임동진 칼럼, 중개사고사례-중개활동은 중개업자 고유의 업역이다.

중개활동은 중개업자 고유의 업역으로 가족 구성원간에도 대신할 수 없다.

최근 기승을 부리고 있는 컨설팅업체의 중개업역의 불법접근이 만연한 가운데 날로 늘고 있는 사용인에 의한 사건사고, 더 이상 남의 이야기가 아닙니다.

이번 사건의 공인중개사와 중개보조원은 처남매부간으로 남이 아닌 우리 가족의 이야기입니다. 모녀간, 부녀간, 부부간 등 가족단위의 구성원으로 이루어진 소규모 자영업 형태의 사무소가 대부분인 업계 현실에 비추어 볼 때 민감한 사안이라 할 수 있습니다. 특히 가족간에 믿고 의지 할 수밖에 없는 현실적 문제에 더욱 그렇겠지요. 중개의뢰인을 지키는 일이 나의 가족을 지키는 일입니다. 반드시 중개활동은 중개업자인 대표자 본인이 수행하여야 합니다.

[해당 판례]

서울고등법원 2009나 38XX 손해배상(기)

서울동부지법 2008가합 50XX 손해배상(기)

* 항소심에서 1심 판결 중 중개업자에 대한 판단을 인용한 조정

Ⅰ. 당사자 관계

피고 2. 이OO는 공인중개사로서 제주시 연동에 국제공인중개사사무소를 운영하여 왔고, 피고 1. 장OO는 피고 2의 처남으로 공인중개사 자격증 없이 위 사무소의 대표이사로 행세하면서 중개행위를 하였으며(위 사무실은 칸막이에 의하여 3개의 공간으로 구분되어있으며 피고들은 각 1곳을 사무실로 이용함.), 원고는 위 피고들에게 본인 소유의 제주시 한림읍 금악리 소재 부동산에 대하여 매도를 의뢰하여 손해를 입은 피해자이다.

Ⅱ. 사실관계

공인중개사인 피고 2. 이OO는(이하 ‘피고 2.’라고 한다.) 2008년 1월 21일 매수의뢰인 이XX가 이AA 명의로 원고 고OO(이하 ‘원고’라고 한다.) 소유의 제주시 한림읍 금악리 토지 및 지상건물을 매수하되, 중도금 잔금의 지급 전에 소유권이전등기를 경료받고, 중도금 등의 지급담보를 위하여 은행의 지급보증서를 작성받는 방법으로, ‘은행지급보증서에 기재된 날짜에 중도금 및 잔금이 지급되지 아니하면 매수인의 약정위반으로 계약을 해제한다.’는 취지를 기재한 계약이행약정서를 첨부하여 위 토지 및 지상건물을 매수할 수 있는지 의뢰하였다.

이에 피고 2.는 피고 1.에게 위 내용에 관한 중개를 일임하여 다음 날 피고 1. 장OO는(이하 ‘피고 1.’이라고 한다.) 원고 및 이XX와 함께 전북 부안군에 소재하고 있는 주식회사 HD상호저축은행을 방문하여 위 은행의 대표이사 집무실에서 원고가 이AA(실제 매수인은 이XX)에게 상기 부동산을 9억 9천만원에 매도하되 계약금 1억원은 계약당일, 중도금 4억원 및 잔금 4억 9천만원은 2008년 3월 30일 및 2008년 4월 30일 각 지급받기로 하는 내용의 매매계약서를 작성한 다음, 공인중개사란에 대표자인 피고 2. 의 상호와 중개보조원인 피고 1.을 대표자로 기재하고, 원고의 대리인으로부터 중개수수료 5천만원의 일부 명목으로 2008년 1월 23일 2천만원을 송금받았다.

한편 매도인인 원고의 대리인은 위 계약당일 HD상호저축은행의 대표이사로부터 은행에서 위 중도금 및 잔금의 지급을 보증한다는 내용의 지급보증서 2매를 교부받고, 공인중개사 및 중개보조원인 피고 1, 2.로부터는 ‘HD상호저축은행의 지급보증이 이루어지지 않을 경우 이를 책임진다.’는 내용의 각서를 작성, 교부받고 2008년 1월 25일 이 사건 부동산을 위 이AA(실제 매수인은 이XX) 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 그 후 이AA는 이 사건 부동산을 담보로 제주감귤농업협동조합으로부터 3억원, 대정농업협동조합으로부터 2억원을 대출받아 각 근저당권설정등기가 경료되었다.

