[중개사고사례]상속재산의 중개 시 대리권확인 철저

상속재산의 중개 시 공동상속여부 및 대리권 확인 철저, 위자료 물 수 있어

【판례】서울중앙지방법원 2005가단 27605 손해배상(기)

Ⅰ. 사건 개요

가. 원고(이하 “이 사건의 매수인”이라고 한다) 김OO, 박OO는 2003년 10월 2일 피고(이하 “이 사건의 중개업자”라고 한다) 이OO의 중개로 경기도 김포시 운양동 소재 대지 463㎡과 동 소재 임야 6,284㎡ 합계 6,747㎡에(이하 “이 사건 부동산”이라고 한다) 관하여 다수의 공유자 명의로 기재된 자들(공유자들 전원은 망인이라고 함.) 중 1인인 망인 윤△△의 상속인 소외 윤OO을 대리하는 소외 장△△와 매매계약을 체결하였다.(상속인중 윤OO가 제일 연장자이고 모두 상속을 받게 되어 있으며 윤OO는 처분권한도 위임받았다고 함.)

나. 이후 원고인 김OO, 박OO는 상속인인 소외 윤OO의 단독 상속이 불가능하여 계약을 이행할 수 없게 되었음을 알 게 되자 2004년 2월 9일 중개업자인 피고 이OO에게 계약금의 배액인 240,000,000원을 변제공탁하는 내용으로 합의 각서를 받았으나 공탁하지 아니하자 2004년 3월 중순경 중개수수료 20,000,000원을 돌려받음과 동시에 중개업자인 이OO를 고소하고, 2004년 3월 25일 소외 대리인 장△△에게 68,000,000원을 반환받고 책임진다는 내용의 각서를 공증을 받기에 이르렀으나 현재까지 이를 지급하지 않고 있다.

Ⅱ. 쟁점

가. 원고인 매수인 김OO, 박OO는 2003년 10월 2일 위 매매계약을 체결할 당시에 피고인 중개업자 이OO가 소외 윤OO의 대리인인 소외 장OO를 대동하여 나와서 이 사건 부동산의 등기부등본을 제시하며, 이 사건 부동산의 현 등기부등본상 소유자로 기재된 공유자들은 모두 망인이고, 위 공유자로 등기된 망인들 중 1인인 윤△△의 상속인 윤OO이 상속인들 중에 제일 연장자이어서 모두 상속을 받게 되어 있는데 소외 장OO가 위 윤OO로부터 이 사건 부동산뿐만아니라 윤OO가 상속받을 다른 부동산들에 대한 모든 처분권한을 위임받았다며, 위 망인 윤△△의 자식임을 증명하는 윤OO의 호적등본과 위 상속부동산내역, 윤△△의 위임 및 토지사용승낙서, 주민등록등본과 인감증명이 첨부된 윤△△의 위임장을 제시하면서 위 계약체결을 종용하였다고 주장하며 이 사건 부동산 매매계약을 체결함에 아무런 문제가 없다며 계약을 종용하였다고 주장한다.

나. 한편 피고인 중개업자 이OO는 본인 또한 피해자이며 매도인측의 고지내용과 아울러 관련 공부를 검토해본 바 위임내용이 확실하고 그러한 사실을 매수인인 원고들 김OO, 박OO에게 고지하고 거래 당사자인 원고들에게 판단을 맡긴 것이지 계약체결을 종용하거나 거짓으로 매수인들의 판단을 흐리게 한 점이 없으므로 책임이 없다고 주장한다.

Ⅲ. 법원의 판단

가. 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로 중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰인의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실, 정확하게 설명하여야 할 의무가 있고(법 제17조 제1항, 여기의 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다 할 것이다.) 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 그의 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 끼친 때에는 그 손해를 배상하여야 하는 것이다.

