전세자금대출, 만기 시 연장요령과 보증금 증액 법정한도

전세자금대출, 만기 시 연장요령과 보증금 증액 법정한도

 

우리나라에만 존재하는 전세제도, 전세계약은 통상 2년 단위의 계약을 하게 된다. 계약 기간 중 금리가 급변한다던지 물가가 폭등한다던지 하는 등 현저하게 경기변동이 없을 경우에는 집주인은 임차인을 상대로 전세보증금의 증액을 요구할 수 없다. 그러나 현실은 2년마다 돌아오는 계약으로 인한 상당한 스트레스에 직면하게 되는데 이러한 보증금 증액의 법적인 제동장치는 무엇이 있는 것일지 그 장치가 제대로 작동은 되는지 확인해 볼 필요가 있을 것이다.

 

#전세보증금 #보증금증액 #월세증액

 

[tvN] 아르곤

 

사내갈등을 겪고 있던 고참 기자 신철(박원상 분). 엄청난 인간관계로 인한 바닥취재에 능통한 신철은 팀을 이탈해 있던 중 우연찮은 기회에 한 식품회사 연구원으로 추정되는 인물이 자신의 메일로 제보를 해 온 점이 뭔가 심상찮은 일이 벌어지고 있음을 직감하고 그를 찾아 제보를 해 줄 것을 요청한다.

진실을 말할 것 같으나 선뜻 말하지 않는 연구원. 사실 그는 전세보증금대출 만기가 다가옴에 따라 경제적 어려움을 겪고 있었다. 이를 눈치 챈 회사에서 그에게 연대보증을 해주겠으니 제보를 하지 말아달라고 종용하기에 이르자 갈등에 빠지게 된 연구원.

 

Scene

 

카페에서 내부고발자 안재근을 마주한 신철. 신철 집요한 질문이 이어지는데...

 

“이 제보 글 뭔가 중요한 걸 말하려다 망설이는 듯한 느낌이 들거든요. 제보하시려던 진짜 내용이 뭡니까?”

“내 눈엔 그냥 장난삼아 적은 글 같은데요.”

“연예인 죽음을 가지고 장난치는 글은 봤어도요. 제가 아는 한 아이들 죽음을 장난으로 제보하는 사람 없습니다. 안재근씨”

“이만 실례하겠습니다.”

“시간 좀 더 내주시죠. 아직 물어볼 말이 많은데.”

“내일 저희 회사 신제품 발표가 있어서요.”

사진출처 : 드라마 ‘아르곤’ 화면캡쳐

 

장면이 바뀌고 내부고발자 안재근이 집으로 귀가한다. 그의 아내가 아이를 안은 채 그를 맞는다.

 

“늦었네?”

“어어 일이 좀 늦게 끝나서. 아유 하준이 안자고 있었구나?”

“아 맞다. 여보 은행에서 전화왔어요. 이번 주까지 아파트대출 만기일이라고.”

“알고있어요.”

“회사에서 연대보증 서주는 거 확실하지? 그거 있어야 대출연장 가능하다던데.”

“걱정하지마. 아 나 옷 좀 갈아입어야겠다.”

사진출처 : 드라마 ‘아르곤’ 화면캡쳐

 

Explanation

 

우리나라에는 특유의 부동산 거래제도가 있다. 바로 ‘전세’가 그것이다.

최근 전세가격이 매매가격의 80%에 육박하는 곳이 심심찮게 등장하는 가운데 평균 전세가격도 매매가격의 60%를 상회하는 실정이다.

이렇듯 주택을 취득하기에는 시장상황이 부담스럽고 빌려서 살자니 그 또한 가격이 만만치 않아 젊은 가장들은 힘에 부치기 마련이다. 그래서 정부의 지원제도는 물론이고 금융권에서도 이런 부분을 감안해 전세자금대출상품을 운용하는 곳이 많다.

그럼 전세자금대출은 어떤 내용이며 연장은 어떻게 이루어질까? 내 전 재산일수도 있는 전세보증금의 안전한 담보를 위한 방법은 없을까?

 

전세자금대출의 만기연장은 만기 1개월 전 넉넉하게 신청해두는 것이 좋다. 은행은 전세자금대출을 이용 중인 고객의 만기연장 심사시고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하다. 일반적으로 신용 및 주택담보대출에 비해 만기연장 심사에 많은 시간이 필요하다.

따라서 전세자금대출의 만기연장이 필요한 경우 충분한 시간적 여유(만기 1개월 전)을 가지고 은행에 만기연장을 요구하는 것이 좋다.

특히 은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 만기연장 되었는지를 집주인으로부터 확인 받기 때문에 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 알려주면 만기연장이 좀 더 원활하게 진행될 수 있다.

 

전세갱신계약은 반드시 집주인과 체결해야 한다. 은행은 전세자금대출 만기연장 시 정당한 전세계약 체결여부를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명을 하였는지 확인한다. 만약 대리인과 체결할 경우 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청한다.

