한때 개그맨 박명수씨 소유의 건물, 그 가치상승에 대한 분석

"한때 개그맨 박명수씨 소유의 건물, 그 가치상승에 대한 분석"

재주는 곰이 돈은 왕서방이... 유동인구 많은 곳, 세입자가 건물가치를 올린다.

서울의 대표적 대학상권 중 하나인 지하철4호선 성신여대입구역. 성신여대입구역에서 내려 성신여대 정문으로 가는 골목길에 있는 지상 3층짜리 스타벅스 건물로 불리는 상가가 위치해 있다.

이 상가는 개그맨 박명수씨가 매입 후 스타벅스를 입점시키고 건물의 가액을 올린 것으로 알려져 있다. 스타벅스는 2012년 이 건물을 통째로 리모델링한 후 전체를 임차해 쓰고 있으며, 원래 보증금 2억 원에 월 임대료 900만 원이었던 건물에 보증금 3억5000만 원, 월 임대료 1300만 원을 지급하며 입주하고 있다.

스타벅스가 입주하면서 건물주는 소위 ‘대박’이 났다. 개그맨 박명수씨는 2011년 이 건물을 29억원에 매입했는데 스타벅스가 들어온 후 2년만인 2014년 46억6000만원에 팔았다. 스타벅스 덕분에 건물 값이 3년 만에 17억 원이나 오른 것이다.

                서울 성북구 동선동 지상 3층 상가 건물. 스타벅스가 입점하기 이전(왼쪽)과 이후 달라진 모습. /네이버 거리뷰

부동산은 입지의 경제이다. 곧 위치가 다라고 할 수 있을만큼 입지가 해당 건물의 가치를 좌우한다. 

그래서 임차인이 바뀌었다고 건물 값이 오른다고 하면 언뜻 이해하기 힘들수 있다. 그렇지만 건물주가 얻는 임대료 수입이 월 900만 원에서 1300만 원으로 44%정도 오른 것을 생각하면 이상한 일도 아니다. 문제는 스타벅스 같은 대형프랜차이즈가 입점하면서 주변 상가의 임차인들이 덩달아 올라버린 임대료에 버거울 수 있기 때문이다. 

건물주보다 더한 갑(甲)은 대형 프랜차이즈 임차인이다.

건물의 가치를 좌우하는 제일의 조건은 당연히 입지라고 할 수 있다. 입지가 탁월해서 임차인들이 많은 임대료를 내더라도 입점하고 싶어 경쟁하는 상가는 당연히 비쌀 수밖에 없다. 하지만 스타벅스 사례처럼 입지가 조금 떨어져도 어떤 세입자를 넣느냐에 따라 건물의 가치가 확 달라지는 경우도 있다. 

‘건물주 보다 센 임차인’이 있다는 것을 보여주는 것이다.

매출이 꾸준하고 집객 효과가 높은 임차인이 들어와야 한다.

건물 값을 올리는 좋은 세입자의 요건은 무엇일까? 우선 장사가 잘돼 매출이 꾸준해야 한다. 그래야 임대료를 안정적으로 낼 수 있다. 또한 인테리어에 자금을 많이 투자하는 업체가 좋다. 

일반적인 점포의 인테리어 비용은 연면적 1평(3.3㎡)당 150만~200만원 정도다. 스타벅스 같은 대형 커피 프랜차이즈는 평당 250만~300만원까지 투자한다. 인테리어 비용으로 수억 원을 들이면 쉽게 점포를 옮기지 않아 장기 임대가 가능하다.

갑(甲) 임차인이 선호하는 상가 건물은?

스타벅스 성신여대점은 대형 프랜차이즈가 선호하는 입지를 갖춘 건물에 입점해 있다. 지하철역에서 걸어서 5분 이내이면서 이면도로 코너에 있다. /네이버 지도

스타벅스처럼 좋은 세입자는 입점할 건물을 까다롭게 고른다. 우선 건물 위치가 ‘강남역 대로변’처럼 누구나 탐내는 자리는 아니어도 중심상권에서 걸어서 5~10분 이내여야 한다. 되도록이면 코너 위치가 좋다. 건물이 낡아도 상관 없지만 바닥면적이 충분히 넓고 리모델링이 가능해야 한다. 프랜차이즈 업체는 외부에서 점포가 눈에 잘 띌 수 있도록 건물 전면부 면적이 넓은 것을 선호한다.

건물주 역시 좋은 임차인을 들이기 위해 많은 노력을 해야 한다. 김영정 빌딩드림 이사는 “최근 건물주들도 임차인에 따라 건물 가치가 크게 좌우된다는 사실을 인식하고 있다”면서 “대기업 프랜차이즈 업체를 입점시키기 위해 건물주가 직접 대기업 본사에 입점을 제안하는 등 노력을 많이 한다”고 했다. 이어 “돈 되는 세입자 유치에 성공하면 건물 가치를 높일 수 있지만 기존 세입자를 내보내거나 초기 임대료를 깎아주는 등의 투자도 필요하다”면서 “혹시라도 돈 되는 임차인이 빠져나간 후에는 건물 가치가 하락할 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다”고 했다.

                                         서울지하철 2호선 강남역 인근에 있는 에잇세컨즈 건물. /네이버 거리뷰

브랜드 지명도와 이미지가 좋고, 인테리어 감각이 뛰어난 임차인이 좋은 세입자가 된다. 서울지하철 2호선 강남역에 위치한 ‘에잇세컨즈’ 건물은 2014년 5월 1050억원에 팔렸다. 이 건물은 2012년까지 ‘뉴욕제과’가 입점했던 건물인데, 대기업 의류 매장인 에잇세컨즈가 1~4층을 통째로 임차해 매장을 내면서 건물의 인지도가 높아졌다.

대기업 프랜차이즈는 좋은 세입자의 1순위로 꼽힌다. 하지만 반드시 그런 것만은 아니다. 중소 브랜드나 신규 스타트업도 의외로 좋은 임차인이 될 수 있다. 특히 집객 효과가 높은 점포는 건물 내 다른 점포의 매출도 높일 수 있어 건물 가치를 끌어올린다.