임동진 칼럼, 중개사고사례-권리자의 동일성 여부 확인은 필수!

최근에는 주민등록증 등의 위변조를 통한 부동산 거래사기가 빈번히 발생하고 있으므로, 중개업자로서는 의심스러운 정황이 엿보이는 경우 권리를 매도하려는 중개의뢰인의 동일성 여부를 반드시 확인해야 한다.

[해당 판례]

서울고등법원 2009나 58△△ 손해배상(기)

서울서부지방법원 2007가합 127△△ 손해배상(기)

[해당 법조문]

공인중개사의업무및부동산거래신고에 관한 법률 제30조(손해배상책임의보장)

민법 제750조(불법행위의 내용)

Ⅰ. 당사자 및 사실 관계

피고1 김OO는(이하 ‘피고1’이라고 한다.) 서울시 마포구에서 개설 등록한 부동산 중개업자이고 피고2 박OO은(이하 ‘피고2’라고 한다.) 중개업자 피고1의 중개보조원이며 원고 배OO은 서울시 마포구 소재 사건 아파트의 임차인으로서 이 사건의 피해 당사자이다.

위 서울시 마포구 소재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다.)는 소외 이대팔(가명)의 소유이며, 이대팔(가명, 이하 동일)과 소외 이순돌(가명, 이하 동일, 성명불상자로서 소외 이순돌의 신분을 위조)는 2006년 9월 26일부터 계약기간을 1년으로, 임대차보증금 18,000,000원에 월 차임을 1,500,000원으로 하여 임대차계약을 체결하였다.

이후 성명불상자는 자신이 이 사건 아파트의 소유자인 것처럼 가장하여 이 사건 아파트를 임대한 후 임대차보증금을 편취할 목적으로 2007년 2월 5일 이 사건 아파트의 임대에 관한 광고를 생활정보지에 게재하였고, 중개업자인 피고1과 중개보조원 피고2는 위 광고에 기재된 전화번호로 전화를 걸어 소외 이순돌의 신분을 위조한 성명불상자에게 이 사건 아파트의 임대를 중개하겠다고 제의하기에 이르렀다.(통화 시 성명불상자는 자신을 소유자 이대팔의 아들 박아치라고 밝히고 현장 답사가 필요할 경우를 대비하여 인근의 슈퍼마켓에 열쇠를 맡겨 놓았다고 말함.) 이에 중개업자인 피고들은 중개의뢰인 원고 배OO의 부친인 소외 배△△에게 ‘시세보다 약간 싸게 나온 물건’이라고 말하며 이 사건 아파트를 답사, 중개하기에 이르렀으며 원고의 부친 소외 배△△은 이 사건 아파트를 임차하기로 마음먹고 2007년 3월 7일 계약을 하고자 피고1이 운영하는 중개사무소에 방문하였지만 성명불상자는 전화로 어머니의 거동이 불편하여 중개사무소에 방문이 어려우니 다음날 서울 양천구 소재 자신의 사무실에서 계약서를 작성하자고 말하였으며, 이에 원고의 부친 소외 배△△은 계약금 2천만원 중 1백만원을 가계약금조로 송금하고자 하였으나 성명불상자는 다음날 중개업자인 피고1을 통해 직접수령하겠다고 말하여 원고와 소외 배△△은 중개업자인 피고1 김OO에게 1백만원을 지급하였다.

다음날 원고와 중개업자 피고1의 중개보조원 피고2는 성명불상자의 사무실을 방문하여 성명불상자 및 이대팔이라고 자칭하는 사람과 임대보증금을 2억 2천만원으로 하는 임대차 계약을 체결하였다.(이대팔이라 자칭한 자는 성명불상자와 공모한 자로서 이대팔 명의로 위조된 주민등록증을 소지하고 있었으며, 피고2는 위 주민등록증을 건네받아 주민등록증 상의 사진과 동일인인지 여부 및 등기부등본과의 주민등록번호 일치여부를 확인하고 이를 원고 및 원고의 부친인 소외 배△△에게도 확인하여 주었다.) 이 때 중개업자인 피고1이 전날 지급받은 1백만원을 성명불상자에게 지급하자, 성명불상자는 나머지 계약금 19,000,000원은 이대팔의 계좌로 송금하고 잔금 200,000,000원은 수표로 직접 지급해 줄 것을 요청하였다. 이에 따라 소외 배△△은 2007년 3월 9일 이대팔의 계좌로 나머지 계약금 19,000,000원을 송금하였으며, 2007년 3월 15에는 성명불상자의 사무실을 재차 방문하여 잔금 2억원을 지급하였고, 다음날인 3월 16일 이 사고 물건의 아파트에 입주하게 되었으나, 같은 해 5월 15일 이 사건 아파트의 실제 소유자인 이대팔로부터 원고에게 이 사건 아파트를 임대한 사람은 이대팔이 아니라 이대팔로부터 이 사건 부동산을 임차한 성명불상자 및 그와 공모한 이대팔 사칭자라는 사실을 알게 되었다.

