임동진 칼럼, 중개사고사례-신탁자산 중개 시 신탁원부의 확인은 필수

최근 프로젝트 파이낸싱(project financing, 일명 PF)을 통한 부동산개발이 활발해지고 있습니다. 프로젝트 파이낸싱은 금융기관에서 미래의 가치 즉, 부동산개발사업(프로젝트)의 타당성을 평가해 자금을 투입, 부동산개발이 이루어지는 것으로 이는 주로 자금상황이 여의치 않은 중소규모의 시행사를 중심으로 이루어지고 있으며, 개발자산은 통상 신탁회사에 신탁되어 집니다. 이러한 신탁자산을 거래함에 있어 최근 발생한 수원지역의 사고사례에 대해 소개하고자 합니다.

[해당 판례]

서울중앙지방법원 2007가단 3056XX 손해배상 등

[참고판례]

대법원 2009다 353XX 손해배상 등

서울고등법원 2008나 417XX 손해배상 등

서울중앙지방법원 2009가단 189XX 손해배상(기)

수원지방법원 2009가단 187XX 손해배상(기)

[해당 법조문]

신탁법 제34조[서류의 열람]

공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 시행령 제22조[거래계약서 등]

Ⅰ. 당사자 및 사실 관계

원고 홍OO는(이하 ‘원고’라고 한다.) 이 사건 청구의 원인이 되는 부동산임대차계약의 임차인으로서 공인중개사의 과실로 인한 피해를 본 중개의뢰인이며, 피고 김OO은(이하 ‘피고’라고 한다.) 이 사건을 중개한 공인중개사이다.

원고는 2006년 7월 7일 경기도 수원시에서 공인중개사사무소를 운영하고 있는 피고 김OO의 중개로 소외 주식회사 에이치OO의(이하 ‘소외 회사’라고 한다.)의 영업관리 과장인 황OO을 통하여 소외 회사와 사이에 경기도 수원시 소재 아파트 1동 1호에(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다.) 대하여 보증금을 95,000,000원, 임대차 기간을 2006년 7월 21일부터 12개월로 하는 임대차계약을 체결하면서 소외 회사에게 계약 당일 계약금 9,000,000원을 지급하였고, 그 후 같은 해 7월 9일 1,000,000원, 같은 달 21일 25,000,000원, 같은 해 8월 25일 잔금 60,000,000원을 각 지급함으로써 위 보증금을 모두 지급하였다.(다만, 소외 회사의 영업관리 과장인 황OO은 원고에게 2006년 7월 7일 9,000,000원, 같은 해 8월 25일 86,000,000원으로 된 영수증을 발행하여 주었다.)

한편, 소외 회사는 2006년 4월 28일 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마친 후 2006. 6. 5. 케이부동산신탁주식회사(이하 ‘수탁자’라고 한다.)와 사이에 한국상호저축은행 등을 우선수익자로 하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 같은 날 수탁자에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료해 주었다. 위 부동산담보신탁계약 당시 신탁원부에 신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 수탁자의 사전승낙을 조건으로 소외 회사 명의로 체결하되, 임대차보증금은 수탁자에게 입금하여야 한다고 규정하였다.

소외 회사는 수탁자의 사전승낙을 받지 아니한 채 원고에게 이 사건 아파트를 임대하면서 이 사건 임대차계약 당시 특약사항으로 이 사건 계약이 분양권 상태이고 현재 신탁중이며, 신탁해지 이전 입주시 보증금의 20%를 소외 회사에 납부하고 나머지 잔금은 신탁해지 이후 입금하기로 약정하였음에도 불구하고 원고로부터 지급받은 잔금을 수탁자에게 송금하지 않고 다른 곳에 지출하게 되었고, 이에 수탁자는 우선순위동의서를 발급해 주지 않다가 2007년 4월경 소외 회사가 부도나자 이 사건 아파트의 임대차계약시 사전동의를 구하지 않았다는 이유로 2007년 8월경 원고에게 퇴거할 것을 통고하였다.

Ⅱ. 쟁점사항

원고 홍OO의 주장

원고는 부동산 중개업자인 피고가 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 소외 회사가 이 사건 임대차계약을 체결하기 위해서는 수탁자의 사전승낙이 필요하다는 사정에 관하여 설명하지 아니하였고 등기부등본의 부속서류인 신탁원부도 교부하지 않았으며, 또한 원고는 2006년 8월 25일 잔금 60,000,000원을 지급하기 전에 피고의 사무실에 전화를 걸어 잔금을 지급해도 되는지 문의하였고, 피고는 확정일자를 받았으면 잔금을 지급해도 된다고 하여 잔금을 지급하였으므로, 결국 피고의 이러한 잘못으로 인하여 원고가 임차보증금 상당의 손해를 입었으므로 중개업자인 피고는 원고에게 손해배상으로 95,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

피고 중개업자 김OO의 주장

중개업자인 피고 김OO은 부동산담보신탁의 정확한 의미를 알지 못한 채 이 사건 임대차계약을 중개한 것은 사실이나, 계약 체결 당시 소외 회사의 영업관리 과장인 황OO이 원고에게 이 사건 아파트는 소외 회사의 소유이나 현재 수탁자에게 신탁관리가 되어 있고, 향후 입주시점에 수탁자로부터 신탁해지를 해주겠다고 설명한 사실이 있으며, 이에 원고는 신탁해지 이후에 나머지 잔금을 지급하기로 약정하였고 중개업자인 피고 스스로가 이러한 특약사항을 임대차계약서에 기재한 사실이 있으므로 중개업자인 피고에 대한 손해배상은 부당한 청구라고 항변한다.

