드라마 속 부동산이야기, 임대차계약상 유익비와 필요비

드라마, ‘미치겠다, 너 땜에’로 보는 유익비와 필요비

 

자가로 살고 있든 임차해서 살고 있든 주거공간에서 살다 보면 살아가기 위해 지출되는 비용들이 발생되기 마련이다. 이를 테면 오래된 전구도 갈아야 할 것이고 때로는 막힌 변기를 뚫기도, 역류하는 하수구를 막기도 해야 할 것이다.

한 겨울 오래 된 보일러도 교체해야 할 것이며, 열쇠꾸러미가 무거워 현관에 디지털도어락도 설치할 수 있을 것이다.

이렇듯 우리가 살고 있는 주거공간에는 사실 이런저런 소모적인 비용이 지출되고 있다. 더 편리하게 살기 위해서 일수도 있고 꼭 필요해서 일수도 있다.

그렇다면 임차인의 입장에서 이렇게 지출되는 비용의 처리는 어떻게 되어야 할까? 이번 드라마를 통해 편리함을 더하는 유익비와 꼭 필요해 사용한 필요비에 대해 알아보기로 한다.

#유익비 #필요비 #부속물매수청구권

 

[MBC] 미치겠다, 너 땜에

 

드라마 ‘미치겠다, 너 땜에’는 박미령이 극본을 쓰고 현솔잎이 연출한 4부작 단막스페셜 드라마로 MBC에서 2018년 5월 7일, 8일 이틀에 걸쳐 방영되었다.

오랜 친구와 뜻하지 않게 하룻밤을 지내고 고민에 빠진 젊은 화가 래완과 사랑과 우정이라는 딜레마에 빠진 통역사 은성을 통해 우정이라는 교감이 사랑으로 변하는 그 순간을 담아 낸 드라마이다.

Scene

 

프랑스어 통역사로 일하고 있는 은성은 자신의 원룸의 하수시설에 문제가 생기자 오래된 친구인 래완의 집에, 그것도 심야에 느닷없이 방문한다. 배가 고팠는지 식탁에 선채로 허겁지겁 허기를 채우는 은성.

 

“야 너 왜 왔어?”

“자러왔지. 잠옷 입고 온 거 안보이냐?”

“누군 오고 싶어서 온 줄 알아? 물바다라니깐 집이.”

“무슨 물?”

“아니 수도가 역류해 가지고, 와 나 자다가 익사할 뻔 했다니까. 바닥이 척척해가지고 눈을 떴는데 우와~ 온 사방이 물인데 오우~ 냄새가 완전.”

“그래서?”

“그래서 노트북이랑 작업할 서류 몇 개 챙기고 아! 내 유일한 명품구두 하나 챙기고 그리고 옷 몇 벌 챙겨가지고 너 네 집에 자려고 왔지.”

“몇 벌?”

“한 서너... 아니 대여섯 벌 정도인가?”

“너 지난번에도 에어컨 고장났다고 그래가지고 우리 집에 며칠 있다가 간 줄 알아?”

“한 이삼일?”

“보름. 보름있다가 갔거든.”

“으응~ 나 너네 집 너무 좋아 래완아~ 응?...응?...응?”

“며칠 있다가 갈 건데? 너 이번에는 근데 확실히 말해라.”

“음...일단 주말 지나고 인부아저씨들도 좀 쉬셔야 하니깐...”

“이틀”

“아 근데 월요일부터 공사 시작해야 하니깐”

“하루”

“이틀, 냄새 없애려면 환기를 시켜야 할 것 아니야.”

△ 심야에 래완의 집에서 허기를 달래는 은성

 

장면이 바뀌고 저녁식탁에 마주앉은 두 사람.

 

“너 집주인하고 통화했어?”

“어 통화했어.”

“언제 끝난데?”

“몰라, 알아서 해주겠지.”

△ 은성에게 집주인과의 통화내용에 대해 질문하는 래완

 

장면이 바뀌고 다시 둘이 음주가무를 즐기는 가운데...

 

“야 근데 그때 그 술 뭐였어? 색도 엄청 예쁘고 달달하니 좋았는데.”

“오디주”

“흠~ 너 머리 진짜... 우와~”

“잊을래야 잊을 수가 없지. 니가 그거 맛있다고 큰거 한통 훌짝훌짝 다 마시고는 우리 집에 엄청나게 토했잖아.”

“그랬나?”

“어~ 그때 위 아래로 내뿜고 난리도 아니었어.”

“위... 아래?”

“훗. 기억안나? 어~ 기억안나? 하하하하하 야 너 우리 집에다가 엄청난 거 낳아 놓고 하하하 이만한 거 낳아 놓고 변기에다 매직으로 X자 해놓고 도망갔잖아.”

“진짜? 허우... 야 그딴 건 왜 기억해? 쓸데없이.”

“너 화장실 가봐 아직도 있어 그 매직자국 하하하하 야 내가 그 변기 뚫는다고 얼마나 고생했는지. 크크크크”

△ 은성의 화장실 테러이야기를 슬쩍 꺼내는 래완

 

Explanation

 

극 중 은성은 자신이 거주하고 있던 원룸의 하수시설에 문제가 생기자 오랜 친구인 래완의 집으로 잠시 거처를 옮기는 장면이 나온다. 또 장면이 바뀌고 술자리에서 대화 중 몇 해 전 은성이 변기를 막히게 해서 집주인인 래완이 뚫는데 애를 먹었다는 내용도 나온다.

