드라마 속 부동산이야기, '위대한 유혹자', 부동산등기부 보는 법

드라마, '위대한 유혹자', 부동산등기부 보는 법

 

서울에 있는 부동산 거래량만 보더라도 아파트를 포함한 전체 매매는 월 균 15,000건 정도가 거래되며, 임대차의 경우에는 월 평균 30,000건 정도가 거래되고 있다. 분양권이나 입주권의 전매까지 감안한다면 그 수는 상당히 증가할 것임은 자명하다. 물론 전국적으로 따져 본다면 그 수는 실로 어마무시 할 것이다.

이렇게 많은 부동산 거래가 이루어지고 있는 가운데 우리는 어떠한 기준으로 부동산에 대한 이력을 살펴보고 분석을 하며 거래에 임하고 있는 것일까? 물론 부동산 거래전문가인 공인중개사가 존재하지만 나 스스로 알고 있는 것과 모르고 있는 것은 향후 발생할 수도 있는 문제에 대해 대처할 수 있는지 없는지를 가늠할 수 있는 아주 중요한 요소이다.

매매나 임대차 등 부동산을 거래하고자 할 때 가장 먼저 확인해 보는 것이 부동산등기부이다. 부동산등기부만 제대로 확인할 수 있어도 사고의 절반 혹은 투자의 절반은 차지하고 들어가는 것이다.

대다수의 국민들은 부동산이 전 재산이라고들 한다. 이러한 전 재산인 부동산을 나 자신 스스로 확인해 볼 수 있어야 하지 않을까?

 

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[MBC] 위대한 유혹자

 

드라마 ‘위대한 유혹자’는 김보연이 극본을 쓰고 강인과 이동현이 연출한 32부작 드라마로 MBC에서 2018년 3월 12일부터 5월 1일까지 방영되었다. 청춘남녀가 인생의 전부를 바치는 것인 줄 모르고 뛰어든 불나방과 같은 위험한 사랑게임과 그 위에 펼쳐지는 위태롭고도 아름다운 스무 살 청춘들의 유혹 로맨스이야기를 그렸다.

Scene

 

가정형편이 어려운 명정재단 장학생 태희(박수영 분)는 가난하지만 밝은 성격과 외모로 인기가 많다. 그러던 중 태희는 임시로 거주하고 있던 원룸에서 나와 기숙사로 들어가기 위해 짐을 꾸린다.

△ 원룸의 짐을 정리하고 있는 태희

 

“죄송해요. 전 아저씨가 짐도 날라주시는 줄 알고. 어이구”

“용달은 싣고 내리는 것만 한다니까. 짐을 나르는 건 3만 원 추가”

“예예 해주세요.”

“남자친구 좀 오라고 하지. 남친 없어요?”

 

짐을 들고 내려오며

 

“아니 가서도 짐을 올려야 하잖아. 짐을 올리는 것도 추간데”

“네?”

“아니 학생 그래도 나 만나서 싸게 하는 거야.”

△ 트럭에 이삿짐을 싣고 있는 태희

 

마침 태희를 만나러 온 시현(우도환 분)의 도움으로 이삿짐을 실을 수 있게 된다. 그러나 기숙사에 도착한 태희는 입주를 할 수 없다는 황당한 상황을 맞게 된다.

 

“네? 저 입주 취소한다고 연락드린 적 없는데요. 네? 누가 그래요? 저 전화한 적 없어요.”

 

어이없는 상황에 자리에 주저앉고 마는 태희는 혼자 주절주절 거리며 씁쓸해 하고 있다.

 

“내가 취소를 왜 해... 갈 데도 없는데...”

“야 뭐 그렇게까지 우냐. 어떻게든 되겠지.”

“야 그럼 집이 없어졌는데 안 우냐?”

△ 기숙사 앞 널부러진 태희의 이삿짐

 

이를 지켜보던 시현은 태희에게 자신이 거주하고 있는 오피스텔의 공실로 입주할 수 있도록 도움을 주게 된다. 결국 오피스텔에 입주하게 되는 태희...

사실 오피스텔은 전체 건물이 재벌2세인 시현의 소유이나 시현은 이를 철저히 숨긴다.

 

“앞집이네요.”

“공실이 딱 하나 있었는데. 마침 저 급하게 치우고 보일러도 켜 놨어요.”

“저 제가 경황이 없어서 이제야 여쭤보는데요. 계약은 어떻게 해요? 집주인분부터 만나봐야 할 것 같은데.”

“아 서로 얘기 안했어요?”

“네?”

“아 여기 건물주가 바로...”

 

이때 황급히 저지하고 나서는 시현

 

“아 아저씨 하하하 인사드려 이분이 바로 이 건물 전체 주인이셔.”

“이 건물 다요?”

