임동진 칼럼, 중개사고사례-보조원의 계약서 작성 후 공인중개사의 서명날

최근의 중개보조원에 의한 사고는 대부분 고의에 의해 발생한 사고가 대부분입니다. 이번 사건의 경우도 평소 중개업자의 신뢰를 얻은 후 계획적으로 사고를 유발한 경우로서 사전에 사고발생의 빌미를 제공하지 않도록 관리에 더욱 매진해야 할 것입니다.

[해당 판례]

서울동부지방법원 2008가단 556○○ 손해배상(기)

서울지방검찰청 2007형제 1386○○호

[행정처분의 근거]

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제39조제1항제5호

동법 제39조제1항제13호

Ⅰ. 당사자 및 기초사실 관계

원고 양OO는(이하 ‘원고’라고 한다.) 소외 박OO 소유의 서울시 서초구 서초동 소재의 오피스텔에 대하여 임대차계약을 체결, 피해를 입은 임차인이며, 피고 황OO은(이하 ‘피고’라고 한다.) 이 사건 목적물의 임대권한을 위임받아 원고에게 중개한 소외 중개보조원 이OO의 사용자이다.

원고는 자신이 운영하는 학원과의 출근거리를 생각하여 운영중인 학원 근처의 주거용 오피스텔이 필요하여 물색하던 중 2007년 7월 13일경 피고가 운영하는 공인중개사사무소에 방문하게 되었으며, 이때 피고의 직원 이OO으로부터 원고가 운영하는 학원 근처 여러 곳의 오피스텔에 관하여 상담을 받게 되었다.

그중 마음에 드는 한곳과 계약기간을 2007년 7월 23일부터 1년간, 보증금 30,000,000원에 월차임을 800,000원으로 하는 임대차계약을 체결하였고(계약당시 중개보조원 이OO는 소유자 박OO으로부터 위임받은 위임장과 인감증명서 및 주민등록등본을 제시) 계약금 3,000,000원은 계약시 지불하고 잔금 27,000,000원은 중개보조원의 요구에 따라 계약 3일후인 16일(입주는 7월 23일)에 중개보조원의 통장에 입금하였으며 7월 23일 선차임 800,000원을 지급하고 입주하였다.(원고 및 피고의 중개보조원은 중개업자의 서명⋅날인은 비워두고 계약체결을 하였으며, 이후 중개업자의 서명⋅날인을 받았다.)

한편 원고가 입주하여 생활하던 중 위 중개보조원 이OO는 원고에게 전화와 문자를 이용하여 익월 차임을 지불하라고 통지하여 재차 중개보조원의 계좌로 800,000원을 송금하였다. 그 후 원고는 우연히 중개보조원이 사기를 치고 다닌다는 소식을 같은 오피스텔에 거주하는 친구에게 전해 듣고 상기 임차목적물의 소유주이자 임대인 박OO에게 문의하여 임대인은 중개의뢰를 한 적도 없고 인감증명서나 주민등록초본을 발급해 준 사실이 없음을 확인해 주었다.

이에 원고는 임대인으로부터 다른 사람과 임대차계약을 체결(2007년 7월 19일자 소외 정O과 보증금 10,000,000원에 월차임을 1,200,000만원)하였으니 퇴거를 하라는 말을 전해 듣고 보증금을 한 푼도 받지 못한 상태에서 퇴거하기에 이르렀다.

Ⅱ. 쟁점사항

원고 양OO의 주장

원고는 계약당시“부동산등기부등본 상의 소유자인 박OO과 계약을 체결해야 하는 것이 아닌가?”라고 물은 바 있으며 이때 중개보조원이자 임대이의 대리인 이OO는 “임대인이 바빠서 올 수 없는 상황이며 그의 위임장과 인감증명서를 보관하고 있다.”고 말한 뒤 실제로 임대인의 위임장 등을 보여주었으며 그래도 의심스러워하자 실제 소유자라는 박OO과의 통화도 연결해 주었다. 또한 이OO는 “우리 사무소는 만일의 사고에 대비하여 공인중개사협회의 공제에도 가입되어있다.”고 말하며 원고를 안심시키기에 임대인의 대리인이자 중개보조원의 말을 믿을 수밖에 없었으며, 입주하기 몇 일전에도 피고의 사무실에 찾아가 중개보조원 이OO의 업무처리 미숙 등을 이유로 항의를 한 바 있으며, 이때 피고는 우리 사무실 직원 이OO는 성실하고 믿음직한 사람이라며 기다리면 연락하겠다고 하여 믿을 수 밖에 없는 상황이었다. 따라서 원고의 이러한 일련의 행동들은 부동산관련 비전문가인 원고 본인 스스로도 위임장과 인감증명서를 살펴보는 등 스스로의 책임을 다했다고 주장한다.

