[임동진칼럼, 중개사고사례] 공시되지 아니한 권리관계 설명 누락에 대한 책임

중개대상물에 대한 확인•설명 미흡 : 공시되지 아니한 권리관계에 대한 설명 누락

『이번 사건은 임장활동의 중요성, 더 나아가 공시되지 아니한 권리관계(전반적인 임차인들에 대한 관계)에 대한 설명의 누락이 결국 중개업자의 과실로 이어져 배상책임까지 안게 된 사례입니다. 중개행위는 반드시 중개업자 스스로가 이행하여야 하며, 공시되지 아니한 권리관계까지도 꼼꼼히 살피고 확인•설명을 해야 합니다.』

대구지방법원 2011가단 XX 손해배상(기)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조

Ⅰ. 기초사실관계

피고 임공인(이하‘피고’라고 한다.)은‘센트레공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 영위하는 중개업자이고 소외 남보원(이하‘중개보조원 남보원’이라고 한다.)은 피고가 개설한 위 공인중개사사무소에서 등록하지 않은 채 실제 중개업무를 수행한 중개보조원이다.

원고 이임차(이하‘원고’라고 한다.)는 다니던 직장에서의 조기퇴직으로 인해 새로운 직장을 구하여 타지로 이사를 해야 되는 상황을 맞아 우연히 들른 구미지역 소재의 피고가 운영하는 센트레공인중개사사무소에서 2009년 4월 14일 피고와 중개보조원 남보원의 중개로 임대인 한임대와의 사이에 한임대 소유의 경북 구미시 소재 4층 다가구주택 중 203호(이하‘이 사건 주택’이라고 한다.)에 관하여 임대차보증금을 50,000,000원, 임대차기간을 2009년 5월 12일부터 2010년 5월 11일까지로 정한 임대차계약(이하‘이 사건 계약’이라고 한다.)을 체결하였으며 원고는 피고에게 임대보증금으로 2009년 5월 13일 20,000,000원을 2009년 5월 14일에는 28,000,000원을 각 송금하기에 이르렀다.

한편 위 계약 체결 당시 이 사건 주택이 포함된 다가구 전체 건물에는 새마을금고의 2007년 4월 30일자 채권최고액 378,000,000원 및 42,000,000원의 각 근저당권설정등기가, 이 중 502호에 대하여는 소외 서보은의 2008년 1월 30일자 전세보증금 50,000,000원의 전세권설정등기가 마쳐져 있었으며 503호에 대하여는 2007년 6월 13일 전입하고 보증금 100,000,000원의 임대차계약을 체결한 권대세가 거주하고 있음은 물론 그 외 소액임차인 등이 각 거주하고 있는 상태였다.

그 후 이 사건 주택이 포함된 다가구 전체 건물은 새마을금고의 임의경매신청에 따라 대구지방법원 김천지원 2010타경 26XX호로 임의경매절차가 진행되어 낙찰되었는데, 2010년 10월 25일자 배당표상 실제 배당할 금액 459,764,184원 중 1순위로 각 12,000,000원씩 소액임차인 세 명이 배당을 하였으며, 2순위로 새마을금고가 341,169,380원을 3순위로 확정일자 임차인 권대세가 82,594,804원을 배당받고 후순위자인 원고 등은 전혀 배당받지 못하게 되었다.(상기 등장인물 및 사무소명은 편의상 가명을 사용함.)

Ⅱ. 쟁점사항

원고 이임차의 주장

임대차계약 체결 당시 이 사건 주택의 임대차 및 관리 등의 업무를 위임받은 피고는 이 사건 계약을 직접 체결하였고 임대인 한임대는 당시 자리에 참석하지 않았다.

이 사건 계약 당시 피고는 계약서를 작성하여 중개대상물 확인•설명서와 함께 원고에게 교부하였는데 그 설명서 내용 중 가장 중요한 부분은 권리관계라고 생각한 임차인인 원고는 모든 내용을 자세히 확인하였으며, 기재내용 중 토지란에 채권최고액 420,000,000원 채권자는 새마을금고로 채무자는 한임대로 기재, 건축물란에는 전세권설정등기 1건이라고 기재되어 있었을 뿐 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항란은 아무런 기재가 되어있지 않아 중개업자이자 임대인의 대리인인 피고에게 또 다른 세입자의 여부를 문의하자 현재 다른 세입자는 전혀 없으며, 자신이 전적으로 위탁받아 관리하고 있으므로 피고 자신이 책임질 것이니 자신을 믿으라고 하여 원고는 전문가인 피고를 믿을 수밖에 없었다고 주장한다.

한편 피고는 이 사건 계약 체결에 있어 임대 및 관리 등 이 사건 주택에 대한 모든 관리를 위탁받아 관리하고 있었으므로 이 사건 주택에 대한 임대차관계 등 모든 사항은 당연히 알고 있었을 것이 분명함으로 피고가 주장하는 임대인의 고지에 따른 계약체결이었다는 것은 거짓말이며, 만일 임대인의 고지대로 계약을 체결하였다고 하더라도 전문가의 직업윤리에 반하는 거짓된 언행으로 임대내용을 숨긴 채 중개에 임했으므로 임차인의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다.

피고 임공인의 주장

피고는 통상적인 건물관리에 대해서만 한임대로부터 위임 받아 위탁업무를 수행하였을 뿐 총괄적인 위탁업무 상태는 아니었다고 주장하면서도 피고는 중개업자로서 꼼꼼하게 임대차계약서의 작성 및 중개대상물에 대한 확인•설명을 성실히 이행하였으며, 중개업자인 피고 외 중개보조원 남보원이 임장활동을 적극적으로 수행하였으므로 자신은 문제될 것이 없다고 주장한다.