나. 이 사건 부동산 중 임야는 현재 등기부등본 상 공유자가 윤△△1, 윤△△2, 윤△△3으로 되어있고, 대지는 윤△△1, 윤△△2, 윤△△4로 되어있는 바, 그렇다면 공인중개사로서 부동산 거래에 따른 여러 위험을 미리 예상하고 이를 방지할 전문적 지식과 경험이 있다고 기대되는 피고로서는 마땅히 이 사건 부동산들을 과연 윤△△의 상속인인 윤OO가 모두 단독 상속할 수 있는 것인지, 다른 공동상속인은 존재하지 않는 것인지, 아니면 다른 공동상속인들이 윤OO의 단독상속으로 합의한 것인지, 그리하여 소외 대리인인 장OO가 이 사건 부동산의 유효한 처분권한을 윤OO로부터 수여받은 것인지, 그리고 이를 어떻게 입증할 수 있는지 등을 위 매도인 윤OO나 그의 대리인 장OO에게 확인하였어야 할 뿐만 아니라, 이의 명백한 확인이 충분치 못하다면 원고에게 매매계약의 이행이 되지 못할 수도 있는 위험성을 고지해 줌으로써 의뢰인인 원고가 올바른 판단을 할 수 있게 했어야 할 것이다.

다. 그럼에도 불구하고 피고 이OO는 이 사건 부동산을 위 윤OO가 단독으로 상속하였고 장OO이 그 상속부동산 전부에 관한 처분권한을 윤OO로부터 위임 받았으며 위 부동산 취득에 아무런 문제가 없음을 확언하며 서둘러 계약을 하라고 종용함으로써 위 대리인 소외 장OO와 공모하여 이 사건 부동산에 관한 권리관계를 원고에게 허위로 설명하였거나, 설사 그렇지 않다고 하더라도 이 사건 부동산의 권리관계를 선량한 관리자이자 전문직업인으로서의 주의의무를 다하여 확인, 검토하여 정확히 설명해주지 아니한 과실이 있다.

라. 따라서 중개업자인 피고 이OO는 법 제19조 제1항에 따라 위 중개행위로 인하여 원고에게 발생한 상당한 인과관계 있는 손해를 배상할 책임이 있다. 그렇다면 피고 이OO는 부당한 중개행위를 통하여 체결된 이 사건 매매계약으로 인하여 입은 원고들의 재산상 손해, 즉 기 지급한 계약금 금 120,000,000원에서 소외 대리인 장OO이 2004. 3. 25. 원고에게 지급한 금 68,000,000원을 공제한 나머지 금 52,000,000원 및 이에 대한 위 지급일의 다음날인 2004. 3. 26.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연20%의 각 비율에 의한 진연손해금을 배상할 의무가 있다 할 것이며 이 문제를 해결하기 위하여 1년이 넘는 기간동안 노심초사하며 연락조차 잘되지 않는 피고 이OO나 소외 대리인 장OO을 수차례 다시 만나 계약의 이행을 촉구하고 그들의 거짓말에 다시 속아 기한을 유예하였다가 이를 도과하기를 여러 번 반복하고, 급기야는 연락두절상태에 까지 이르렀고 결국 알아서 하라는 식으로 나오기까지 막대한 시간적, 금전적, 정신적 피해를 입었으므로 위자료를 배상할 의무가 있고 여러 정황을 고려해볼 때 30,000,000원이 상당하다고 사료된다.

Ⅳ. 판결의 의미

본 사건은 상속인과 그 대리인 그리고 중개업자의 삼면관계에서 사실관계 미확인으로 인해 불거진 계약상 손해를, 위기를 넘길 요량으로 거짓된 언행과 약속의 미 이행으로 인해 발생된 손해뿐만 아니라 그에 따른 정신적 위자료까지 법원에서 인저안 사례로 법원의 선관주의의무를 보다 심층적으로 적용하였을뿐 아니라 이를 재차 강조한 사건으로 우리 회원님들의 입장에서 중개사고 발생 시 초기 대응의 방법 및 아울러 절차(선량한 관리자로서의 주의의무 이행)가 매우 중요함을 일깨우는 판례이므로 단순 거래행위 이외에 상속, 증여 등 부수되는 절차가 있을 시 보다 정확한 판단을 하여 중개의뢰인 당사자들에게 고지하여 불측불의 손해를 사전에 차단하도록 힘써야 하겠습니다.

* 본 사례는 한국공인중개사협회 공제사업부에 접수되어 처리되는 사건을 편집한 것으로 전혀 과장되거나 포장된 내용이 없음을 알려드립니다.(한국부동산뉴스-2007년 6호 기사, 부동산학도병 작성)

부동산유통문제연구소