따라서 집주인의 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 요구해 받아 두어야만 전세자금대출 만기연장이 가능하다. 특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다.

 

집주인이 주택담보대출을 받겠다며 일시적 전출을 요구한다면 신중히 결정해야 할 것이다. 은행은 전셋집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정한도 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 해주고 있다. 예를 들면 주택담보대출 근저당권설정금액과 전세자금대출금액의 합계가 주택 가격의 80% 이내인 경우 등의 요건이다.

따라서 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 향후 대출로 인해 전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있다. 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액 등을 확인하고 신중하게 결정할 필요가 있다.

특히 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실된다. 만약 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있다.

 

또한 집주인이 전세보증금 증액을 요구할 때는 자신의 전세자금대출상품의 최고 한도를 미리 확인해야 만기연장 시 낭패를 보지 않을 수 있다. 전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있다. 갱신 계약시 증액된 전세 보증금이 최고한도 보다 높을 경우 만기연장이 제한된다.

가령 전세보증금이 4억원을 초과할 경우 만기연장 대상에서 제외되는 식이다. 다만 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있다.

따라서 전세만기 시 집주인이 보증금 증액을 요청할 경우 사용 중인 전세자금대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해볼 필요가 있다.

 

85㎡이하 주택 세입자는 연 300만원 한도로 소득공제도 가능하니 이것도 기억해야 한다. 전세자금대출을 이용 중인 경우 일정요건을 충족할 경우 연 300만원 한도 내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 물론 소득공제를 받으려면 전년도 말을 기준으로 무주택세대주인 근로소득자가 본인 명의로 계약하고 대출을 받은 것으로 국민주택규모(85제곱미터) 이하여야만 하는 등의 요건을 갖춰야한다.

 

△ 자료출처 : 한국주택금융공사

 

위에서 살펴보았듯 매매가 대비 과다한 전세가격으로 힘들어 하는 가구를 위한 자금대출도 좋지만 사실 적정한 전세가격과 보증금의 증액이 없는 전셋집이라면 더할 나위 없이 좋을 것이다.

우리나라에만 존재하는 부동산 거래제도인 전세제도. 요즘은 금리가 낮아 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하고 그래서인지 보증부 월세(월세 형태의 전세계약으로 보증금의 비율이 상대적으로 높은 임대차방식)도 늘고 있는 추세이다.

높은 전세가격에 어렵게 입주한 전셋집이라도 집주인의 증액요구가 있기 전이라면 그래도 마음은 편할 것이지만 월세나 전세나 임대차계약은 약정이 지나면 보증금이나 월차임에 대해 감액이 되던지 증액이 되던지 일부 조정이 이루어지기 마련이다. 그럼 이런 감액이나 증액은 마음대로 할 수 있는 것일까?

 

주택임대차보호법상 보증금의 증액은 동법 시행령에서 정한 한도 내에서만 증액이 가능하다. 주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 되어 있다.

증액의 경우에는 대통령령에서 정한 5%의 한도 내에서만 증액 청구가 가능하다 그러나 실무상으로는 임대인이 2년 후 재계약을 체결하면서 보증금을 큰 폭으로 올릴 수 있으므로 임대차 기간 내에 보증금을 인상하는 경우는 거의 없다고 보아야 한다.

단 묵시적 갱신, 즉 법정갱신의 경우에는 기존의 계약조건과 동일하게 2년간 연장되는 법적 효력을 부여하므로 갱신 후 1년 이내에는 증액요구를 할 수 없으며, 계약기간 내에는 5%를 초과하여 증액요구를 할 수 없다.

감액의 경우에는 그와 같은 상한의 제한은 없으나 임대인이 감액에 동의하지 아니하는 경우에는 소송을 통해 해결하는 수밖에 없어 현실적으로 거의 이루어지는 경우는 없다.

결국 감액이든 증액이든 상호 협의를 통해 하는 것이 바람직하고 추후 분쟁소지를 막기 위해 내용증명으로 명확하게 정리해 두는 것이 좋다. 그러나 통상 주택의 임대차계약 단위가 2년임을 감안해 본다면 임차인의 입장에서는 거의 증액만이 느껴지는 것이 현실이다.

보증금 및 차임이 함께 약정된 경우에는 보증금과 차임을 함께 인상하는 것도 가능하고 1년에 각 보증금의 5%, 차임의 5%를 넘지 아니하는 범위 내에서만 인상이 가능하다. 보증금과 차임을 함께 감액하는 경우에는 제한 없이 가능하다.

 

부동산공화국이라 불러도 될 만큼 높은 집값을 자랑하는 대한민국. 이런 실정에 살아가는 대한민국 가장들. 그들 어깨의 짐을 덜어 줄 수 있는 방법이 없는 것일까?

 

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