한편 이 사건 건물에 임의경매절차가 진행 된 결정적 상황에 대한 설명, 즉 근저당권에 대한 확인•설명은 충분하게 설명하고 서면으로 제시하였으므로 피고는 과실책임이 없다고 항변한다.

Ⅲ. 법원의 판단

부동산중개업자는 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있고 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태•입지 및 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 권리관계 등의 사항을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하여야 하며, 거래당사자에게 중개대상 확인•설명서에 위 사항을 기재하여 교부하여야 한다.

위 중개대상물 확인•설명서 서식 중 ‘권리관계에 관한 사항’은‘등기부 기재사항’과 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’으로 구분되어 있고 등기부 기재사항은 등기부등본을 확인하고 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리에 관한 사항은 임대의뢰인이 고지한 실제 권리관계에 관한 사항을 각 기재하여야 한다.

필요한 경우 부동산중개업자는 중개대상물의 매도의뢰인, 임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수도 있다.

위 법령에 의하면, 등기되지 아니한 권리관계도 임대의뢰인 등을 통하여 확인한 내용을 중개대상 확인•설명서 중‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 기재하여 설명하도록 하고 있는바, 피고가 위 권리사항란에 기재하여 설명하지 아니한 사실이 인정되며 이 부분 의무를 제대로 이행하지 아니한 점은 분명하다.

뿐만 아니라 중개보조원 남보원은 이 사건 계약 체결 전 원고로부터 이 사건 주택에 다른 임차인들이 입주해 있는지에 관한 질문을 받았으므로 최소한 임대인인 한임대에 대하여 임차 현황을 파악, 원고에게 정확한 사실을 알려줄 의무가 있음에도 확인 없이‘잘 모른다’고만 답변한 사실, 공인중개사인 피고로서는 이 사건 계약서를 작성할 당시 원고로부터 굳이 질문을 받지 않더라도 다가구주택인 이 사건 주택의 임차 현황을 파악하여 원고에게 구두로 설명했어야 함에도 별다른 설명을 하지 않은 사실을 인정할 수 있다.

결국 피고는 중개의뢰인인 원고에게 중개대상물의 권리관계에 대한 사항을 제대로 설명하지 아니하고 원고로 하여금 이 사건 계약의 체결에 이르게 하여 임대차보증금 상당액의 손해를 입게 하였으므로 공인중개사인 피고는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에 따라 원고에게 손해를 배상할 책임이 있으나 원고로서도 스스로의 권리를 찾고자 노력을 하였어야 함에도 불구하고 공인중개사인 피고의 말만을 전적으로 믿고 계약체결에 임한 과실이 있으므로 공인중개사인 피고의 배상책임은 손해액의 70%로 제한한다.

Ⅳ. 이번 사례의 시사점

이번 사건은 부동산중개업자의 중개업무가 얼마나 중요한지를, 중개행위는 보조원이 아닌 중개업자 스스로가 이행하여야 한다는 사실이 잘 드러난 사례라고 할 수 있습니다.

중개시장의 일선에서는 통상 중개업소 직원의 인솔에 의한 임장활동 후 대표자의 계약서 작성이 일상처럼 자리 잡고 있습니다. 중개업계의 상황이 그러한들 중개업무는 결국 내 고객의 재산 더 나아가 내 재산을 지키는 행위이니 만큼 계약서 작성 시 만이라도 대표자 본인 스스로 꼼꼼한 확인과 최종 브리핑을 통하여 사고방지에 만전을 기해야 할 것입니다.

☞ 임과장의 TIP! 중개대상물 확인•설명서 간소화에 따른 제언

지난 2011. 11. 8. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 중 시행규칙이 일부 개정, 공포 및 시행되면서 중개대상물 확인•설명서가 간소화 되었습니다.

중개대상물 확인•설명서가 3장에서 2장으로 간소화됨에 따라 중개업무 일선에서는 약간의 편리함과 소모성 비용의 절약 그리고 분쟁 발생 시 인과관계의 명확성을 분명히 할 수 있다는 기대감이 있는 반면 한 가지 아쉬운 점 또한 있습니다.

개정의 이유를 살펴보면 “공적장부 등에 의해 확인이 가능한 중개업자 기본 확인사항과 내ㆍ외부 시설물의 상태, 벽면 및 도배상태 등의 중개업자 세부 확인사항 및 중개수수료 등에 관한 사항으로 명확하게 구분하여 중개업자 및 거래당사자간의 분쟁을 사전에 방지하려는 것”이라고 밝히고 있습니다만 본인의 생각은 과도한 중개업자의 의무를 경감시키고 권리를 높이는 것이 선행되어져야 한다고 봅니다.

예컨대 1980년대만도 못한 중개수수료율을 높이고 공인중개사의 배출을 지속적으로 낮추어 진입의 장벽을 높이는 것이야 말로 근본적인 사고예방책이 될 것이라는 것이 필자의 생각이며, 더 나아가 양질의 컨텐츠를 국가적 차원에서 개발하여 도입하고 한 곳의 중개업소에서 근무할 수 있는 종사자 수를 제한하여야 할 필요가 있다고 생각합니다.

결국 중개업무는 중개의뢰인, 즉 타인의 재산과 밀접한 업무인 만큼 보다 근본적인 대책이 수립되어져야 할 것입니다.

-부동산유통문제연구소-

유형별 부동산중개사고 예방법

<임동진> 저출판사 : 부연사(부동산연구사)출판일 : 2011년11월

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