Ⅱ. 쟁점사항

원고 배OO의 주장

원고는 전문직업인인 중개업자 피고1의 소개를 전적으로 믿을 수밖에 없었고 계약금을 송금할 때에도 피고1이 지시하는 계좌로 송금하였으며, 이 때 중개업자인 피고1은 “현재 아파트가 비어 있으니 언제라도 전세금을 완불하면 입주가 가능”하다고 설명하였고 이에 원고 배OO과 그의 부친 소외 배△△는 피고1이 운영하는 중개사무소에서 “전세금이 고액이니 전세권등기를 하도록 해 달라”고 요구하자 피고1은 임대인이 꺼린다고 대답하여 결국 계약금 일부를 지급한 상태여서 계약할 수밖에 없었으며, 나머지 잔금을 지불하려고 하자 중개업자인 피고1이“임대인이 바빠서 중개사무소까지 올 수가 없으니 임대인 사무소에 방문하여 지급하자”고 하였으며 이에 피고2는 “이 사건 부동산의 등기부등본이 현재까지 확실하다.”면서 원고를 안심시키면서 동행하기에 이르렀으며 결국에는 성명불상자의 사무소에서 잔금 2억원을 지급하기에 이른 것이다.

중개업자 피고1 및 중개보조원 피고2의 주장

중개업자인 피고1과 중개보조원 피고2는 중개업자로서의 업무에 대한 과실이 전혀 없다. 임대인 자격의 동일성 여부는 원고와 그의 부친도 함께 있는 자리에서 확인하였으며, 계약금 및 잔금 지급 시에도 함께 동행, 처리했기 때문에 중개업자의 과실은 있다고 볼 수 없다고 항변한다.

Ⅲ. 법원의 판단

중개업자와 중개의뢰인과의 법률상 관계는 민법상 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 할 의무를 부담하고 있는 바 같은 법 제25조 제1항은 중개를 의뢰받은 중개업자는 당해 중개대상물의 상태⋅입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실⋅정확하게 설명하고, 토지대장⋅등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사⋅확인할 의무가 있다.

특히 최근에는 주민등록증 위조를 통한 부동산 거래 사기가 빈번히 발생하고 있으므로, 중개업자로서는 의심스러운 정황이 엿보이는 경우 매도인의 동일성 확인을 위하여 필요하고도 가능한 모든 조치를 하여야 할 주의의무를 부담한다고 할 것이다. 따라서 원고에게 중개업자인 피고1 김OO는 상기 법률 제30조 제1항에 의하여, 중개보조원인 피고2 박OO은 민법 제750조에 의하여 공동불법행위자로서 각자 이로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.

Ⅳ. 실무상 주의할 점

법원의 판단을 보면 피고들은 성명불상자에 대해 생활정보지를 통하여 알게 된 점, 시세보다 저렴한 보증금에 이 사건 아파트의 임대의뢰를 하였던 점, 성명불상자가 잔금 2억원을 직접 요구한점, 중개업에 종사하고 있는 피고들이 충분히 의심할 수 있었던 점 등의 사정으로 비추어 피고들이 등기권리증의 소지여부, 성명불상자의 실제관계 등을 확인하지 않은 점을 이유로 이 사건 아파트의 임차보증금 2억원의 손해 중 55%의 책임을 지우고 있음을 알 수 있습니다.

작년 1월호에 서울중앙지방법원에서 심리중인 2008가합 사건을 소개했던 생각이 납니다. 우연인지 필연인지 금년 1월호도 진정한 권리자의 중개업자의 확인의무에 대한 기사를 작성하게 되었습니다. 그만큼 중요하고도 매우 신중한 접근이 필요한 사례라고 생각이 되어 집니다.

사실 매도인이나 임대인에게 거래상 필요하니 등기권리증을 제시해달라고 당당히 요구하는 중개업자는 그리 많지 않을 것입니다. 영업적 이익을 취하기 위해 유야무야 괜찮겠지 하는 생각에, 확실하게 아는 사람이니까 사고는 없겠지 하는 생각에 지나치기 쉬운 확인 작업, 한편으로는 확실히 하고자 해서 당당히 신분증부터 등기권리증까지 요구하였다가 매도인 혹은 임대인의 불쾌한 반응으로 계약이 불발된 사건, 중개업자인 회원님들이 딜레마에 빠질 수밖에 없는 것은 분명해 보입니다. 하지만 사고 후 고통보다는 안전한 거래가 향후 중개업의 건전성을 확보할 수 있음은 자명한 사실일 것입니다.

현재 우리 협회는 공제사고의 예방 및 공제제도의 건전성 확보를 위해 연구를 활발히 하고 있는 만큼 새 시스템이 도입되기 전까지 만전을 다해 사고예방에 적극 임해주시길 당부 드립니다. 경인년 새해 복 많이 받으세요.

* 본 사례는 한국공인중개사협회 공제사업부에 접수되어 처리되는 사건을 편집한 것으로 전혀 과장되거나 포장된 내용이 없음을 알려 드립니다.(한국부동산뉴스-2010년 1월호 기사)