들의 면책주장은 받아들이지 아니하고 다만 피고들이 배상할 손해액의 산정에 있어 이를 참작하기로 하되 원고의 과실비율은 35%로 봄이 상당하므로 피고들의 손해배상책임을 나머지 65%로 제한한다.

Ⅳ. 이번 사례의 시사점

이번 사건을 접하는 우리는 이 한 가지만은 반드시 알아둘 필요가 있을 것입니다.

바로 임대차계약에 있어 “임차인의 임대차보증금 지급의무와 임대인의 임대차목적물 인도의무는 동시이행관계”라는 점인데요. 반드시 목적물의 인도와 대금지급은 동시에 빈틈없이 이루어져야 한다는 것입니다. 또한 내 사무소에 온 귀한 손님을 그냥 덩그러니 내버려두는 일도 없어야 하겠지요.

늘 되풀이 되는 말이지만 사법부는‘선관주의’라는 네 글자로 중개업자를 꼼작할 수 없게 만드는 올가미를 던져 놓곤 합니다. 올가미에 묶이지 않기 위해서는 우리 스스로 차분한 판단으로 중개업무를 수행해 나가야 합니다.

부동산유통문제연구소 임동진