그런데 이AA는 위 대출금으로 위 중도금 및 잔금을 지급하지 않은 채 무자력 상태에 있고 위 중도금 지급기일 이전인 2008년 3월 24일 금융위원회가 HD상호저축은행에 대하여 영업정지조치를 내리고 위 은행이 2008년 4월 11일 위 지급보증은 대표이사의 권한남용에 의한 것으로서 원고의 지급청구에 응할 수 없다는 내용의 회신을 함에 따라 원고는 위 지급보증서에 기하여도 위 중도금 및 잔금을 지급받지 못한 상황에 이르렀다.

공인중개사인 피고 2.는 2008년 3월 19일경 원고대리인의 요청에 의하여 매매대금을 8억 2천만원으로 감액하고 매매일자를 2008년 1월 23일로 소급 기재한 매매계약서를 작성하였고, 3월 21일경 관할 제주시장에게 위 매매계약서를 첨부하여 이 사건 부동산에 대한 거래신고를 하였으며, 그 무렵 작성일자를 2008년 1월 23일자로 소급기재한 이 사건 매매계약에 대한 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성하였으며, 원고는 20088년 4월 2일 이 사건 부동산의 실제매수인인 이XX에게 2008년 4월 5일까지 중도금을 지급할 것과 이를 지급하지 않을 경우 이 사건 매매계약이 해제된다는 내용의 통지를 하여 그 무렵 위 통지가 이XX에게 도달되도록 하였고, 또한 2008년 4월 10일 제주지방검찰청에 매수인 이AA, 실제매수인 이XX 그리고 공인중개사인 피고 2.와 중개보조원인 피고 1.을 ‘특정경제범뵈 가중처벌에 관한 법률 위반’으로 각 고소하기에 이르렀다.(HD상호저축은행 대표이사는 구속되고 공인중개사는 벌금 2백만원, 중개보조원은 벌금 5백만원의 약식명령을 받았다.)

Ⅲ. 쟁점사항

원고의 주장

원고는 이 사건 매매계약을 해제하여 이 사건 부동산의 소유권을 회수하게 되더라도 이 사건 근저당권의 피담보채무액 합계 5억원 상당의 물적 책임을 부담하게 되었고, 중개수수료 2천만원을 지출하는 손해를 입게되었는 바, 이 사건 중개를 주도한 중개보조원은 물론 대표자인 공인중개사 역시 책임을 져야한다고 주장하는 한편, “공인중개사법 제31조 제1항 ‘중개업자는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금ㆍ중도금 또는 잔금을 중개업자 등에게 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.’고 규정한 내용이 있음에도 불구하고 만연히 매수인의 요구에 응하도록 부추겼다.”고 주장하며, 특히 공인중개사인 피고 2.의 경우 피고 1.이 마치 공인중개사사무소를 운영하는 대표자인 것처럼 행세를 함에도 이를 묵인하여 중개의뢰인인 원고의 판단을 그르치게 했음은 물론이고 중개보조원인 피고 1.의 주도하에 지급보증에 대한 각서에 연대하여 책임을 진다고 자인하였기 때문에 손해배상의 책임이 있다고 주장한다.

피고 2. 공인중개사와 피고 1. 중개보조원의 주장

공인중개사인 피고 2.는 중개보조원인 피고 1.에게 이 사건 매매계약의 중개를 시킨적도 없고 중개보조원으로 채용한 사실이 없다고 주장, 피고 1.은 단지 처남으로 개업식 때 한 번 참석하여 사무소에 들른적 밖에 없다고 주장한다. 한편 피고 1.은 매형되는 공인중개사 피고 2.가 자신에게 이 사건 부동산을 맡아서 처리해보라고 지시해서 이 일을 처리하게 되었다고 주장한다.

