[임동진 칼럼, 중개사고사례]가등기 말소전 공동명의 잔금 지급 사고

가등기 말소 전 중개업자와 임차인, 공동명의로 보관된 잔금의

중개업자에 의한 지급 시 손해배상의 경감여부

【판례】서울동부지방법원 2005가단 47831 손해배상

Ⅰ. 사건 개요

가. 원고(이 사건의 임차인) 甲은 2002년 3월 23일 피고(이 사건의 중개업자) A의 중개보조원 B의 중개로 서울 광진구 중곡동 소재 단독주택 중 2층 40.89㎡에 관하여 소유자인 乙과 임대차보증금 6,000만원, 임대차기간 2002년 4월 21일부터 2년간으로 하는 임대차계약을 체결하려 하였는데 이 사건 건물에는 이미 2001년 11월 23일자로 丙명의의 소유권이전청구권가등기가 마쳐져 있었다.

나. 임차인인 甲은 이 사건 가등기가 마쳐져 있음을 이유로 이 사건 임대차계약의 체결을 망설이고 있던 중, 중개보조원 B가 자신이 임대차보증금을 보관하고 있다가 이 사건 가등기가 말소되면 이를 임대인인 乙에게 지급하겠다고 하였고, 甲은 이를 신뢰하여 乙과 이 사건 임대차계약을 체결함과 아울러 위 금 6,000만원을 중개보조원 B에게 교부하였다.

다. B는 이러한 약속을 확인하는 의미에서 이 사건 임대차계약서에 단서조항으로 “전세보증금은 임차인과 중개인이 공동예치하여 乙이외의 권리가 말소되는 시점에 예치금을 찾아 전세보증금으로 전환한다.”라는 조항을 기재하였다. 그런데 B는 이 사건 가등기가 말소되지 아니하였음에도 불구하고 원고의 승낙 없이 2002년 5월경 이 사건 임대차보증금을 乙에게 지급하였고, 가등기권리자인 丙은 2004년 10월 19일자로 이 사건 가등기에 터 잡아 소유권이전등기절차를 마쳤으며 임차인인 원고 甲을 상대로 이 사건 건물에 대한 명도소송을 제기하였다.

라. 한편 임차인인 원고 甲은 중개업자인 피고 A를 이 사건의 공동피고로 삼아 이 사건 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 제기하였다. 2005년 12월 22일자로 A가 원고에게 2006년 3월 31일까지 이 사건 임대차보증금과 지연손해금을 합한 금 62,400,000원을 지급하기로 하는 조정이 성립되었으나 현재까지 이를 지급하지 아니하고 있다.

Ⅱ. 쟁점

임차인인 원고 甲은 중개보조원 B의 말을 믿고 중개업자와 임차인 공동으로 관리하는 잔금을 예치하는 등 임차인으로서 자신의 권리보호를 위해 최선을 다했다고 주장하며, 피고인 중개업자 A는 임차인인 원고 甲과 임대인인 乙의 임대차계약 체결과 관련하여 이 사건 건물에 관한 확인·설명 등의 중개업무를 최선을 다하였을 뿐 계약체결 여부에 대한 최종적인 판단은 임차인인 원고 甲이 한 것이므로 원고가 입은 손해에 대하여 책임질 수 없다고 주장하였다.

Ⅲ. 법원의 판단

가. 가등기가 마쳐진 후 대항력을 취득한 임차인이 있는 경우에 가등기에 터 잡은 본등기가 마쳐지면 그 가등기와 저촉되는 일체의 중간처분이 실효되므로 본등기 명의인은 주택임대차보호법 제3조 제2항의 양수인에 해당하지 아니한다 할 것인데, 위 인정사실에 의하면 중개보조원 B는 이 사건 임대차보증금을 보관하고 있다가 이 사건 가등기가 말소된 시점에 이 사건 임대차보증금을 임대인인 乙에게 지급하기로 하였음에도 불구하고 고의로 이 사건 가등기가 말소되기도 전에 원고의 승낙을 받지 아니한 채 이 사건 임대차보증금을 乙에게 지급하였고, 한편 원고는 임대인인 乙으로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못하였으며 더욱이 원고는 이 사건 가등기에 터 잡은 본등기가 마쳐져 본등기 명의인에 대항할 수 없게 되어 본등기 명의인인 丙으로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받을 수 없게 되었으므로, 결국 중개보조원 B는 위 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고인 중개업자 A는 B의 사용자로서 원고에게 가한 손해를 배상할 책임이 있으므로 A의 주장은 이유 없다.

나. 중개보조원 B의 위와 같은 행위로 인하여 임대차보증금 상당의 손해를 입었으므로, 피고 A는 특별한 사정이 없는 한 중개보조원인 B의 사용자로서 금 6,000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있으나, 임차인인 원고 甲에게도 이 사건 임대차계약을 체결하면서 중개인이 개설등록한 중개업자인지 중개보조원인지 여부에 대하여 꼼꼼하게 확인하지 아니한 채 중개보조원인 B의 말만을 신뢰하여 B의 사용자인 피고 A에게 이 사건 임대차계약에 관한 사항, 특히 이 사건 임대차보증금의 보관에 관한 사정을 통지·확인하지 않은 과실이 있고, 임차인인 원고의 이와 같은 과실은 위 손해배상책임의 발생에 기여하였다 할 것이므로 이를 손해배상의 범위를 산정하는 데에 있어서 고려하기로 하되, 그 비율을 앞서 사실관계에 나타난 이 사건 임대차계약의 체결 경위, 중개보조원 B와 피고인 중개업자 A의 관계 등 이 사건 변론에 나타난 모든 사정에 비추어 보면 40%로 봄이 상당하다.

다. 따라서 피고인 중개업자 A는 원고에게 금 3,600만원 및 중개보조원 B의 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 분명한 2005년 10월 25일부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

Ⅳ. 판결의 의미

가등기에 터 잡은 본등기가 마쳐지면 그 가등기와 저촉되는 일체가 실효되므로 가등기가 경료되어 있는 중개대상물에 대하여는 신중하고 냉철한 판단이 필요할 것입니다. 또한 아직 에스크로우제도가 토착화되어있지 않은 부동산시장의 현황을 볼 때 공동예치한 중도금 내지는 잔금의 이행을 둘러싸고 잡음이 일 수 있습니다. 물론 예치되어 있는 급부의 지급에 따른 중개업자의 부담과 책임도 가중될 수도 있습니다. 아울러 구 법보다 개정법률인 [공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률]에서는 중개업자와 소속공인중개사 및 중개보조원에 대한 업무의 구별을 명확히 함에 따라 최근 법원의 판례추이를 비추어볼 때 사용인등에 대한 중개업무를 엄격히 제한하며 책임 또한 가중되고 있으니 이에 회원님들의 주의를 당부 드립니다.

* 본 사례는 한국공인중개사협회 공제사업부에 접수되어 처리되는 사건을 편집한 것으로 전혀 과장되거나 포장된 내용이 없음을 알려드립니다.(한국부동산뉴스-2007년 5월호 기사, 부동산학도병 작성)