드라마 속 부동산이야기, 임대아파트 용적률과 건폐율

tvN 드라마 스테이지, ‘박대리의 은밀한 사생활’로 보는

임대아파트, 용적률과 건페율

 

인간은 늘 편안하고 안락한 주거공간을 만들기 위해 노력한다. 임대아파트는 주머니 사정이 넉넉하지 않은 국민들에게 정부가 쾌적한 주거공간을 제공하는 주택을 말한다.

임대아파트나 분양아파트나 건물을 짓기 위해서는 일정한 용적률과 건폐율의 제한이 따르게 된다.

쾌적한 주거환경을 위해 법률에서 규정하고 있는 용적률과 건폐율. 이는 ‘삶의 질’이라는 측면에서 당연히 규제되고 규율이 되어야 하지만 경제적인 관점에서 건페율이나 용적률이 낮다면 건축주들은 건물을 새로 지으려 하지 않을 것이다. 즉 경제성이 환경성에 비해 지극히 낮아 상품성이 떨어질 수밖에 없을테니 말이다.

그럼 극중 등장하는 임대아파트는 무엇이고 용적율이나 건폐율은 무엇을 말하는 것일까?

 

#임대아파트 #용적률 #건페율

 

[tvN] 드라마 스테이지 ‘박대리의 은밀한 사생활’

 

본 드라마는 최지훈이 극본을 쓰고 윤성호가 연출한 드라마로 tvN 채널에서 2017년 12월 2일 방영되었다. 낮에는 박대리, 밤에는 박작가로 생활하는 로맨스 소설 작가 박대리의 이중생활로 이야기는 전개된다.

 

△ 사진출처 : tvN, http://program.tving.com/tvn/dramastage

 

Scene

 

조밀건설 사내 두 사람이 대화를 하는 가운데 상사의 언성이 높아지고 있다.

 

“거 좀 쓸데없는 고민 좀 하지 말라니까.”

“상도동 2차 사시는 분들의 이야기를 바탕으로 기획한 겁니다. 완충재 보강만 하면 좀 더 조용한 환경에서...”

“임대아파트 주민들 거 누가 신경 쓴다고. 회사 입장은 생각 안 해?”

△ 극 중 언성이 높아지는 조대리의 모습

 

이 둘을 바라보는 사람들이 있었으니 그 중 하나는 박종혁 대리(이주승 분)였다. 둘은 조용히 그 언쟁을 평가하고 있는데...

 

“종혁아 거 아침부터 왜 저러냐.”

“조대리 거래 업체가 탈락하게 생겨서. 이유린씨 제안은 합리적이었구요.”

 

(박대리와 대화를 하던 직원이 손가락을 동그랗게 말며 말한다.)

 

“요거 끊기게 생겼구만.”

 

다시 언쟁이 벌어지는 두 사람에게 포커스가 향하며.

 

“이거 무리한 조건 아니에요. 아 물론 신생업체이긴 하죠. 하지만 추가로 기계가 들어오면...”

“아 누가 지금 업체사정 듣고 싶데? 어?”

 

한편 한손엔 서류를 들고 통화를 하면서 바쁘게 어디론가 향하는 박대리.

 

“네 토지계획 변경대로 용적률에는 크게 변함이 없을 겁니다. 네네”

△ 극 중 바삐 오가는 박대리의 모습

 

Explanation

 

최근 정부는 주거복지 로드맵을 발표하면서 5년간 총 100만 가구에 이르는 공공임대주택을 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 이처럼 정부의 정책 중 중요한 정책을 차지하고 있는 것이 주거와 관련된 정책일 것이다.

극중 등장하는 임대아파트도 그 정책의 일환으로 임대주택은 국민임대아파트, 영구임대아파트 등 다양한 종류가 있다. 현재 운영되고 있는 임대주택의 종류는 대략 10여종에 이르며 정부가 바뀔 때마다 새롭게 추가되고 명칭이 변경되는 탓에 상당수의 국민들은 혼란스러울 수밖에 없는 입장이다. 이에 대표적인 5가지의 유형을 살펴보고자 한다.

먼저 행복주택은 2014년 시작 된 공공임대주택사업으로 도심 국·공유지, 공공시설용지, 철도부지 등을 활용하여 교통이 편하고 접근성이 좋은 곳에 짓는 임대료가 저렴한 공공임대주택을 말한다. 주변 시세 대비해 60~80% 수준의 가격으로 임대가 가능하며 계층에 따라 거주 기간이 달라지므로 사회초년생을 비롯하여 신혼부부 등이 눈 여겨 볼만한 임대주택이라고 할 수 있다.

 

두 번째로는 공공임대주택을 들 수 있다.

