부동산 중개사고이야기 : 소유권보존등기 후 등기사항과 계약내용의 확인은 필수 "소유권보존등기 전 계약을 체결하였다면, 소유권보존등기가 경료 된 이후 그 내용을 꼼꼼히 확인하고 계약내용과도 비교하여 확인해야 한다." 대법원 모습 [해당 판례] 서울중앙지방법원 2005가합 74431 서울중앙지방법원 2008나 112010 [해당 법조문] 공인중개사법 시행령 제21조[중개대상물의 확인∙설명] 구 부동산중개업법 제17조[중개대상물의 확인∙설명] 및 제19조[손해배상책임] 서울시 관악구에 고층 빌딩들이 들어서기 시작한지 그리 오래되지 않아서였다. 비교적 오래된 건물들이 더 많던 그 시절부터 줄곧 한 자리에서 중개업을 해오고 있는 나공인씨. 나공인씨는 공인중개사라는 자부심과 열심히 일하면 부자가 될 수도 있다는 희..
부동산 중개사고이야기 : 권리 당사자의 동일성 유무 확인 "최근 급 진보적인 과학기술, 특히 IT의 비약적인 발전으로 인해 신분증 위조가 가져 온 각종 사고 등을 쉽게 접할 수 있다. 거래 당사자의 재산을 중개하는 전문가로서의 공인중개사는 반드시 의심스러운 정황이 엿보이는 경우 이를 필히 확인하여야만 한다." 대법원 전경 [해당 판례] 서울고등법원 2009나 5829 손해배상(기) 서울서부지법 2007가합 12739 손해배상(기) [해당 법조문] 공인중개사법 제30조[손해배상책임의 보장] 민법 제750조[불법행위의 내용] 하루하루 열심히 생활하던 유공인과 이조수, 거래 한건 체결하기 힘든 최근의 부동산중개시장에 그래도 열심히 살고자 노력하며 매일같이 뛰고 또 뛰며 살아간다. 어느 날 이들에게 날벼락 같은..
부동산 중개사고 이야기 : 폐업 후 사용자책임 "내부적으로는 고용관계가 아닐지라도 외부에 표출되는 객관적 상황에 따라 민법에서 규정한 사용자책임을 질 수도 있다." 대법원 전경 [해당 판례] 대법원 2009다 5544 손해배상(기) 청주지법 2008나 857 손해배상(기) 청주지법 2007가단 7911 손해배상(기) [해당 법조문] 민법 제756조[사용자의 배상책임] 상법 제24조[명의대여자의 책임] 당신은 누구와 근무하십니까? 우리가 흔히 볼 수 있는 중개사무소 내 조직관계는 수직적인 관계만큼이나 수평적인 관계도 많다. 일반적으로 혈연이나 지연관계가 없는 순수한 소속공인중개사나 중개보조원을 고용하여 업무를 진행하는 사무소만큼이나 부부 혹은 직계비속의 관계, 지연이나 학연으로 맺어진 관계로 일하는 중개사..
내용을 입력하세요 외지인 소유 물건의 위탁관리업무는 대표자가 해야... [해 당 판 례] 서울중앙지방법원 2011가합 285XX 손해배상(기) 서울중앙지방법원 2011고단 4XXX [관 련 근 거] 제756조[사용자의 배상책임] 최근 중개보조원의 중개업자 행세는 물론 막대한 영업력을 기반으로 하는 중개보조원의 임대차물건에 대한 위탁관리업무와 관련한 사고가 끊이지 않고 있습니다. 매번 강조하는 내용이지만 중개업자는 철저한 윤리의식으로 중개업무를 수행함은 물론 소속 직원들에 대한 책임의식을 고취하고 전문성을 배양할 수 있도록 노력, 관리감독 또한 철저히 해야 합니다. Ⅰ. 당사자관계 피고1 이선방은 2006년 2월부터 서울 강남구 논현동 소재 직녀부동산중개사무소라는 상호로 부동산중개사무소를 운영하다가 201..
임대차 계약의 동시이행관계, 중개업자는 철저히 만전을 기해 쌍방이 이행할 수 있도록 해야 한다.[해 당 판 례] 의정부지법 고양지원 2010가합 96XX 손해배상 [관 련 근 거] 민법 제618조[임대차의 의의], 제623조[임대인의 의무], 제750조[불법행위의 내용], 제756조[사용자의 배상책임] 이번 사례는 임대차계약 시 임대인의 임대차목적물 인도의무와 임차인의 임대보증금 지급의무라는 동시이행관계에 있어 중개업자의 안일한 대응이 사고로 이어진 우리에게 한번 쯤 생각해 볼만한 사건인 듯합니다. Ⅰ. 당사자 및 사실관계 당사자관계피고1 서청난은 경기도 고양시 일산서구에서 ‘엄청난부동산’이라는 상호로 부동산 중개업을 하고 있으며, 소외 박조수는 피고1 서청난의 중개보조원으로 근무하고 있는 자로서 이번 ..