“와~”

“학생들한테 월세도 엄청 싸게 주신다.”

△ 소개받은 오피스텔에서 태희와 시현

 

한편 계약을 위해 대법원 인터넷등기소에 접속한 태희는 오피스텔의 소유주가 시현이라는 사실을 알게 된다.

태희는 시현이 거짓말을 했다는 생각에 심드렁한 마음으로 시현이의 집에 방문하고 그곳에서 월세계약서를 내민다.

△ 대법원 인터넷등기소에 접속해 등기사항증명서를 열람해 보는 태희

 

Explanation

 

본 드라마 상에서 재벌3세 시현이 평소 호감을 가지고 있던 학교 친구 태희에게 무상으로 오피스텔을 대여해 준다. 이때 친구가 등기사항증명서를 열람해보는데 그곳에서 건물주라는 용어가 등장한다. 사실 건물주라는 용어는 등기부상에 존재하지 않는다. 소유주라고 표기해야 옳은 것이다.

 

어쨌든 부동산등기사항증명서는 보통 등기부등본이라고 표현하기도 하며 이러한 부동산등기사항증명서는 법원을 통해 발급이나 열람이 가능하다.

그렇다면 등기라는 것은 무엇을 말하는 것일까?

 

먼저 사전적의미로 등기라는 것은 국가기관이 법 절차에 따라 공적장부에 부동산이나 동산 혹은 채권 등의 담보 등에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 일이나 기재해 놓은 것을 말한다.

등기는 등기할 물건에 따라 적용되는 법률이 조금씩 다르고 부동산과 관련해서는 부동산등기법이 적용된다.

부동산등기법 제2조에서는 등기가 완료된 장부를 등기부라고 규정하고 있으며, 등기부는 대법원규칙에 의거 편성되어 진다. 등기부에는 등기기록이 기재되는데 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 정보가 담기게 되며 부동산을 매매할 때 받게 되는 등기필증을 받게 되는데 통상 등기권리증이라고도 하는 등기필증은 법원의 등기관이 작성한 정보를 말한다.

등기할 수 있는 권리는 소유권과 지상권, 지역권과 전세권, 저당권과 권리질권, 채권담보권 그리고 임차권이 있다.

 

한편 부동산등기부등본은 부동산등기법이 2011. 4. 12.자 개정되면서 부동산등기사항전부증명서와 부동산등기사항일부증명서로 그 명칭이 변경되었다. 또한 최근 대법원은 부동산등기사항증명서의 경우 가로로 출력되어 세로로 출력되는 가족관계증명서 등과 달라서 보기 불편하다는 이유로 2018. 5. 1.자 부동산등기사항증명서 발급처리지침을 개정하여 세로형으로 발급하도록 지침을 정했으며, 이 지침은 2018. 7. 6.부터 시행된다.

 

△ 등기사항증명서의 예시

 

기본적으로 부동산등기사항증명서를 열람하거나 발급받을 때 굳이 법원이나 등기소에 방문하지 않고도 대법원에서 운영하고 있는 인터넷등기소에 접속하면 얼마든지 열람하거나 발급을 받을 수 있다. 이때 몇 가지 알아두면 좋을 팁이 있다.

 

“대법원 인터넷등기소의 주소는 www.iros.go.kr”

△ 대법원 인터넷등기소

 

먼저 참고용 정도로 활용할 예정이라면 열람용으로, 기관 등에 제출할 용도이면 발급용으로 출력을 해야 한다. 일단 비용의 차이도 있지만 열람용일 경우 PDF로 저장할 수 있어 종이의 낭비가 없게 되며, PC속 폴더만 관리를 잘해도 추후 재발행 할 필요가 없게 된다.

 

“디지털세상에 부합하는 종이 없는 사회”

 

부동산등기사항증명서를 열람하거나 발급할 때에는 공동담보/전세목록 그리고 매매목록 이 두 가지 선택사항에 대한 선택이 가능하다. 이 두 가지를 선택한다고 해서 추가요금이 발생하지는 않는다. 보통 이 두 가지를 선택해서 열람하거나 발급받는 이유는 채권채무관계에서 해당 부동산으로 인하여 다른 부동산을 추적할 수 있는 실마리를 제공하기 때문이다.

 

“반드시 말소사항은 포함할 것”

 

부동산등기사항증명서는 반드시 말소사항포함으로 열람하거나 발급하도록 한다.

통상 공인중개사사무소의 경우 등기사항증명서를 현재유효한사항만을 출력해서 확인·설명을 해주는데 투자자인 경우 말소사항포함으로 출력해서 그 내용을 살펴본다면 해당 물건의 이력을 살펴볼 수가 있어 현 소유자의 매매의향을 추정하는 데 도움이 될 수 있기 때문이다.

