[충청프러스, 임동진 칼럼]부동산 중개사고 시 과실상계의 범위는

부동산 중개사고 시 과실상계의 범위는

[대전=충청프러스] 임동진 목원대학교 대학원 부동산학과 박사과정 /한국공인중개사협회

구상과장 = 부동산 중개업자의 중개 시 고의나 과실로 인한 사고가 발생하게 되면, 중개의뢰인 즉 거래당사자는 중개업자와 중개업자의 업무보증 설정기관(한국공인중개사협회, 서울보증보험주식회사)을 상대로 손해배상의 청구 내지 공제금을 청구 할 수 있다.

공제금 청구는 일정한 요건(판결문 등 객관적 손해사실 입증 서류)을 갖추어 보증기관에 바로 할 수 있으며, 중개업자를 상대로 한 소송 제기 시 업무보증 설정기관을 연대피고로 세워 소를 진행 할 수도 있다.

한편, 법원에서는 중개의뢰인의 과실이 있을 경우에는 과실비율만큼의 금액을 상계한 나머지 금액에 대해서만 배상판결을 한다. 이는 민법 제396조(과실상계)의 규정을 적용하고 있음에 기인한 것이다.

대법원 판례(1993. 5. 11.선고 92다 55350)는 “중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사, 확인할 의무가 있으며, 등기권리증은 소유권이전등기단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 조사, 확인하여 보아야 할 주의의무가 있다.”고 판시한 바 있으며, 의정부지방법원 고양지원(2006. 7. 7.선고 2005가단 31388) 판결에서도 진정한 매도인의 확인을 게을리 한 중개의뢰인의 과실을 40%상계하기도 하였다.

중개의뢰인으로서는 부동산 중개업자를 믿고 의뢰를 한 것이고 또 부동산 중개의 전문가인 중개업자가 중개를 하였음에도 대부분 법에 무지한 중개의뢰인 본인의 과실역시 묻고 있는 참으로 뼈아픈 현실인 것이다. 실무상에서는 등기권리증까지 요구하는 중개업자를 찾아보기 힘들뿐더러 관행이나 관례적으로도 중개의뢰인 스스로도 이러한 요구를 해 본적이 있는 이는 거의 없을 것이다.

최근 빈번히 발생하는 중개사고로 아파트나 빌라를 월세로 임차한 후 이 과정에서 알게 된 임대인의 인적사항을 파악해 집주인 행세를 하면서 자신이 거주하고 있는 아파트나 빌라를 전세로 임대 놓아 새로운 임차인으로부터 임차보증금을 받아 가로채는 경우가 있다.

위 판례의 태도를 놓고 본다면 현행 제도 하에서는 새로운 임차인은 막대한 피해자의 지위에 서게 될 것이다. 즉 본인의 과실도 상계되는 배상판결로 뜻하지 않게 전 재산 중 상당부분을 날려버릴 수 있는 것이다.

사실 부동산거래의 계약체결과정에서 매도나 임대하는 측의 신분확인방법으로 등기권리증까지 살펴보는 것이 보편화되지 않은 것이 현실이다. 특히 임대의 경우 등기권리증까지 제대로 확인하지 않았다고 하여 중개업자의 과실을 묻기란 사회통념상 무리가 따를 수밖에 없다.

영수한 수수료에 비해 막대한 손해배상책임을 부담하게 되는 중개업자의 입장을 생각해본다면 손해의 공평한 분담차원에서 수긍하지 못할 바는 아니지만, 부동산 중개의 전문가인 중개업자에게 의뢰하여 거래하면서도 전적으로 믿지 말고 별도로 본인스스로의 권리확인을 해보지 않은 과실을 묻는다는 것은 지나치다는 판단이 든다.

역설적으로 공인중개사의 소양을 그대로 믿은 중개의뢰인의 과실을 광범위하게 반영한다는 것은 중개업자들의 자존심에 상처를 입히는 것일 수도 있다는 생각이 든다.

막대한 손해배상책임의 부담을 안고 있는, 권리보다는 의무가 더 많은 전문직업인인 중개업자, 사회통념을 깨고 내 스스로의 권리요구를 해야 하는 중개의뢰인, 이제는 깊이 있는 논의가 있어야 할 것으로 본다.

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