상당기간 중개업무를 수행할 수 없다면 휴업신고부터 철저히 해야 한다.[해 당 판 례] 울산지방법원 2010가단 253XX 임대차보증금 [처벌의 근거] 울산지방검찰청 2010년 형제31XXX공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제1항 형사소송법 제334조 제1항 이번 사례는 실질적으로는 휴업상태이면서 개인적인 이유로 등록관청에 휴업신고를 하지 못해 그로 인한 주변인의 중개업자 행세, 손해발생, 배상책임에 관한 법원의 판결입니다. 판례를 접하면서 많은 부분이 “참 억울하고 어의 없다.”라는 생각이 들면서도 휴업에 따른 안일한 조치가 이런 화를 불러왔음에 우리 스스로 한 번쯤 경종을 울릴 필요가 있다는 판단에서 사례를 올리고자 합니다. Ⅰ. 당사자 및 사실관계 당사자관계피고1..
다가구주택 임차의뢰인에 대한 확인•설명과 자료제공 의무의 범위『중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 합니다.즉, 임대인에게 개인정보에 관한 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 선순위 임차인들에 대한 정보의 제공을 요구하고 이를 중개대상물 확인•설명서상에 기재해야 하며, 만일 임대인이 중개업자의 자료요구에 불응할 경우 이를 확인•설명서에 반드시 적시하고 임차의뢰인에게 설명과 함께 확인을 받아야 할 것입니다.』 [해 당 판 례] 대법원 2011다 63857 손해배상(기) 원심 피고(중개업자) 승소 - 중개업자의 과실행위는 추정되나 증언 및 증..
임대차계약의 중개 시에도 등기권리증과 세대 전출입내역을 확인해야... 『최근 법원의 판례를 통해 자주 등장하는 용어 중 하나는 등기권리증과 더불어 선관주의 일 것입니다. 이번 사건에서는 임대차계약일지라도 중개업자의 중개행위가 개입이 되어 있다면 반드시 등기권리증을 확인해야 할 것이며, 더 나아가 해당 아파트 관리사무소를 통한 세대의 전출입여부도 확인할 것을 주문하고 있습니다.』 [해 당 판 례] 서울중앙지방법원 2010가합 117XXX 손해배상(기) [관련 법조문] 민법 제681조(수임인의 선관의무), 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제29조(중개업자등의 기본윤리) [참 고 판 례] 서울중앙지방법원 2009. 10. 28.선고, 2007가합 92822: ‘소유권의 귀속에 관해 의문을 품..
다세대 옥탑방 임대차계약에 따른 손해배상의 책임 『임대인의 말만을 신뢰한 임차인과 중개업자, 그리고 뻔히 보이는 미래의 불확실성이라는 모호한 문구로 해석한 재판부의 과중한 확대해석! 이런 현실에 중개업자의 책임은 가중이 될 수밖에 없습니다. 이제는 중개업계 스스로의 권익보호에 앞장서야 할 때입니다.』 전주지방법원 2010가단 9XX 손해배상(기), 2011나 46XX 손해배상(기) Ⅰ. 사건의 개요 35세의 적지 않은 나이에도 아직 결혼도 못하고 변변한 애인조차 없던 원고 유치원은 새로운 곳에서 보금자리를 마련하면 새로운 인연을 만날 수 있다는 희망과 주변 지인들의 조언으로 이사를 가고자 자신이 마련할 수 있는 자금의 전부인 현금 35,000,000원을 준비하여 새로운 정착지를 찾아다니게 되었다.그러던 ..
중개대상물에 대한 확인•설명 미흡: 공시되지 아니한 권리관계에 대한 설명 누락『이번 사건은 임장활동의 중요성, 더 나아가 공시되지 아니한 권리관계(전반적인 임차인들에 대한 관계)에 대한 설명의 누락이 결국 중개업자의 과실로 이어져 배상책임까지 안게 된 사례입니다. 중개행위는 반드시 중개업자 스스로가 이행하여야 하며, 공시되지 아니한 권리관계까지도 꼼꼼히 살피고 확인•설명을 해야 합니다.』 대구지방법원 2011가단 XX 손해배상(기)공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 Ⅰ. 기초사실관계 피고 임공인(이하‘피고’라고 한다.)은‘센트레공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 영위하는 중개업자이고 소외 남보원(이하‘중개보조원 남보원’이라고 한다.)은 피고가 개설한 위 공인중개사사무소에서 ..