기본적으로 부동산등기사항증명서는 부동산 거래 시 혹은 투자 시 분석을 위한 가장 기초적인 자료이다. 부동산에 관한 가장 기초적인 자료인 부동산등기사항증명서를 제대로 분석해야만 물건의 객체나 거래의 성격에 따라 다양한 공부 등을 확인하고 올바른 판단을 할 수 있기 때문이다.

 

부동산등기사항증명서는 앞서 설명한 바와 같은 방법으로 열람하거나 발급을 받으면 되는데 단독주택이나 다가구주택 등 집합건물이 아닌 경우 토지와 건물, 2개로 구분되어 제공되며, 아파트나 오피스텔 등 하나의 건물에 호나 실로 나뉘어 구분등기가 되어 있는 집합건물의 경우에는 토지와 건물이 하나로 제공된다.

집합건물보다 단독주택의 경우 조금 더 주의 깊게 살펴보아야 하는데 이는 대부분 토지와 건물이 일치하지만 간혹 토지와 건물의 기재된 권리라 서로 다를 경우도 있기 때문이다. 이럴 경우 ‘토지별도등기’라고 정보를 확인 할 수 있으니 조금 더 주의를 기울여 살펴보아야 한다.

 

단독주택이나 집합건물이나 부동산등기사항증명서는 크게 표제부와 갑구 그리고 을구 이렇게 세 부문으로 구성되어 있다.

표제부는 건물의 표시에 대한, 즉 외관을 표시하는 것으로 토지나 건물의 표시와 그 변경사항이 기재되고 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적이나 구조, 층수나 용도 등이 표시된다. 아파트 등 집합건물인 경우 동 전체에 대한 표제부와 개별 가구에 대한 표제부로 구분된다.

갑구에는 순위번호, 등기목적, 접수일 등 소유권의 권리관계가 표시되어 있으며 마지막 부분에 현재의 부동산 소유주를 확인 할 수 있다. 갑구에는 압류나 가압류, 경매신청이나 가등기, 가처분 등이 표시되며 이를 통해 소유권에 문제가 있는지 없는지 확인이 가능하다.

만일 거래하려는 부동산이 갑구에 가등기나 가처분이 설정되어 있다면 이 물건은 거래하지 않는 편이 좋다. 가등기나 가처분은 부동산강제경매로 즉시 진행될 소지가 다분히 있으며, 분쟁이 진행 중인 물건이라고 생각해도 무방하다.

을구에는 저당권이나 전세권 등의 권리관계가 표시되어 있다. 통상 부동산을 구입할 시 금융기관에서 대출을 받는 경우가 있는데 이러한 내용이 을구에 기록이 된다.

그러나 주의할 점은 피담보채무액(실제로 빌린 금액)보다 채권최고액(설정금액)이 더 많으며 통상 피담보채무액보다 많은 130%정도가 설정된다.

예를 들어 1억 원을 금융기관을 통해 대출을 받았다고 가정한다면 등기사항증명서 을구란에는 1억3천만 원의 채권최고액이 기재되게 된다.

을구의 채권최고액을 기준으로 추후 발생할 수 있는 경매 후 제3자 낙찰에 대하여 보증금을 회수할 수 있는지 없는지를 판단할 수 있기 때문이다.

내가 임차하여 거주하고 있는 집이 예상하지 못한 일로 경매가 진행되어 버릴 경우 한 번에 낙찰자(새로운 주인)가 나타난다면 임대차보증금 회수에는 큰 문제가 없겠으나 경매의 특성상 유찰이 나올 수밖에 없으며, 2회나 3회의 유찰로 진행되더라도 감정가의 30%까지 경매가액이 떨어질 수 있기 때문에 임대차보증금의 완전한 회수가 힘들어 질 수도 있다.

결국 과도한 대출이 있는 부동산은 거래의 최선책이 될 수 없다. 적어도 임대차계약인 경우에는 말이다.

 

부동산등기사항증명서를 보면 권리를 주장할 수 있는 순위를 쉽게 확인할 수 있다. 같은 구에서는 순위번호에 따라 등기순위가 가려지며, 부기등기(원래의 등기에 – 로 표시되어져 있는 등기)의 순위는 주등기의 순위에 의한다.

그러나 가등기의 경우에는 순위보전의 효력이라는 것이 있어 본등기가 이루어지면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르게 된다.

서로 다른 구에서는, 즉 갑구나 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 결정된다.

 

이상과 같이 필자가 설명한 대로만 부동산등기사항증명서를 살펴볼 수 있다면 거래사고로부터 최소한의 안전장치를 한 것이다.

실패 없는 부동산거래, 그 출발은 부동산등기사항증명서의 분석부터일 것이다.

 

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