소유이든 임차이든 우리가 집이라는 곳에서 살아가면서 다양한 문제들이 나타나기 마련이다.

임차해서 살고 있는 주택의 경우 어떤 부분은 집주인이 해주기도 하지만 또 어떤 부분은 임차인이 직접해결해야 하는 부분도 있다.

먼저 유익비의 개념부터 살펴보면 물건을 개량하여 그 물건의 가치를 증가시키는 비용을 유익비라고 한다. 반대로 필요비는 주택 등을 포함한 부동산을 유지하고 보수하는데 필요한 유지비나 수리비용 등을 말한다.

이러한 필요비에 대해서는 민법에서 다음과 같이 규정하고 있다.

필요비는 부동산 점유자가 점유물을 반환할 때 받환받을 사람, 즉 소유주에게 점유물을 보존하기 위하여 지출한 필요비를 청구할 수 있다. 또한 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있으며, 저당물의 제3의 취득자가 그 부동산의 보존이나 개량을 위하여 필요비를 지출한 경우에는 저당물의 경매가에서 우선 변제를 받을 수 있다.

필요비는 임차인이 임차물의 보존에 관해 이를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있으며, 수임인이 위임사무의 처리에 관하여 필요비를 지출한 때에는 위임인에 대하여 지출한 날 이후의 이자를 청구할 수 도 있는데 이는 부동산이 그 효용을 잃지 않게 하도록 조치를 취한 것이다.

그러나 임차인의 경우 유익비나 필요비는 임대인에게 자신이 투자한 모든 비용을 청구할 수 있는 것은 아니다. 사회통념 및 객관적으로 따져보아 목적물의 유지를 위해 필수적인 비용이나 어느 정도의 비용을 들여서 목적물의 가치가 상승한 경우에만 인정한다.

필요비의 대표적인 사례는 보일러 수리나 교체비용을 들 수 있다. 보일러나 누수문제, 화장실이나 싱크대의 자연적인 파손 등은 임대인에게 상환 청구할 수 있다. 만약 임대인이 객관적인 필요비 지출에 따른 청구 시 이를 지급하지 않는다면 임차인은 지급받을 때까지 주택의 인도를 거부할 수 있다.

만일 이때 해당 주택이 경매로 넘어갔다면 필요비 금액을 배당요구할 수도 있고 낙찰 받은 사람을 상대로 유치권 행사를 할 수도 있다.

한편 유익비는 해당 부동산의 가치를 증대시키는데 들어간 비용으로 그 증가가 현존한 때에만 이를 인정한다. 즉, 임차인의 필요에 의해서 들어간 비용은 인정되지 않고 객관적인 가치를 올인 경우에만 인정게 되는데 유익비로 인정받아 청구하려면 다음과 같은 사항들을 유의해야 한다.

먼저 계약 시 임차인이 원상복구한다는 특약이 없어야 한다. 유익비로 청구했는데 임대인의 입장에서는 과하다 싶은 마음에 계약 시 특약으로 정한 원상복구 의무를 이행할 것을 촉구할 수 있다. 결국 그러면 유익비를 청구하려다 되려 원상복구에 따른 비용이 더 지출될 수 있다.

또한 임차인이 임대인의 동의를 얻고 설비나 부속물 공사를 진행한 경우 임대차 종료 시에 임대인에게 유익비(부속물매수)청구를 할 수 있다. 이때 임차인은 2기 이상의 차임을 연체하지 않아야 한다. 아울러 객관적 가치가 증가했다는 것을 임차인 본인이 스스로 입증해야 한다.

결국 법으로는 필요비나 유익비에 대해 임차인의 배려 측면에서 정하고 있지만 실제로 유익비의 청구는 상당히 까다롭다고 할 수 있다.

결국 특약도 없어야 하고 비용을 지출할 때 임대인에게 미리 동의를 받아야 하며, 월차임의 연체도 없어야 하고 스스로 유익함을 입증해야 하니 말이다. 필요비는 그렇다 치고 각자 개성을 추구하는 요즘, 나 홀로 진행하는 인테리어의 열기도 활발한 요즘에 유익비 청구의 공평함은 기대하기 어려운 것일까?


부속물매수청구란?

민법 제646조는 임차인의 부속물매수청구권에 대해 규정하고 있다. 부속물매수청구권은 주택의 임차인이 임차주택의 사용상 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻은 후 그 주택에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우에는 임대차계약 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 이를 부속물매수청구권이라 한다. 임차인이 임차주택을 적법하게 전대한 경우, 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 매수를 청구할 수 있다.

부속물매수청구권의 행사 시기에는 제한이 없으며, 부속물의 부속에 동의한 임대인 그리고 임차권이 대항력이 있는 경우에는 임대인의 지위를 승계한 사람에게도 청구할 수 있다. 다만 임차인이 차임을 지급하지 않는 등 채무를 이행하지 않는 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않는다. 부속물매수청구권은 형성권이므로 임차인이 서면이나 구두로 부속물의 매수를 청구하면 임대인의 승낙을 기다릴 것 없이 곧바로 매매계약이 성립하는데, 이 경우 부속물의 매매대금은 그 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정된다. 부속물매수청구권은 강행규정이므로, 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효다.

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