Ⅲ. 법원의 판단

1심법원의 판단

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항 제1호에 의하면, 중개업자는 당해 중개대상물의 상태와 입지 그리고 권리관계를 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시하여야 하며, 이 사건의 경우 증인과 피고의 증언 등 변론 전체의 취즈를 종합하면 원고는 피고내지 소외 황OO으로부터 중개대상물의 권리관계에 관한 설명을 들은 것으로 보아야 할 것이다. 또한 원고가 잔금을 지급하게 된 경위에 관하여 살펴보더라도, 앞서 본 바와 같이 원고가 수탁자로부터 우선순위 동의서를 받아준다는 소외 회사의 말을 믿고 잔금을 지급하게 된 것이므로 중개업자인 피고의 잘못으로 볼 수 없다.

2심법원의 판단

피고가 원고에게 신탁원부를 제시하지도 않았고 신탁의 의미와 효과 및 이 사건 임대차계약의 위험성에 관하여 충분히 설명하지 않음은 명백하며 소외 회사의 영업관리 과장인 황OO이 설명한 것으로는 중개업자인 피고가 그 의무의 이행을 다했다고 볼 수 없다. 따라서 피고는 중개행위상의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상해야 할 책임이 있으나, 그 책임의 제한은 피고의 과실로 인하여 원고에게 발생할 수 있는 손해는 보증금 중 신탁해지 이전에 지급하기로 한 20% 해당액인 19,000,000원의 50%로 한다.

(피고들의 상고 기각으로 2심판결 확정됨.)

Ⅳ. 실무상 주의할 점

최근 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, 일명 PF)을 통한 부동산개발이 활발해지고 있습니다. 흔히 부동산기획대출이라고도 하며 금융기관에서 미래의 가치 즉, 사업의 경제성을 평가해 부동산 개발사업(프로젝트)에 자금을 빌려주는 것을 말하며, 이는 주로 위험부담(Risk)이 큰 중소규모의 시행사를 중심으로 이루어지고 있는 실정입니다. 물론 이러한 시행사들은 대부분 신탁회사에 자산을 신탁하고 그 비용을 충당하고 있으며, 자체적으로 처분과정을 거친 후 그 실적이 여의치 않을 경우 중개업소를 통한 물량빼기에 돌입하는게 현실입니다. 그에 따른 부작용 또한 심각해지고 있는 실정으로 이번 사건 역시 수원지역의 한 시행사의 부도로 인해 우리 회원업소들과 매수인(임차인)들 대부분이 공멸의 소용돌이에 빠져들게 된 사건입니다.

물론, 어떠한 물건, 어떠한 조건이건 제대로 업무를 수행한다면 일말의 부담은 있으되 큰 책임질 일은 없을 것입니다.

이번 사건역시 신탁원부를 확인만 했더라도 중개의뢰인에 대한 손해배상책임은 지지 않았을 것입니다. 또한 계약 전 사전동의를 구하면 계약의 해지 내지는 중개의뢰인의 변심으로 계약체결이 어려울 것을 염려하여 사후동의를 구하던 통상의 업무처리 방식에도 분명 문제소지가 있었습니다.

신탁물건에 대한 기본적인 지식과 신탁원부의 확인 소홀로 인해 발생한 이번 사건은 의미가 크다고 하겠습니다. 이 사건만이 아니고 이 사건 아파트와 관련되어 파악된 사건만하더라도 모두 20건, 금액으로는 총 19억여원에 이르고 있습니다. 물론 일률적으로 법원의 과실에 대한 판결이 내려지는 것이 아니고 사고에 따라 과실비율이 10%에서 70%까지 다양하게 판결이 내려지고 있습니다.

이번 사건은 관리처분을 위임받은 수탁회사에서 다시 신탁자인 시행사에 관리처분에 대한 권한을 위임한 다소 특이한 경우라고 볼 수 있습니다. 원래 관리처분에 대한 권한은 수탁회사에 있으나 시행사에서 권한행사를 하였습니다. 다만 신탁원부에는 신탁원부상 기재되어 있는 계좌로 송금하고 수탁자에게 동의를 구하도록 되어 명기가 되어 있었기에 혼란이 가중되었을 수도 있습니다.(이 사건과 관련한 대부분의 사건은 신탁원부상 계좌로 송금하지 않고 시행사에게 직접 대금을 지급하여 일어난 사고임.)

회원여러분 요즘 같은 불경기, 단 한건의 계약체결을 위해 열심히 뛰고 또 뛰실 것으로 알고 있습니다. 우리 뛰면서 넘어지지 않도록 기본적 지식의 함양과 철저한 확인⋅설명의 의무는 잊지 말아야 할 것입니다.

* 본 사례는 한국공인중개사협회 공제사업부에 접수되어 처리되는 사건을 편집한 것으로 전혀 과장되거나 포장된 내용이 없음을 알려 드립니다. (한국부동산뉴스-2010년 3월호 기사)