공공임대주택은 임대의무기간(5년 혹은 10년) 동안 임대 후, 분양 전환하는 임대주택으로 주택청약통장을 필요로 하지만 필수 임대 기간이 지나면 분양 전환이 가능하다는 장점이 있다. 시세보다 저렴하고 다자녀 특별공급, 장애인 특별공급 등 공공적 성격이 강하다고 볼 수 있다.

 

세 번째로는 장기전세주택이 있다.

장기전세주택은 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사나 지방공사가 임대할 목적으로 건설하는 주택을 말하며, 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다. 장기전세주택은 시세보다 저렴한 가격으로, 청약통장의 재사용이 가능하다.

 

네 번째로는 국민임대주택이 있다.

국민임대주택은 무주택 저소득층(소득 1~4분위 계층)의 주거안정을 도모하기 위해 국가재정과 국민주택기금을 지원받아 건설, 공급하는 임대주택을 말하며, 저렴한 임대료로 장기간(30년) 임대하나 분양전환이 되지는 않는다.

 

마지막 다섯 번째로는 영구임대주택이 있다.

영구임대주택은 생계급여 또는 의료급여 수급자나 국가유공자, 일군위안부 피해자, 한 부모가족 등의 사회보호계층 주거안정을 목적으로 건설되었으며, 그동안 강남구, 강서구, 노원구, 마포구, 서초구, 중랑구 등 서울 곳곳에 영구임대주택을 공급해왔다.

하지만 아직까지도 상당수의 취약계층은 이러한 영구임대주택에 들어가기가 수월찮다. 비용도 비용이지만 주택의 수가 턱없이 부족하기 때문으로 향후 지속적인 도입이 시급한 문제라고 할 수 있다.

한편 이러한 아파트나 주택을 짓기 위해 필요한 요소, 즉 토지를 가지고 있다고 하더라도 그러한 토지위에 무조건 건물을 꽉 채워서 지을 수는 없을 것이다. 바로 용적률과 건폐율의 제한이 있기 때문인데 이러한 제한은 좀더 쾌적한 주거환경을 고려한 규제라고 생각해야 할 것이다.

 

용적률은 대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 다만, 지하층·부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

용적률이 높을수록 대지면적에 대한 호수밀도 등이 증가하게 되므로 용적률은 대지 내 건축밀도를 나타내는 지표로 활용되고 있으며, 「건축법」제56조(건축물의 용적률) 및 동법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)에서 용적률에 대한 자세한 내용을 찾아볼 수 있다. 특히 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 시행령과 「서울특별시 도시계획조례」 등에서 용도지역·용도지구 별 건축물에 대한 용적률의 법적인 한도가 규정되어 있다.

 

또한 대지 내 공지, 보행공간조성, 공개공지 확보, 공공공지의 기부채납 또는 임대주택의 건설 등, 도시계획사업에 따른 사업자의 공공기여를 유도하기 위한 용적률에 대한 완화 내지 인센티브 부여 방안 등도 법규 및 조례를 통해 시행되고 있다.

 

기준용적률, 허용용적률, 상한용적률의 개념은 지구단위계획구역에서의 용적률계획을 위해 「건축법」상 용적률의 개념을 세분한 것으로 「서울특별시 도시계획조례 시행규칙」에서 다음과 같이 정의된다.

 

- 기준용적률 : 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「서울특별시 도시계획조례」의 규정에 따른 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률

- 허용용적률 : 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

- 상한용적률 : 건축주가 토지를 공원·광장·도로·하천 등의 공공시설로 기부채납하거나 또는 설치·조성하여 기부채납 하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

 

기준용적률, 허용용적률, 상한용적률의 기본 개념은 용적률에 대한 인센티브가 적용되는 다른 경우에도 동일하게 적용되며, 세부적인 산출식 등은 해당 지침 등을 따른다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하며, 건폐율 산정 시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말한다. 건축면적의 경우에는 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말한다. 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다.

△ 이미지출처 : 서울특별시 도시계획국

 

건축 시 건폐율을 중요하게 생각하는 이유는 건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유 공지를 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조·채광·통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있게 되기 때문이다.

건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 다음의 범위 내에서 지방자치단체의 조례를 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있다.

서울시 건폐율과 용적률의 비교

임박사의 TIP!

 

만일 면적이 330㎡(대략 100평)의 토지위에 건물을 지으려고 할 때 건폐율이 50%, 용적률이 200%라고 한다면 면적 165㎡(대략 50평)의 건물을 4층까지 지을 수 있다.

 

인센티브로 제공되는 용적률은 획지계획, 상한용적률을 적용받지 않는 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률을 말한다.

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