피고 중개업자 황OO의 주장

중개업자인 피고 황OO은 소외 이OO를 중개보조원으로 고용하여 근무하게 한 사실이 전혀 없으며 알고 있는 사실로는 단지 이OO는 근처 여러 부동산을 출입하며 활동하는 무소속 업자이다.

또한 사고 목적물에 대해 이OO가 자신은 구청에 등록된 공인중개사가 아니므로 현업중인 공인중개사의 서명이 필요하다고 부탁하여 무심코 서명을 하였을 뿐, 중개는 하지 않았다고 주장한다.

Ⅲ. 법원의 판단

피고인 중개업자 황OO은, 소외 이OO는 피고의 중개보조원이 아니며 무등록 중개업자라고 주장하고 있으나 이OO가 피고의 직원이 아니라는 점을 인정할 충분한 증거가 없을 뿐만 아니라, 가사 이성구가 피고의 정식 직원이 아니라고 하더라도 여러 가지 정황과 원고의 증언 등에 비추어 이OO가 피고의 사무실에서 원고와 이 사건 임대차계약을 중개할 때 피고 역시 자신이 운영하는 위 사무실에 출근하여 있었던 이상, 피고는 자기 사무실 직원으로서의 외관을 가지고 이 사건 임대차계약을 중개한 이OO의 행위로 인하여 발생한 손해에 대해 그와 같은 외관을 방치한 자로서 그 배상책임을 면할 수 없다고 할 것이다.

한편 원고는 손해배상액과 그 정신적 고통에 따른 위자료를 청구하고 있으나, 일반적으로 타인의 불법행위에 의해 재산권이 침해된 경우에는 그 재산적 손해의 배상에 의하여 정신적 고통도 회복된다고 보아야 할 것이므로, 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다면 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 가해자가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 손해에 대한 위자료를 청구할 수 있는 것인바(대법원 1992. 5. 26.선고, 91다 38334 판결 참조) 원고에게 이 사건으로 인하여 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다는 점에 관하여 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 위자료 청구에 관한 주장은 이유 없다.

Ⅳ. 실무상 주의할 점

최근 중개보조원에 의한 사고가 급증하고 있는 추세입니다. 그 수법도 점점 지능적으로 다변화하는 모습을 볼 수 있습니다.

이번 사건의 핵심은 간단합니다. 대표자인 공인중개사가 연로하여(이 사건의 공인중개사인 중개업자는 88세) 평소 임장활동과 정보활동을 중개보조원이 수행하였고, 이를 성실히 업무를 수행한다고 판단한 대표자는 상당부분 중개보조원을 신임하게 된 것입니다. 즉 이 경우 중개보조원이 중개업무 전반을 다 수행하였고 대표자는 중개보조원에 의해 작성된 계약서에 서명⋅날인을 한 것으로 이 점을 중개보조원이 악용 한 것입니다.

우리는 이번 사례를 통하여 느끼는 바가 분명 있어야 할 것입니다.

첫 째, 중개 본연의 임무는 공인중개사가 행하고 그 마무리 또한 공인중개사가 책임을 져야 한다는 점

둘 째, 소속공인중개사 등 피용인에 대한 관리 감독을 철저히 해야 한다는 점

이 두 가지는 항상 염두하시어 직원관리 등에 신경 써야 할 것입니다.

위 공인중개사는 이번 사건으로 인하여 민사적 배상의 책임은 물론이고 행정벌까지 감수 결국 씁쓸한 폐업을 하게 되었습니다.

본인의 개인적인 생각이지만 공인중개사는 전문직업인으로서 타인의 재산을 취급하는 아주 중요한 직업군의 하나라고 생각됩니다. 즉, 전문직업인으로서 전문성을 발휘하기가 힘에 부치는 경우에는 과감한 정리가 필요하다고 생각합니다.

여러분은 어떻게 생각하십니까?

* 본 사례는 한국공인중개사협회 공제사업부에 접수되어 처리되는 사건을 편집한 것으로 전혀 과장되거나 포장된 내용이 없음을 알려 드립니다. (한국부동산뉴스-2010년 2월호 기사)