Ⅳ. 법원의 판단

[공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률] 제30조 제1항은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는 바, 이 사건에 비추어 살펴보면 공인중개사인 피고 2.는 공인중개사사무소를 설치, 운영하면서 2008년 1월 21일 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 중 중도금 및 잔금의 지급담보를 위해 은행의 지급보증서를 작성받는 방법에 관하여 계약이행약정서를 작성하여 주었고, 그 다음날인 2008년 1월 22일자 위 피고 1.이 계약서를 작성하고 중개수수료의 일부금인 2천만원을 받고(중개보조원인 피고 1.이 받았으나 공인중개사법상 중개보조원의 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다.) 이를 기초로 피고 2.가 거래신고를 마치고 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성한 점 등을 종합하여 보면 피고들이 중개행위를 한 것으로 인정이 되는 것은 물론 이 사건 부동산을 중개한 피고들은 중도금 및 잔금이 지급되기 이전에 매수인에게 소유권이전등기를 경료하여 주는 경우 초래될 수 있는 거래상의 위험을 충분히 예견할 수 있었음에도 불구하고 매도인인 원고가 이 사건 매매에 이르게 한 직무상 과실이 있다고 할 것이며(제주도의 물건임에도 전북의 저축은행에 의뢰한 점 등), 공인중개사인 특히 피고 2.는 무자격자인 피고 1.이 공인중개사인 것처럼 행세하면서 위와 같이 위험한 매매계약 중개를 하도록 하여 그 감독책임을 게을리 한 과실이 추가로 인정된다. 따라서 중개보조원 피고 1.은 손해금 4억 2천만원의 전부를, 공인중개사인 피고 2.는 손해금 중 25%인 105,000,000원에 대한 배상책임이 있다.

Ⅴ. 실무상 주의할 점

최근 기승을 부리고 있는 컨설팅업체의 중개업역의 불법접근이 만연한 가운데 날로 늘고 있는 사용인에 의한 사건사고는 더 이상 남의 이야기가 아닙니다.

이번 사건의 공인중개사와 중개보조원은 처남매부간으로 남이 아닌 우리 가족의 이야기입니다. 모녀간, 부녀간, 부부간 등 가족단위의 구성원으로 이루어진 소규모 자영업 형태의 사무소가 대부분인 업계 현실에 비추어 볼 때 민감한 사안이라 할 수 있습니다. 특히 가족간에 믿고 의지 할 수밖에 없는 현실적 문제에 더욱 그렇겠지요.

매회 사고사례를 작성하면서 필자가 느끼는 한 가지는 너무도 단순한, 아주 작은 사소한 실수에서 큰 화가 야기된다는 것입니다.(저축은행에서의 지급보증이 이루어지지 않는 것에 대비하여 공인중개사가 이행각서까지 작성해야 하는 것입니까?) 또한 사용자 책임을 묻는 사고를 접할 때마다 소속공인중개사나 중개보조원을 믿었던 공인중개사의 순수성과 그 믿음을 이용한 얄팍한 이기주의의 상혼사이에 결국 화를 자초하게 되는 경우를 많이 봐왔습니다.

회원여러분 최근 부동산시장은 미분양이 속출하고 PF의 부실화가 가속화되고 있는 가운데 거래까지 없어 아사 직전에 내몰린 형국이라 할 수 있습니다. 이럴 때 중개사고가 발생하면 다시금 돌이킬 수 없는 상황에 직면할 수 있습니다. 불경기 한파에 한 건의 계약체결도 중요하지만 “나보다는 종업원이 잘 아는 사이라서”, “계약서와 중개대상물 확인ㆍ설명서 이외에 각서를 한 장 써준다 한들 어떠랴”라는 안일한 생각으로 중개에 임한다면 나 역시 이번 사건과 같은 일을 당하지 말란 법이 없는 것입니다. 중개의뢰인을 지키는 일이 나의 가족을 지키는 일입니다. 중개활동은 반드시 중개업자인 대표자 본인이 수행하여야 합니다.

* 본 사례는 한국공인중개사협회 공제사업부에 접수되어 처리되는 사건을 편집한 것으로 전혀 과장되거나 포장된 내용이 없음을 알려드립니다.(한국부동산뉴스-2010년 7월호 기사)

2010. 7. 12. 부동산유통문제연구소